直播|第八届地产中国论坛 暨2016中国房地产年度红榜

来源:地产中国网 2016-12-06 10:58:00

主持人:接下来将和大家一同进入期待已久的对话环节,这一环节我们邀请了地产、金融企业有影响力的代表和地产专家们就融变地产这一议题展开一场高峰对话。对话由中国网地产中国总编辑谢红玲女士来主持,掌声有请我们的主持人上场。

谢红玲:有请我强大的嘉宾阵容:

清华大学房地产研究所所长  刘洪玉先生

京投发展股份有限公司副董事长、总裁  高一轩先生

云房数据董事长  闫旭东先生

龙湖集团副总裁,公司品牌及营销部总经理  袁春 先生

泰禾集团副总裁  沈力男先生

首创置业设计营销中心总经理  高广汉先生

伟业我爱我家集团副总裁  徐斌先生

有请各位。

高峰对话

欢迎台上的各位嘉宾。我们今年的论坛主题是我们经过了深思熟虑的结果,我们每年都会用一个简短的描述来把这一年和未来趋势性的东西提炼出来。后来我们集中在八个字上,叫“融变地产,与时俱进”。为什么会定成这个主题呢?其实刚才在前面几位专家演讲的时候也提到了,整个大的宏观经济背景,还有产业背景发生的变化。我在刚才提到的榜单的解读的时候,也讲到了整个行业目前发生的并购现象,也开始向上端金融领域延伸,包括和其他产业的融合,我们今天在座的有些企业就是这样的典型的代表。比如京东方电子和房地产的结合,比如说目前协信在科技产业园领域的发力等等。

房地产发展到今天,已经超出了我们所有人的想象,无论是它的市场规模还是多产业融合的趋势,曾经年初的时候我们以为对后市影响最大的是房地产的调控政策,当然这个影响是不容置疑、难以排除的,但是我们发现当政策的东西确定之后,真正会影响这个行业的更关键的因素可能是金融和这个产业融合的趋势。所以我想还像往常一样,请我们这里面最有学问的刘所长给我们先做个解题。

刘洪玉:今年的主题是消化房地产库存,在这个过程当中,有了这样一个好的业绩,还是得益于资金的充裕,就是各种各样的钱的可获得性非常的好,所以实际上推动了这个行业今年不管是销售的面积的规模还是销售金额的规模都创了新高,而且增长速度也是非常快。

大家又关注一个问题,在各式各样的资金的来源和可获得性在提高的过程当中,实际上我们并没有架构起来一个非常完善的管理的体系,所以大家感觉到,我们今年除了消化库存以外,还有一个任务是去杠杆。去杠杆在很多领域尤其是在房地产领域,也是一个比较典型的高杠杆、高回报、高收益的行业。钱多,用的杠杆又多,所以最后大家就发现我们这个行业的风险在聚集,而且房地产行业的风险因为是和金融在一起的,所以房地产行业的风险很容易传导到金融体系当中去。金融体系当中的风险,金融就是经济活动当中的血液,所以金融风险如果是发生的话,我们整个经济的大的环境就会遭到破坏。

我自己感觉,我们在过去的将近一年的时间当中,金融在我们房地产行业里有非常好的发展,大家创新了很多的金融形式来参与到房地产过程当中来。这个参与促进了我们这个行业快速的复苏和发展,也给我们提出了很多新的问题,就是在新的环境下怎么去把房地产从重做轻,这个过程中仍然需要金融参与。我们希望探索出非常规范的、能够让更多的资金比较放心的参与的形式,就变成了我们未来的非常重要的任务。

谢红玲:谢谢刘所长,非常深刻地把金融的影响做了分析。今天在接待来宾的时候我也偷偷大家讲,我们今天本来邀请的有险资的代表,但是险资在紧急开会,也就是说现在房地产最凶最猛的这股资金,现在国家要给它套上笼子了,这里面有好的资本,也有不好的资本,就是前两天部委领导说的野蛮资本。我想越来越规范化的市场,对我们行业一定是好的。

其实在“融变地产”四个字里,除了金融之外,还有多产业融合对行业的影响。

袁春:我来之前看了今天的主题“融变”,什么叫融,什么叫变。融一个是金融,还有一点是融合,包括产业,就是现在做得比较多的并购。

我谈一点我自己的看法。房地产业我们互相之间的并购和融合,也是一个大的方向。现在土地一级市场中,想获取土地价格非常高、难度非常大,相对来讲,去并购企业的时候,或者两个企业整合的时候,也是解决这个问题的一个方法,至少可以实现规模的快速增长。我觉得未来这也是一个方向,因为现在土地资源确实比较稀缺,但是有一些土地资源可能没有有效的释放,对开发能力比较强的企业来说是比较好的。

现在这个时代,大家都很看重资源。我们龙湖没有并购过公司,但是我们也收购过一些项目,因为涉及到企业之间,还是要考虑人的问题。因为今年在并购过程中确实出现过一些人的问题,因为企业和企业之间不光光是获取资源,原来企业还是有一些优势的,其实是可以实现某种意义上的优势互补。

第二,我们现在更多看的是你的优质资产,但是也会存在一些不良资产,未来怎么处理这部分,也是做并购的企业需要考虑的。但这未来肯定是一个大的方向。

谢红玲:谢谢。我八卦一下,我们刚刚获取的信息,龙湖的一位高管又回到了中海,那么未来龙湖和中海之间会发生点什么吗?

袁春:这个确实比较敏感,我们执行董事、高级副总裁是不是回归中海,我没有发言权,因为他来龙湖两年多,把我们龙湖整个运营体系打造得非常好,因为我们本身就是职业化的公司,有了严总来了以后,给我们带来了很好的管理方法,今年龙湖在业绩上有一些突破,对于严总我更多是想祝福他,应该是有更大的发展。

谢红玲:说到产业融合,我们在座有一家企业代表很有发言权,就是首创置业,一直定位的是综合城市运营商,不管在金融还是房地产开发还是在商业运营,包括整个产业的整合上,都有很多动作,我不知道高总愿不愿意做一些分享?

高广汉:很感谢有这样一个机会,包括刚才评奖,首创置业经过这几年的重新的历练,希望能够给这个市场呈现不一样的公司的形象,因为从公司的定义来说,首创置业一直是立志于做城市综合运营商,是对于公司企业的定位。“综合营运”这四个字涵盖的内容非常多,既包括传统的住宅开发或者商品住宅的开发,同时也包括对于非住宅的城市综合体或者其他类型的产品的开发,但是同时还有两个字很重要就是“运营”,或者倒过来说是“营运”,我觉得用“营运”可能更贴切一些。

现在从很多一线城市来看,尤其是北京,大家会发现很多土地出让政策或者其他的客观条件倒逼企业不得不走上营运这条路,或者倒逼企业不得不历练营运的能力。说到营运,就跟几个字相关,比如“融”,无论是金融还是融合,从首创置业来说,对于金融,首创置业也一直致力于在做金融的特色型的体系,同时从融合的角度来说,在去年首创置业和万科物业合作,从服务的角度给首创置业的未来所有的业主一个相应的保障。当时万科说三好,好社区、好服务、好房子,是暗合的,是走上了一条综合性的路。

前不久又和毛大庆毛总的优客工场和共享际合作,新成立了一个全新的运营的模式,这个模式希望未来在首创置业,乃至于从首创置业输出这样的服务品牌,既有地产公司先天的或者与生俱来的对于产品设计或者对于资源匹配的优势,同时加之轻、变、灵、易这样的在互联网催生下来的企业模式。举一个小的不恰当的例子,当时说IBM是谁说大象不能跳舞,在现在的房地产重资产的模式下,其实也是在倒逼很多房企要给大象插上一对翅膀,让大象飞起来。这对翅膀离不开金融,离不开互联网,离不开在新的互联网的大潮中或者共享的大潮中的一些更灵便的翅膀,是给每一个企业的机会,就看企业在这方面如何去做。

刚才提到的领军企业,甚至是千亿俱乐部的这些企业,他们本身在这条路上已经走了很久了,也有很多实践。像首创置业一方面作为上市企业,有它的特点。同时作为国有企业的代表,同时也要承担相当的企业责任。把这些特点融合之后,对于企业应该具备什么样的走向,其实这个答案我相信很多是市场给的,企业只要遵循市场的需求,选择一条适合企业的道路,我觉得可能对于未来很多企业都应该算是一个不约而同的走上一条很相同、很相近的道路。

谢红玲:感谢。徐斌总,您对产业融合也好或者金融对行业的影响也好,你怎么看待这个问题?包括你作为这么多年的行业的高管,又在一二手联动的企业里面,存量房市场和新房市场你都了解,你怎么看这个行业的未来?

徐斌:我们公司是从1994年是成立,已经有22年了。我在这家公司工作16年。企业融变的整合是主题,我不想强调各种各样的变化和融合,我反而想从另外一个角度,就是匠心精神。我觉得其实这个行业还是挺好的,逐渐走到了一个比较平静的时期。而且我觉得其实我们回想之前的论坛非常惊人的观点,特别标题党的东西,最后都没有实现。比如之前说开发量要不行了,但实际我看我们每年开发量都在涨,最厉害的企业越来越厉害,越来越占据市场寡头的份额。房地产是一个传统的行业,未来也是一个持有的行业。至于说存量房多一些,管理的成本会增加,这是一个趋势,但是不代表原来的东西没有了。

我为什么想谈匠心精神呢?我们的公司团队和员工都比较稳,如果他在地产,后来说搞金融,又说搞互联网,后来又搞地产,今天又颠覆这个,明天又颠覆那个,去中关村3W咖啡说明会,都有小孩拿着商业计划书,说要颠覆什么什么。实际上过了两年,我们没有被颠覆,那些公司99%不存在了,我们公司不知不觉的今年营业额接近100亿了,作为一个服务型企业。我们所有的变化在一点点成长。很多企业说颠覆线下,也没有颠覆。我觉得一个企业的发展还是来源于一点点进步,需要一个企业、一个团队能够比较平实的、不停的朝着一个方向一点点努力。

最早我们公司做新房,占全公司业务的100%、90%、80%,后来做二手房。但是可能前几年二手房的收入占了我们集团70%、80%。今年可喜的是,我们又产生了一些我们所谓自己的融合或者产业结构变化,我们在100亿左右收入里面,其中不到50%是二手房买卖收入,同时还有20%左右租赁的收入,25%左右的新房的收入,还有一部分是房屋管理,相当于链家的自如家,我们是从民间一套一套的收了十万套房。明年买卖市场肯定比较冷,我们计划在这方面把这个规模从拥有十万套房变成二十万套房,都是从散户手里收的,但也有整的,但不到10%。我们有非常稳定的现金流,我们和烧钱的金融公司合作,金融公司会把钱付给房东,我们再给金融公司钱。这是一个低风险的业务,这个业务占到我们差不多1/4的比例。

大家知道这几个月,二手房成交基本是腰斩,有些城市只剩下30%到40%,以前的话会非常恐慌,因为我们面对的资产是非常重的。但现在我们的经纪人可以做买卖业务,可以做租赁业务,可以做新房业务,总体来看我们公司是比较稳健、比较保守,但其实保守不是一个坏词,有的人可能一辈子就做一件事,比如日本有人炸天妇罗,一眨眼40年过去了,但他可能就是这个国家、这个领域的一个匠人的代表,没有人炸这个东西能比得过他,就是拿油炸东西。

我们房地产相关行业,从最开始的土地获取、开发,我们的这些服务商,还有周边的媒体,当然还有新媒体属性,所有东西需要传播,比如一个房产的交易也好,服务也好,我想说的是每个大于一百万的买卖,没有自己不参与的。我们在融合,在跟着时代变化,与时俱进,但我觉得不是与时俱变,我更喜欢与时俱进这个词,虽然是一个老词,但还是在想办法进步。而不是今天就觉得东,明天就觉得是西。谢谢。

谢红玲:非常感谢徐斌总的发言,我在你讲的时候就看到了一个企业的积淀对它后劲的作用,而且我仔细打量了一下在台上的几家企业,都不是那种市场动作特别变化多端的企业。下面我们有请来自泰禾的沈总,您来谈谈您的感受。

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由中国互联网新闻中心·地产中国网主办的“第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼”,2016年12月6日下午1点30分,将于北京钓鱼台国宾馆5号楼正式开幕,本次论坛以“融变地产”为主题。
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