房地产行业将迎变革 大企业加速扩张布局

来源:地产中国网 2016-12-05 09:44:00

(原标题:关于地产新十年,一场意义深远的头脑风暴)

伴随每一次调控,中国房地产总会走到一个心理的十字路口。

今年国庆前,由于部分一二线城市房价的暴涨,前所未有的严厉调控接踵而至。22个重要城市相继出台了政策,部分热点城市成交回落。而以英国脱欧、特朗普当选美国总统等一系突变的国际形势,更给市场蒙上了一层浓重迷雾。

这个行业还会好吗?

实际上,很少有人能够给出一个标准答案。即便经过过去十多年的发展、数十次的调控,从学者到企业家,从政策制定者到微观决策者,在这个课题的一些关键的判断上,都会出现诸多分歧。

究其原因,还是房地产行业承载着这个国家和社会的多种功能和属性,用于居住还是用于投资?是经济引擎还是社会镇流器?由开发导向还是金融导向?种种定义,均有盲人摸象之虞。

从国际成熟市场来看,房地产具备突出的金融属性。而在快速城市化进程里的中国,房地产又被视作经济和社会的平衡器。由此,如果从资本意志和地产逻辑的双重脉络去观照这一话题,可能更容易接近真相。

中国民生银行再次联合全联房地产商会举办中国不动产金融年会·2016,聚集了对地产最有发言权的28位意见领袖,发起对中国房地产前景的探讨和碰撞。

市场、行业加速集中

让所有人形成共识的是,房地产行业将迎来一次巨大的变革。

近年房地产行业的快速发展和房价、土地价格不断上涨,以及由此引发金融杠杆风险和企业发展风险不断加剧,整个行业经历高峰后正逐步回归理性和常态,同时人们对经济尤其是实体经济增长乏力的忧虑不断加重。

在这次民生银行中国不动产金融年会·2016上,融创中国董事长孙宏斌认为,调控让整个行业都受益。随着土地越来越贵,房价越来越高,意味着风险也越来越大,对企业发展并不好。“所以这一轮调控对购房者、开发企业、银行都是好事。”

对于未来房地产形势,旭辉集团董事长林中认为,从各种形势来看,当前一二线城市房价已经达到高点了,继续上涨的可能性不存在,“明年10月份后,一手房交易量将回落,12月份会比较明显。”

当前房地产市场,在区域上出现了极为明显的分化。当三四线城市仍处在艰难去库存的周期时,部分一二线城市却出现了房价的暴涨。这一背景,正是这一轮定向调控落地的原因之一。

市场资源向一二线城市和区域中心城市集中,竞争更加充分和激烈。由此,行业格局出现了不断向大企业倾斜,中小企业加速转型或退出,大企业市场占有率越来越高的趋势。

相关统计数据显示,房地产行业整体规模正在靠近天花板,2015年行业规模是销售额8.7万亿,到2016年10月份已经达到9万亿;同时,2015年国内前10名房企占比17%左右,到2016年10月份已经增至20%,大企业在整个市场中所占份额逐步增加。

实际上,近两年,兼并重组成为行业重要的标签,行业、市场经历重新洗牌,区域集中度向一二线城市倾斜,行业集中度向大企业、大资本汇集。

从A股上市房企看,从2015年初到2016年11月中旬,已有27家房企发布重大资产重组,另外有93家进行增发的上市房企中,37家企业与收购资产有关。

这一轮变局中特点格外明显:第一,金融、保险资本开始大规模介入房地产行业;第二,大企业加速扩张布局,中小企业退出;第三,部分房企加速转型。

转型与资本

面对行业的洗牌,房地产企业是否需要转型,以及通过何种路径转型?资本在其中将起到什么作用?引发了诸多争鸣。

实际上,作为一个古老的行业,房地产行业本质就是投资和盖房子,这个逻辑从古至今一直没有改变。但同时,城市化的推进,也给传统的房地产提出了更高的要求。

国务院发展研究中心原副主任侯云春给出了一个普适性的建议:中国房地产依然处于稳步发展阶段,但存活下来的房企也要进行变革,从单纯盖房子的开发商向城市住宅综合服务商转变,建筑行业也要向节能智慧型低碳建筑和消费模式转变。“你能够兼并别人是你有本事,你能够被别人兼并,说明你有价值,如果既不能被别人看上,也不能兼并别人,说明你的日子就完了。”

中城联盟第十届轮值主席、朗诗绿色地产董事长田明认为,企业是否转型需要从实际情况来判断,第一,市场外部环境发生什么变化,企业内部有什么资源禀赋,只有把外部形势和内部资源考虑充分了,制定一个战略,才会有胜算。第二,行业逐步向下,企业需要转型,但要坚持自己的特长。

雅居乐集团董事局主席陈卓林的意见则是,无论房地产企业,还是其他行业,想要做成百年品牌,必须保持稳健,同时也强调房企应该追求多元化发展。

不过,大家更能形成共识的是,未来房地产行业另一个趋势是与金融资本融合不断加深,一方面,对于金融资本而言,在实体经济形势并不理想的状态下,房地产无疑是实现资产配置的一个较为理想的途径;另一方面,对于房地产来说,拥有金融资本的支撑,不仅为进一步发展插上了翅膀,也为风险控制提供了有力保障。

比如孙宏斌告诫他的同行们,首先,未来投资很重要,由于房地产杠杆较高、周期较长,一旦投资错了、地买错了,盖什么样的房子都会赔钱;其次,在风险来临时,保证能够融到跨周期的资金和足够的现金流。

林中认为,成长中的房企核心战略是做强做大,如果企业还有成长空间,就不要轻言多元化,集中和专注才是关键。而通过与金融的融合,是一种重要的途径和趋势。

中国恒大集团总裁夏海钧表示,未来房地产行业与金融资本融合会是一种趋势,房地产可以帮助金融行业处理一些不动产类不良资产,金融可以在现金流、风险控制方面为地产提供有力的支持。

金融地产想象

世联行董事长陈劲松认为2016年中国房地产销售额可能超过10万亿。在某种程度上,中国找不到其他更大的市场。

然而,在经历了十多年的高速发展后,以开发为导向的房地产已经进入白银时代的周期。

值得关注的是,对标美国的市场,会发现地产金融仍然有着巨大的增长空间。在美国,房地产资产证券化规模巨大,其中包括MBS、REITs等等金融产品。“我认为开发直接销售的规模增长动力后期会减缓,更多的可能会是金融性的结构产品。”地产大佬冯仑说,美国上市交易REITs的市值就超过了1万亿美元。

不少地产领袖认为,房企到了一定规模程度以后,会面临增长的瓶颈。如果需要找到同样大甚至更大的增长点,又不会让房企觉得更陌生,那将是什么?林中的答案是金融。他认为房企天然地与金融关系紧密。

实际上,过去一年来大量房企都在参与投资金融机构如保险公司、银行,并利用险资进行大的并购,引发了在中国企业史无前例的波澜。

但是房企投资金融的问题在于,前期的投入可能是巨大的,如果没有自身庞大的规模,难度更大。“特别是像人寿保险,可能前面要亏5年、10年才可以养大,要从主业中的利润拿一部分来反哺金融。”

在与会嘉宾看来,金融机构手中的住宅、写字楼、购物中心等存量资产,如果金融机构与好的开发商和运营商一起,将低效资产进一步提升,改变定位,能够创造出更大的价值,也意味着地产行业将出现更多的机会。

(来源:经济观察报)

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