（原标题：香港楼市新政“满月”： 二手成交持续萎缩 一手豪宅内地买家占27%）

“最新的辣招对楼市的影响主要体现在二手市场成交进一步减少，购买力更加集中在一手楼盘。”12月1日莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文向21世纪经济报道记者表示。

林浩文续称，由于发展商通常对一手楼盘提供不同的补贴优惠，因此一手住宅有望继续主导市场，“过去一手市场的成交仅占整体市场成交的10%左右，但近年来由于政府不断出台各种措施收紧按揭贷款以及提高税收，导致一手成交占整体楼市成交的比例已逐渐增加至30%，明年有望达到35%。”

为了打击楼市炒卖，香港特区政府于11月初宣布，11月5日起把购买第二个物业的买卖印花税划一调高至成交价15%。新税率适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易，但不包括非住宅物业。

新政出台后，刚刚有所复苏的香港楼市成交量再度陷入低迷。截至11月27日，根据香港置业的统计数据显示，香港十大主要蓝筹屋苑（全港主要地区单位数量最多的私人屋苑，其交投量和成交价均具指标性）在周末两日仅录得约4宗成交。

年内成交量或创新低

自2003年起，香港房价创造了连续十二年上涨的“神话”。但自去年下半年以来，一度牛气冲天的香港楼市曾出现明显的转向。市场上甚至有论调认为香港楼市或将重现1997年暴跌70%的场景。然而，自英国脱欧公投以来，香港楼市再度发生逆转，多家外资大行亦陆续“空翻多”。

然而，伴随着楼价上涨，成交量却逐年萎缩。林文浩预测，今年整体的住宅成交将继续下跌至50000宗左右，“这将是1997年以来的新低，明年成交量则有可能继续下探至48000宗左右”。这意味着，香港的年均住宅成交相比2010年的13.6万宗的历史高位，已经大幅下挫超过一半。

“5万宗左右的成交并不是一个健康可持续的水平，这表示香港住宅物业的流转不断放缓，社会不同阶层之间的流动越来越慢，导致更多的市民转向轮候政府资助的公屋、居屋，从而对政府的公共房屋政策造成极大的压力。” 林浩文坦言。

这亦是特区政府近年来的楼市调控措施带来的效应。根据本报记者翻查资料显示，自2009年起，香港金融管理局（简称“金管局”）至今已推出七轮收紧物业按揭贷款规定的逆周期措施。

根据香港金管局向香港立法会提供的文件显示，上述七轮逆周期措施虽然持续减少了楼市成交量，但却未能达到降低楼价的政策目标。以去年2月出台的第七轮按揭贷段收紧措施为例，实施以来，单月楼市成交由此前的6000宗左右不断下挫，并于今年2月跌至1807宗的数年新低水平，与2010年8月的14699宗的纪录相比暴跌87.8％。

相比之下，楼价的表现却依然坚挺，整体住宅物业价格指数自2009年以来一路高歌猛进，数轮的逆周期措施均未能阻挡楼价飙涨的脚步。该指数在去年9月达到306.1点的历史新高，相比2009年9月的129.9点增幅达到1.36倍。

以一个售价1500万港元的住宅单位为例，按照目前五成的按揭上限，买家必须拥有每月至少8.6万港元的收入，但香港仅有8%的劳动人口的收入达到这个水平。

对此，12月1日汇丰控股行政总裁欧智华亦坦言：“过去特区政府推出双倍印花税及买家印花税，都令香港楼市成交量大幅下跌，但楼价则未有明显变化。”他预期政府新一轮楼市印花税措施将令楼市成交量下跌，楼价或会略为转弱。但他指，目前本港银行借出的按揭成数仍非常保守。