主持人：感谢杨院长精彩的发言，房地产企业在转型，投资也在转型。转型的房地产企业他们首先有大量的资产，希望有运营商给经营增值，投资机构和房地产企业都在探索自己如何转型或者是投资的方式。下面有请，成功投资了多个轻资产运营项目的翰同资本创始人王倩女士 同大家讲讲翰同的投资之道 有请！

翰同资本创始人 王倩

王倩：各位先生、女士、各位嘉宾下午好！非常荣幸，每年到年底都来参加这个论坛，我记得2014年的时候大家都是愁云惨雾，都在想怎么做转型。2015年是涌现了很多新兴业态，当时庆庆哥（毛大庆）坐在我旁边，那届论坛人满为患。今年的房地产，我不知道是最后的一轮疯狂呢，还是所有开发商的意外收获、意外之喜，还是前面嘉宾讲的双泡沫情况。但是大家都认同的是，房地产的上半场已经过去，这种高增长、高回收、高周转的开发和建新房为主的模式已经过去了，那后面的投资机会到底在哪里？

“玩转轻重资产转换”，房地产具有不可移动性，是重资产，它的流动性没有那么好，是资本密集型的行业，那为什么我们现在要做轻？房地产投资机会到底在哪里？过去12年也经过了很多周期，我想从一个投资人的角度来分享一下我们对这个市场的看法。

为什么我们现在叫它“不能承受之重”？因为的确是传统房地产开发的模式。

高毛利，过去在2005、2006年的时候我们投绿城上市，绿城的毛利差不多40%。到后来平均值降到了20%，去年2015年全国所有上市房企利润率还在10%，但是今年到了三季度的结果出来，已经降到了8%以下，只有7.8%了。就是房地产不再是一个高利润的行业。

高周转，周转肯定是流动不起来了。

高杠杆，从政府的各个方面，从对预售的限制，拿地资金端的限制，都一直在进行去杠杆的努力，所以传统的模式已经是遇到了比较大的危机。

刚才杨院长也讲，我们过去20年的高速发展，其实是我们的人口红利加上GDP的增长，加上快速的城镇化的过程，综合起来是又一个历史机遇。但是现在该建的都已经建满了，北京建到了七环，连京津冀都已经盖满了，连三四线城市一个碧桂园的大盘就已经满足了这个小城市未来十年的需求。存量资产到底是应该将怎么样去运营？

互联网一定是所有行业都面临的话题，房地产在主要的行业里是互联网渗透比较慢的一个行业，它是一个低频高价的行业，但是互联网的确现在也对全行业进行了非常大的渗透，不管是从作为内部管理的saas的角度，还是从提高效能的角度，到利用一些大数据、互联网的方法去解决交易双方对称的角度，已经形成了非常多的商业的机会。

和地产相关的所有的金融服务，因为在美国的话，房地产都是在金融学院里，而不像我们中国在土木系或者建筑系下面的房地产系，地产相关的金融这几年所有的新产品也层出不穷，传统的开发模式，房地产其实是人效比特别高，也是资本密集型的行业，但它能不能经受得了新形式的冲击。归根结底，整个房地产行业经历了从制造业到服务业的转变。

轻资产的机会到底在哪里呢？第一，我们其实现在已经有太多太多的存量资产，但是并没有得到非常好的运作。有几个原因。首先是我们本身的建筑做得比较粗糙，比如设计不见得能够跟得上时代的需求，我们20年前盖的房子，现在看起来简直没有任何存在的价值，这是从设计的建造的角度，改造了之后可以去焕发很多新的生机。二是没有起到最好、最佳用途，这和时代变迁有关系，比如我之前在中干村做一个三期的卖场，中关村在十几年前的小商铺，一个卖场可以卖到十几万一平米。但现在用途对了，但是经营能力不行，在一街之隔的两个购物中心，可能那个人脉为患，租金可以达到10块钱，但这个冷冷清清，2块钱都租不出去。存量资产的运营其实是非常大的课题。

从经营获得的现金流往往对于开发企业，尤其是现在千亿级的销售是非常小的数字。在开发企业里是不值一提的，我们发现一个特别有意思的现象，一旦房地产的整个开发碰到困难，2008、2009年的金融危机，2014年基本上在房地产销售遇到困难的时候，所有大的房企都在讨论如何转型，转向商业地产、养老地产、旅游地产，但不管转到什么方向，万变不离其宗，都是希望拿一个噱头还去盖房子、搞开发，一旦开发的市场好了，运营方面就又减弱了。因为往往发现，我好不容易运营了几个购物中心、酒店，但最后给我的利润贡献可能只有几百万、几千万，与我开发一个项目是不能比的。所以传统企业是缺乏对运营转型的动力和能力，算账的角度不一样。

轻资产的运作，因为依托于重资产，盈利模式非常清晰，和那些虚无缥渺的靠烧C端、买流量的不一样，只要对于重资产的任何经营上的改进，边际效益的增加，会对重资产增加非常大的价值。在房地产投资叫资本化率，现在一线城市北京、上海核心的写字楼或者商业物业，是4%到5%，换言之，每一块钱租金的增加，会给这个物业带来20到25倍的价值的回报的增加。

再一点，轻资产的运营，因为不需要那么密集的资本的需要，不管是买楼还是买物业，机会是可遇不可求，另外要有非常大的资本作为后盾来支持。但是如果做轻资产运营的话，可以构建你的迅速扩张的体系，因为我们讲投资最重要的是可以规模化。就像我们之前投过七天酒店，我们后来也投魔方公寓，都是通过连锁的内置的体系的力量、靠轻资产运营，这两家企业在我们投前几年每年都是70%到100%的增长率，重资产的话很难做到这样的话。

另外，从投资人角度来看，要看资本市场关心什么，因为传统开发商现在该上市的都上市了，不管是在香港还是内地，市盈率都平平，基本是四到五倍的范围。首先是以商业地产可持续经营为主的回报，比如香港一些有代表性的企业，瑞安也好，太古也好，市盈率可以达到十四五倍，如果纯轻的企业，市盈率会更高，像花样年拆分出来的物业管理公司彩生活，迅速在香港市值可以超过房地产开发的公司。资本市场是非常欢迎这样的概念和主题。

我们在去年成立了一个新的基金叫高和翰同，是中国首家专注在房地产领域沿房地产价值链系统梳理所有的服务、运营、交易、管理等所有环节的创新的、专业的领头羊的企业，一会儿我会分享一下我们到底怎么样去看这个行业，怎么样看轻资产运营的机会。

这个基金在去年12月，就是不到一年之前正式成立，现在已经投了七家企业。刚才杨院长也讲了，在美国或者日本地产创新，传统的房地产企业转型的案例。我想分享一下通过我们这一年或者过去几年系统的扫描，我们在中国除了做传统的开发，在轻资产行业到底有什么样的投资机会，可以供开发商去做转型，或者做投资，或者投资商来做考虑。

这张图是我们对整个房地产的产业链的比较系统的梳理，横轴是第一个环节是最重的，就是建造或者开发的环节，我们是轻资产的基金，所以就不考虑了，后面我们会把这个产业链分成三个比较大的环节，运营、交易、服务。纵轴是房地产里面的一些比较重要的资产类别，最大的一定是居住类，办公、商业，还有很多相对规模小，但总量完全不小的细分环节，比如停车、养老、仓储、文旅。在每一个横轴和纵轴的交点上，都会滋生出非常多的创新类的轻资产运营的企业。在这张图我会细化一下我们到底怎么样去看轻资产投资的机会。

比如居住，我们把它分成长住和旅居。运营的长住就是各种各样的公寓，就是过去两年投资圈面临的大风口，杨院长也讲了很多租房需求的增加，因为买不起房只能租房。对所有的公寓运营商来讲，公寓运营是一个大课题，但是从大的方面，第一是可以把它分成整租或者散租，整栋的去拿原有的其他用途的房屋，通过设计改造，变成标准的产品。比如魔方公寓。散租有代表性的是链家做的自如友家，把房主的房子适当的加以改造，这两个行业有很大不同。要求的是公司内部的资源配置、管理都不同，服务客户的档次也不一样，有服务式公寓，还有轻奢，像新派就是很好的代表，再下方就是魔方，是针对白领公寓非常好的代表，也在短短几年成为集中式公寓的领头羊。再到下面还有针对蓝领的劳动密集型的员工的需求，这个需求也很大。我们可以从上到下分成许多细分行业，去找这里面最有代表性的领头羊来投资。

旅居也是这样，像如家、锦江、华住集团，都是有代表性的企业。现在慢慢的有特色的运营公司慢慢会凸显出价值，比方说不仅有酒店，还有办公等等，都是优秀的运营商的代表。

办公领域，我们也可以有很多的细分环节，去年和今年上半年在资本市场上引领了很多的新的风貌的就是联合办公，从美国的wework开始，到总理强调双创，到我们中国以毛大庆先生创办的优客工场为首的一大批联合办公空间，实际上是给办公非常传统的、没有变化的行业带来了很多新的生机，也把很多原来的那些小企业或者是面积的变动、业务的调整非常灵活的企业提供了一个崭新的办公模式，相当于把很多小企业从家里、从小的SOHO空间，从破旧的商住楼，全部拉出来，进入到比较新颖的、可以灵活的随便增加或者减少工位，租期也非常灵活，可以便利的和同行、资本等进行交流的办公空间。我们认为这种对传统企业的痛点能够有所颠覆的一定是值得我们投资的方向。

除了优客工场之外，还有很多细分的比如文化创意产业园的运营商、精品办公的运营商，还有专注于对小企业的单独的办公需求，都是非常有代表性的。

商业里的细分业态同样很多，商业和办公、居住不一样，办公和居住是人生产、生活的空间，但商业是产生交易行为的场所，所以商业里可以看到有两端，一端是代表业主方、运营方，另外一端有很多商户或者内容的出现。从运营方来讲，从最高端的万象城、大悦城也好，大悦城也在做轻资产的管理输出了，我们也投过专门做奥特莱斯的企业，还有做社区商业的，一直到做街铺的，我们也在上海投了一家。所以面对不同的细分市场，都可以有专业的运营商的存在。

在商业里另外有一个特点，是可以结合消费升级去投很多内容，之前一直是说电商去冲击传统的零售行业，从线下往线上整合。现在倒过来，很多是倒过来，比如文旅概念等等大的集合点，都有很多新的需求。

交易类，像链家这样的企业已经成为独角兽级别，估值已经是几百亿人民币了。还有途家针对的是旅居行业，还有国外有代表性的Airbnb，还有房多多，都是估值很高的企业。但是后面的独角兽在哪里呢？针对长租领域的租赁平台，其实是解决了青年人租房平台的需求。我们在其他网站看到的是很多虚假、钓鱼的信息，另外信息的更换不及时，所以真正想租一个三到四千块钱的房子，通过网络去寻找其实是非常不方便的。爱住这家公司是利用了很多互联网和大数据的手段，把传统中介每月每个业务员能够做四单，像管理的非常好的链家，能够做六单，但是是用非常轻的模式，现在人均单效比已经能达到每月70到100单了，就是通过互联网提升的效率。

包括我们也投了第六感度假别墅，是专门针对中国人海外旅游的高端别墅的预定平台，针对大家庭或者小团队出行的私密的个性化的需要，也是切合了消费升级大主题的运营平台，也会非常有市场。

办公类物业是今年的风口，从互联网角度切入传统的办公交易中介的这几家，其实也都很活跃，不管是空间+、优办、好租等等都是办公门类里非常优秀的代表的企业。

商业类也同样涌现出了很多互联网交易的平台。可能在一些相对比较小的细分业态，停车、仓储、互联网交易的需求，还在提升运营管理的能力，但是一旦市场规模足够大，出现了需求和交易的不匹配，一定是会有人从互联网的角度去改善它的交易效率，去提升的。

服务类，从居住类，比如物业服务，彩生活是一个代表。家装后服务，土巴兔已经变成了具有非常大市场份额的互联网家装的企业，去改善传统家装的很多很多的痛点，也包括给所有的这些租房的公寓的运营商提供金融的服务的这些企业，比如魔方金服。办公的后服务也好，还有商业地产运营商提供大数据分析、提供定位分析、提供活动服务的企业，都是我们下一步深度扫描的目标。

房地产一直是最重的资产，投过很多上市的企业，北京、上海、二线城市也好，也收购了很多资产。为什么我们现在看轻呢？轻的确代表着未来整个行业的新的方向，比如美国、日本、欧洲，整个大规模的城市建设都已经在几十年或者几百年之前就完成了，现在之所以有那么多规模的房地产市场，主要是靠上述的这些运营商或者服务商来驱动。但是没有重就无所谓轻，因为重资产一定是说所有的运营服务商所存在的一个根基和基石，运营商、服务商的目的是为了提升重资产的价值，我们所有的交易平台也好，金融服务也好，是为了去除各个交易环节中的痛点，增加重资产的流动性。所以到最后最优秀的投资人一定是轻重并举，靠轻去给重增值、去给重变现，用轻资产的力量给重资产插上翅膀。谢谢大家！

主持人：谢谢王倩女士的精彩发言，由中国互联网新闻中心、中国网地产中国主办“中国房地产年度红榜评选”已成功举办了七届，以为行业寻找真正的榜样、发挥榜样示范作用为己任。今天的现场即将隆重揭晓榜单并颁奖。今年的行业变化体现在榜单上的特点是什么？接下来请中国网地产中国总编谢红玲女士回顾行业之变，前瞻行业未来发展趋势，为我们解读2016中国房地产年度红榜榜单，有请！

谢红玲：我很想喊个口号，叫“没有最红，只有更红”，年年有红榜，现在又即将进入今年的欢乐时段，欢迎新老朋友的到来，感谢前面嘉宾的精彩发言，感谢北京美高梅数年来的大力支持。这是一个不确定的年代，但是对于今年登陆红榜的企业而言，这是一个最好的年代之一，群星荟萃，红榜亮丽。

今年的榜单有什么特点呢？上一周我们评审会的专家观点，我们做了一个大致总结。我向大家做个汇报，欢迎大家批评指正。

从八年前，我们开始为行业做这张榜单，我们的初心一直没有讲，就是希望能够给大家把行业真正的榜样筛选出来，把标杆赢的方法、赢的路径给大家解析出来。

今年我们大家能看到最大的一个特点，我们用五个字来概括，叫“大年多英豪”。为什么这么讲呢？其实在去年的时候，我们根本没有想到2016年能够出现一个大年，至于原因其实刚才宏观经济专家、顾会长都已经做了解读。这个市场的表现就是从冰点一下子到了沸腾，创下了历史新高。到年尾，因为政策原因进入了冰冻期，但我相信这不会是长期的。好在前十个月基本上所有企业已经锁定了全年的业绩，从我们现在拿到的统计数据看，今年能过三千亿的房企预计会达到三家，目前的数字前11个月，恒大已经没有悬念，万科也过了，碧桂园正在冲刺，今天碧桂园的代表没有到现场，因为全员品牌和高管们都到马来西亚去推森林城市，冲刺三千亿。

从11月份的数据看，千亿房企目前已经有9家，如果不出意外的话，到年底应该会达到12家。在这些房企当中，表现比较突出的像万科、恒大、中海、华润等等，一共有8家进入了我们今年的年度领军企业榜单。

今年另外一个大的特点就是很多公司在买买买，而且这个买的对象不再只是土地、项目，还有公司的股权，也就是说与以往特别不同的一点是，行业的并购规模空前。我们看一系列的案例，中海整合了中信，保利整合了中航，融创收购了融科置地，又入股了金科，恒大并购了嘉凯城，很多企业没有进入我们视野，但是在潜流暗涌。2017年并购应该还会更多。还有一个大家无法忽视的大事件就是万科，可见企业间的分化日渐明显，企业并购在频繁发生。

我们发现有三个现象。一个是规模效应的持续显化，大者横强，恒大、万科、碧桂园都是这里面的杰出代表，领先优势非常显著。发展的惯性也非常大，这种规模效应既能帮助他们更好的抵抗市场风险，从而支撑他们的持续增长，这种优势日后会越来越明显，所以他们还在尽量的扩大规模，稳固市场份额。

当然，刚才杨现领博士也讲到，迅猛增长的存量房市场也在孵化超大的企业，比如链家，预计二手房今年交易总额会到五万亿，占到总交易额的1/3强。我相信未来这个市场也会是群雄争霸，不乏佼佼者，比如在座的伟业我爱我家、中原等等，都会对市场有很大的期许。

第二，特色房企风光无限，刚才我们提到的这些企业都是大鱼在快游、大象在起舞，一些特色企业也很多，今年红榜我们精选了11家典型代表，比如在幸福小镇开发模式上占据先机和市场的孔雀城，今年的销售额已经达到800亿。还有在教育产业结合上趟出了新路的新鸥鹏的比较新型的企业，以及在绿色地产领域持有发力并且开始受益的远洋、金茂等等，还有在物业服务上创新的金科等等，大家一会儿看榜单就会清楚。

第三，“绿金”进入收获期。前几年我们不断在论坛当中提到“绿金”，但是由于环境的恶化，很多大城市人们对于居住品质的关注开始空前，绿色健康住宅迎来了最好的发展时期。从房企层面看，金茂、远洋、当代、朗诗都在发力，越来越多的企业也加入进来，比如说我们在座的首创的高总，专门拿出一个项目来做纯科技住宅。比如葛洲坝地产，前一段时间隆重发布了5G科技，作为企业的一个战略。科技健康住宅几乎都有普及的趋势了。其中一些企业也在积极寻找领先的优势，比如近期金茂主动的携手英国的BRE，按照最严格的绿色建筑标准去建设绿色住宅，一定是想在这里做成一个领跑者。

从今年上榜的项目来看又有什么特点呢？6个字，“产品力是王道”，我们特别标注了一个词是“匠心”，这已经不是一个口号，而是很多企业真的在产品上下很大的工夫。为什么会出现这个现象很清楚。一，房地产市场发展到现在已经进入了买方市场，一方面是总体的供求关系决定的，另外一方面是买家变经营方了，他买了那么多房子，比你的置业顾问还要懂行，他会选择好的产品，尤其是在一二线城市，现在土地供应越来越稀缺，简直就是快变成珍品了，所以企业对拿到手的房子，也不会像过去那样粗放的开发，一定会把产品做到极致，去追求好的溢价，得到市场的响应。所以可以期待，明年乃至后年，市场上的好产品会越来越多，我们也非常乐见这样的现象出现。其实大家也是在帮自己。

很多家庭已经买过N多套房子，但是为什么还在买？尤其是大家说四环的二手房比五环的一手房要便宜得多，为什么还要跑到五环去买？因为他们说那是科技住宅，帮我把室内环境都做成绿色的了，都是安全的了，我为什么不去买更好的产品，我宁可多跑一点路，这也是让新房市场不断有生机、有市场的做法，好产品能够帮你再赢得新的客户。

说到“匠心”这个词在业内出现，龙湖最近全体高管都去有匠心精神的德国学习。中国未来不仅是在房地产产品领域，在我们的商业领域，大家对工匠精神的追求，对我们的市场来说一定是好现象，对我们的消费者更是好事。

我们这个行业发展到今天，壮大到今天的规模，可以说离不开所有的企业家和职业经理人的战略眼光和辛劳付出。最后我们说说红榜当中人物系列的霸道领袖和他们的执行力超强的经理人。

每年人物系列的组织不太容易，因为我们发现很多样板的人物对于这个行业是非常关注的，也是我们红榜的一个重点内容，因为报道也好，商业实践也好，最生动的都是人。但是现在可能因为整个舆论的管理越来越严，而且现在房地产龙头企业当中，央企、国企也很多，所以很多人要保持低调。

我们今年榜单是推举了五位行业的领军人物和十位优秀的职业经理人，领袖们都是行业的佼佼者，我们看看一会儿的名单就会发现，他们共同的特质就是对理想的执着和坚守。不管市场有多大的变化，他们从来没有想过要退缩，而是直面这面变化，找到自己新的竞争了。

优秀职业经理人的特点也有一个共性，就是执行力都非常强，而且富有韧性，不管市场好还是坏，都能创造佳绩。他们中有像李战洪这样的老板凳，就是我们讲的老将。也有高一轩为代表的少将们。他们一个个都是身经百战、战无不胜，可以想见，在未来十年，他们中会有一部分人成长为引领行业的新一代的领袖人物，就像经济学家范总提到的，未来什么最关键？抢人最关键。

可以说红榜是我们行业树立的一个标杆和典范，整个推荐过程也是我们梳理行业发展规律、前瞻行业未来的一个过程，希望我们这件事做得有意义，希望对大家是激励，是收获，也是新的耕耘的起点。

最后用一句话送给我们在场的嘉宾，那就是“上红榜，做先进，贡献社会和企业。”谢谢大家！

主持人：感谢谢总的精彩点评。接下来我们进行2016中国房地产年度红榜企业颁奖。中国房地产年度红榜企业奖项，有请领军群企业代表、创新力领军代表上台领奖。

王莉：2016中国房地产年度红榜企业奖，分了四个系列，第一个系列是年度领军企业奖，他们是： 恒大集团、万科集团、碧桂园集团、保利地产、中海地产、融创中国、华润置地、龙湖地产，

年度创新力领军企业链家。

主持人：有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生上台为获奖企业颁奖。

颁奖环节

冯伟：下面颁发年度特色房企、绿色创新力房企，他们是：首创置业、金科集团、星河湾集团、路劲地产、新鸥鹏集团、京投发展、孔雀城、江河地产、山水文园投资集团、协信控股集团、隆基泰和集团、中国金茂、远洋集团、中国葛洲坝地产、亿利金威

优秀助力企业颁奖，他们是：翰同资本、房教中国、北京房展

主持人：有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生上台为获奖企业颁奖。

颁奖环节

主持人：感谢获奖企业这一年对行业做出的贡献和表率！也祝贺你们获奖，请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

主持人：下面有请清华大学当地产研究所所长刘洪玉先生为年度优秀职业经理人颁奖，有请他们上台，他们是：李战洪、刘肖、高一轩、楼艳青、王简、高广汉、朱锐、李亮、范伟、王勐

主持人：让我们用掌声祝贺他们，请获奖嘉宾上台领奖！请颁奖嘉宾同获奖经理人合影留念。再次祝贺获奖的年度优秀职业经理人。除了企业和刚才的获奖嘉宾，主办方还特意给大家准备了精美的奖品给与会嘉宾做幸运抽奖，奖品有贵州兴义万峰林景区著名民俗兜兰小筑家庭家庭房体验券、有德国百年“福维克”品牌手持式吸尘器、美林体育旅游有限公司美林谷滑雪场提供的多次滑雪卡，还有著名的任小米祝大家好运！