2016年红榜评审会:厘定四大榜单 把脉行业走向

来源:地产中国网 2016-12-05 09:43:00

【中国网·地产中国网·独家报道】2016接近尾声,这一年,中国房地产市场风云变幻、波诡云谲。一方面,房价高涨、高价低频出、市场大卖、超级并购不断;另一方面,调控升级,监管强化,楼市风声鹤唳。

疾风知劲草,烈火炼真金。复杂的行业环境更能考验企业实力及企业家精神,这一年,哪些房企依旧遥遥领先、领军行业?哪些房企异军突起,表现卓著?哪些地产人物洞察先机、高瞻远瞩?又有哪些项目精心打造,堪称行业标杆?

11月29日下午,由中国互联网新闻中心·中国网·地产中国主办的“2016年中国房地产年度红榜评选活动专家评审会”在北京龙湖景粼原著举行。评审会上,评委专家除了针对候选企业、人物及楼盘的甄选展开热烈讨论外,还对地产一哥争夺、房企发展模式及战略差异、房企并购与融合以及政策调控倒逼开发商转型升级等热点问题,进行了观点激烈碰撞与交锋。

评审会现场

经过一下午的头脑风暴,涵盖年度典范企业、领军人物、最具价值职业经理人、标杆楼盘等奖项的4大榜单出炉。

值得指出的是,在评审会上,通过对上榜企业的重组与细分,一批发展迅猛的企业进入领军房企阵营,一些与地产渐行渐远、发展不突出的龙头企业意外落选,一些具有特色发展模式的中型房企则反而榜上有名。

据了解,最终的榜单将于12月6日在北京举行的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜现场重磅揭晓。

评委会针砭时弊   榜单甄选更加真实客观

本届红榜评审团成员由7位专家组成。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌继续担任评审会主席,清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹和北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅则对房企及行业都保持着长期深入的研究和观察,而有着房地产开发与营销背景的合硕房地产董事长李伟,则深谙企业发展之道,对房企的创新、转型、升级颇有发言权;21世纪经济报道编委袁一泓和地产中国网总编辑谢红玲,作为行业资深媒体人士,他们从媒体的视角给予红榜最客观的意见参考。

评审会现场,讨论非常热烈,专家对于评选标准、榜单的点评严谨、客观、公正,既倡导树立行业标杆、表彰典范,又针砭时弊,指出企业的问题所在。

评审会现场

顾云昌便建议,评榜既要表彰企业,突出他们优秀的地方,又要指出他们的问题,比如万科虽然增长很稳健,但有不可预见的因素,下一步怎么走仍是一个未知数。又比如恒大,退出了消费领域,这说明他们在过去的转型道路上走了一点弯路,现在是在进一步更正纠错。袁一泓表示,像中海这样的央企,无论是人力、土地资源和资金实力都具备爆发性增长的条件,但是他们的企业文化却并不支持。

同时,顾云昌又指出,红榜评选的标准不仅仅要看企业的规模,还要看管控能力、战略以及方向的变化,他们为什么会出现转变,前进的步伐为什么会放缓了,“从这个的角度去刻画企业,会更加准确。”

上述观点得到了谢红玲的认同。她表示,我们既要把企业标杆性最强一面拔出来,也要点出他们的短板和争议之处,这样的刻画会更加真实、立体。

红榜做加减法   爆发力房企受追捧

为保证榜单的公正性,红榜评选还一如既往地采用了网上投票的方式,经过近一个月的投票以及多方面的甄选,有20余家企业进入专家评审阶段。

在企业榜单的敲定上,经过激烈讨论,评审专家一致建议,榜单应做加减法,与地产渐行渐远的房企、表现不佳的房企应果断去掉,而增长迅猛、爆发力惊人并且后劲儿十足的房企应该入选领军企业阵营。

碧桂园融创中国两家今年迅猛增长的房企收到评审专家的一致关注。数据显示,前十月,碧桂园销售额达到2715.4亿元,同比增长约170%,而融创中国提前实现千亿目标,首次进入千亿阵营。

李伟表示,碧桂园的爆发得益于合伙人制度和强大的执行力。整体管理系统极大地调动了员工的积极性,所以,目前阶段的碧桂园已经进入了收获期。

融创五年前在北京仅一个西山壹号院项目,五年后,它的销售量级出现了跳跃式增长。这中间发生什么?” 李伟指出,融创的跳跃式增长也非常值得研究。

评审会现场

袁一泓也表示了认同,他表示,2012年到2013年,碧桂园业绩实现翻番,从500亿到1000亿,而之后两年表现平平,2016年,其业绩增长又几近翻番,从一千多亿到三千亿,这种高速增长和爆发力非常惊人。

“不像融创金茂,他们一套房子都卖几千万甚至上亿,碧桂园的项目多在三四线城市,几十万一套,这得卖多少套啊?”袁一泓感叹。

张寅认为,碧桂园融创已经显山露水,不会再沉默了,明年会大放异彩。

而对于与地产渐行渐远的房企,评审专家一致建议不再纳入红榜,诸如万达绿地、招商蛇口等。万达在走轻资产模式,与地产渐行渐远,绿地则更多地向产业、大基建靠拢。

热议楼市调控 支招行业未来

除了针对榜单的热烈讨论外,评审专家还对当下房企的销售、楼市调控升级以及开发商的转型升级等热点问题,进行观点的激烈碰撞与交锋。

巧合的是,在评审会召开的前一天,上海、天津相继加码楼市调控,全面提高购房首付比例。而2016年楼市调控的着力点,已经从最初的严查“首付贷”,过渡到限购、限价,进而延伸到信贷政策层面。

顾云昌表示,今年的房地产市场既在意料之中,又在意料之外。房企的销售、房价的涨幅以及政府的调控力度都在意料之外,这种情况下,明年市场肯定会有问题。供给侧改革的方向很对,但是发力不足,特别是在调控上。

袁一泓认为,本轮调控完全超出预料,中央层面,从央行到银监会再到央行,三令五申;金融层面,从公司债、企业债到信托、理财基金,房地产的资金入口被全部卡住。

评审会现场

高地价频出的当下,楼市调控又持续升级,这对于房企和市场将带来哪些影响呢?杜丽虹认为,地产行业整体上虽有周期性的波动,但更隐藏着比较大的结构性问题。具体表现在:一是二线城市商业地产严重供大于求,远大于住宅市场,租售比严重倒挂,即便政府推行金融工具的创新,但是超低的租金回报率也很难支撑其发展;二是成本上升导致行业整体利润率下降,虽然企业的资金成本随着基准利率的降低有所下降,但是随着土地成本占比大幅上升,项目的开发销售周期拉长,借钱周期增加,资金成本变相增加,即使卖得好,行业整体利润率还是下降的;第三,资金错配导致地产项目面临再融资问题,如果遇上信贷收紧,企业就会出现资金链断裂的情况。这三个结构性的问题决定了地产开发企业非常脆弱。

重压之下,哪类企业能够存活下去呢?在李伟看来,一类是越做越大最后变成寡头的企业,还有一类是特色中小房企,他们更加珍惜资源,会用最大的力量,花最多的心思,做出高品质的产品。未来这两类企业能够活下去,居于中间的房企会比较辛苦。

李伟表示,目前的市场环境下,越来越考验开发企业的拿地能力和产品运营能力。前十年,开发商在产品端的设计、成本控制能力,以及在销售端的营销、策划能力,是一个加分项,但是在新一轮的调控周期,这成为开发商必须的一个基本功,只有这样才能生存下去。

“在这个背景下,做产品的逻辑发生了变化,不能单纯地按自住和投资需求考量产品了,要用客户自住的理念和标准去营造产品,用客户投资的理念去销售产品,只有这样才能把一个项目做明白。”李伟认为,未来的市场上将会出现一批产品力很强的好房子,诸如从客户需求出发,如何提高房屋的利用率,在有限的空间内发挥最大的可能性,如何把居住空间变成家庭成员交流的场所、形成互动的空间。

2016年已然如此,2017年中国的房地产又将走向何方呢?在张寅看来,明年下半年宏观经济会非常敏感,基于这个判断,他对明年的房地产并不是很悲观,他认为,明年到第四季度,房地产政策必然会放松。对于房价的走势,他认为,在利率最低的时候,房价没有下降的案例,利率不做上升的调整,房价不可能出现趋势性的下跌。即使出现一两个打折的项目,最后还得上去,这就是所谓的复位。

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