资金扰动土拍游戏规则 郑州闯入者被“狙击”

来源:地产中国网 2016-12-07 07:52:00

(原标题:资金扰动土拍游戏规则 郑州闯入者被“狙击”)

作为郑州土拍游戏规则的闯入者,石榴置业集团股份有限公司(简称石榴集团,原K2地产)在博弈中暂时“投降”。

12月4日,石榴集团在官方微信公众号上宣布:公司经过审慎的评估后决定全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与,虽然公司已经缴纳了八个亿的保证金,并获得了竞买的资格。

石榴集团 “退出郑州土拍”起源于12月3日,有郑州本地房企上演一出维权大戏。随后石榴集团便挂出了一则退出公告。

一名 业内资深人士分析认为,石榴集团的微信公告表面上看是出于压力被迫妥协,实则以退为进,可以看作是一个舆论引导手段。

如果石榴集团退出此次土拍,外来的其他房企都有可能因此产生连锁反应,会影响外来房企郑州土地市场的看法,对于郑州市场或多或少会产生分歧。

“因为北方的房地产市场化与透明程度都不如南方市场。”上述业内资深人士指出,石榴集团是否参与新一轮土拍在当下已经不重要,未来外来房企如何与郑州市场博弈,才是关键,并且,他强调,不仅是郑州一地,这种现象在北方、内陆很多二三线城市都存在。

石榴集团三度闯关

正如郑州本地一名业内人士所分析,郑州城中村改造一贯模式,是由房企先垫钱做拆迁、做补偿、做配套,达到出让条件之后,政府会定向把地拍给前期投入的房企。这样政府解决了前期投入问题,房企也解决了低价拿地的问题。“郑州房价一直平稳跟这种模式有关,消费者也得到好处”。

上述业内人士认为,石榴集团的进入,打破了郑州土地市场一直以来的游戏规则,通过高价抢地,这样前期投入的房企就“白投入”了,虽然郑州和其他城市一样有退还一级开发商前期投入的规定,但实际上,房企一旦投入就势在必得。地方市场壁垒,其中也有,地方同行商会抱团的问题等。

实际上,石榴集团在郑州土地市场已是三度闯关。此前的6月,石榴集团首度进入郑州土拍市场,虽然没有成功拿地,但是对地价上涨造成了一定助推作用;7月,石榴集团再参与东赵村、姚庄村、石佛村多场城改地拍卖,最终,在竞争中将原本由谦祥、福晟与鑫苑做一级开发的城改地72号地纳入囊中。石榴集团拿下72号地的代价是9.3471亿元,比起始价高出4.12亿元,溢价率78.8%,楼面价2545元/平方米。在后来相邻的73号地拍卖中,石榴集团也参与了,最终,73号地以总价3.5亿元被河南晟和详实业有限公司竞得,比起始价高出1.87亿元,溢价114.6%。

由于石榴集团参与竞拍,使得一些早已入驻城改项目的房企倍感压力或被迫离场,“这些地块本来是当地房企做一级开发,已经是净地,这时候石榴集团进入,等于是把别人已经拿在手上的饭碗抢走,地价成本抬高,未来房价的上涨也是可以预见的。”一名郑州当地房企人士说。

石榴集团7月“闯关”就引发与当地房企矛盾,此后经过多番交涉,郑州市政府方面宣布,石榴集团拍下的72号地块竞拍无效。随后石榴集团申请行政复议。截至记者发稿时止,郑州72号地被认定无效的结局仍未改变。

闯关遇阻,石榴集团并不放弃,当机会来临,仍然摆出一副举牌拿地的姿态。经历2个月的整顿期后,郑州土地市场近期再度开闸,这也是2016年的最后一波土地竞拍。根据郑州国土局官网信息显示,12月9日将推出9幅住宅地块。其中,郑政出[2016]112、113、115、116、117号(网)为城中村改造用地,郑政出[2016]114、118、119、120号(网)为合村并城改造用地。这9宗城改用地分别位于金水、惠济和管城三区,是继“郑九条”后郑州主城区住宅地首度破冰。据当地媒体报道,石榴集团已报名本次竞拍的几乎所有土地,并已取得竞拍资格。

石榴集团三度闯关,显然有一定难度。涉及参与12月9日出让城改地前期改造的企业有正商、万科、泰宏、碧源、伟业、万锦等企业,这些房企几乎都参与了此次“维权”。21世纪经济报道记者联系其中部分房企,主流意见仍然是石榴集团“搅乱了市场”。

记者联系石榴集团相关人士,该人士对于事件不愿过多评价,称以公告内容为准,但他认为公司参与公开市场竞拍属于正常商业行为,现在迫于压力退出,颇为无奈。一名郑州业内人士指出,旧城改造模式分好几种,郑州大部分还是以土地“七通一平”整理为主,也就是俗称的“一级开发”,房企在这个阶段投入资金,并且同时会开展前期地块规划、设计等工作,付出了人力物力。而在郑州“土拍已经形成一些利益集团,招拍挂多数是流程,一般参与的房企也不会抢得很高。”他指出,“外来房企没有整理过土地,一般都不会给他们做。”

广州中原项目部总经理黄韬则指出,招拍挂纯属市场行为,就好比股市的“野蛮人”,理论上是合法合规,“小圈子运作更不利,低价拿地一样可以市场价卖”。

21世纪经济报道记者调研多家房企发现,不少知名房企也曾折戟郑州市场,比如龙湖等。也有一些闯关成功者,但大部分都不是通过公开招拍挂市场进入的。比如万科通过收购进入郑州。实际上,碧桂园恒大融创均在今年进入郑州市场,搅热一池春水,而石榴集团闯关表现出来的激进,是市场关注度最高的。

被资金触动的土拍神经

另一名业内人士认为,备受关注的郑州土拍现状将会作出改变,石榴集团三度闯关或无意中为后来者“开路”。然而,他也指出,外来房企的激进扩张,从某种程度来看,抬高了地价。比如今年1月份,碧桂园以3.8亿元摘得郑州经开区一幅地块,创下区域纪录,随后资本不断进入郑州市场。

一些激进房企的抢地热情,也引发了当地房企的地方保护主义。万科旭辉在北京远郊的土拍中就有类似的遭遇。

今年8月,北京万科前往河北香河参加土地竞拍路上遭殴;旭辉在勘察大厂新公告的8宗土地时,曾遭遇一些不明身份人员的阻挠和警告,最终还是被抢走了土地竞拍标书和文件,导致旭辉无法参与土拍。

万科旭辉的冲突事件集中发生于今年8月份,也就是在全国开启调控大幕前一个月,彼时土地市场的火爆可想而知。而石榴集团此次“被维权”时间发生在调控开始之后,也正是一些房企抓紧拿地窗口进行土地储备的时候。

值得一提的是,来自中原地产市场研究中心的数据显示,2011年-2016年,郑州地产市场一直处于上升态势,成交均价从6900元/平方米左右一路飙升至1万元/平方米。今年1月-10月,成交均价更是从9500元/平方米左右持续上涨至1.2万元/平方米左右。

另一方面,2016年,在中央去库存政策红利的影响下,郑州商品房存量逐步下降,6月底存量524.6万平方米,按上半年月均成交量计算,郑州商品住宅去化周期不足4个月,库存略显紧张。由此可见,郑州的房价上涨与土地出让压力同时存在。而今年以来,多家外来房企表现出了对郑州的兴趣。

石榴集团之所以愿意进入,背后也显示出其激进的拿地战略,“收购一般有很多条件需要谈判,还要花时间精力做尽职调查,周期很长,也不一定能成功。因此直接参与竞拍拿地是最快的。”上述郑州业内人士道破了大部分房企不惜高价抢地的心态。

2013年,石榴集团首进上海,便以46亿元拿下一幅高价地名震上海滩;今年5月、8月,石榴集团分别出手青浦、嘉定新城商办地块。首钢股份10月14日晚间公告,北京易诊科技发展有限公司等6家公司增持公司股票,易诊科技及其一致行动人合计持有首钢股份5%股份,完成第一次举牌。而幕后操控人指向石榴集团的实际控制人崔巍、桑春华。

有业内人士评价该公司通过更名与铺开投资版图,意图上市。21世纪经济报道记者通过查询工商资料发现,注册地在北京,注册资本金15.44亿元的石榴集团,从2007年成立至今不到十年,目前对外投资了10家企业,涉足房地产、科技、金融等。

(来源:21世纪经济报道)

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