11月24日人民币兑美元已经跌破6.91，创8年新低，破7近在咫尺。从去年8月(1美元换6.11)至今，100万人民币无形已中蒸发了近13万。

随着人民币贬值效应的发酵，普通投资者该怎样才能保住自己的钱袋子不贬值?大家最为常规的做法就是买房，但是现在成都房价，城南已经在一定的高位，其他区域亦有小幅上升，现阶段买房会让我们成为伟大的接盘侠吗?除了住宅，在成都商业地产的红海中还有没有机会?当下在成都市场买铺应该注重哪些要素?什么样的投资回报比较靠谱?有没有方法可以让普通投资者在最考手艺的商铺投资领域能够躺着就把钱挣了?

本期中粮智库为大家分享的智囊是成都中粮大悦城总经理田维龙先生。

关于投资买铺

商铺运营趋势 让专业的人做专业的事

Q：人民币持续贬值，今年以来从一线城市到成都住宅价格都有一个明显拉升。相比而言高库存压力下成都商铺价格变化并不明显，甚至还在降价，那么现在的投资领域商铺是否还有机会?

田维龙：人民币贬值，影响的不仅仅是高净值人群。李嘉诚的资产贬值20%，照样坐豪车，住豪宅，但是普通老百姓，资产贬值20%，每月的按揭款就受影响。所以越是没钱，越是要学会合理配置自己的资产。在当前经济大环境下，不动产的投资尤其是优质商铺仍然是不错的投资品，但其中的关键是你要选对项目与开发商。我们特别不能被一些违背经济规律的高回报率或者低价格所迷惑。

Q：今年的双十一，淘宝销售额突破1200亿元，电商总成交接近2000亿元，另一方面，由数据显示成都商业用房存量已达到惊人的520.68万平米， 需要至少168个月才能消化。这样的背景下投资实体商业还靠谱不?

田维龙：我说个数据：马上就到大悦城开业一周年， 按照目前的发展态势，预计到12月31日，成都大悦城客流量超过1800万人次，出租率超过95%，营业额预计超过10亿!这个对于一个开业一年的商业综合体项目而言，还是个不错的成绩。就大悦城系列来说，电商冲击实体经济下，全国大悦城营业收入27.89亿，同比增长25.4%，毛利17.17亿，同比增长31%租金收入占总额46.6%，达12.98亿，平均出租率超95%。包括一些商户有自己的网店他们的实体店也同样都有两位数的增长。

2016年截至3季度，成都远洋太古里出租率提高3个百分点至91%，零售业绩增长100.6%。所以，任何时候，优质商业地产都会有好的活路，其中的关键是商业运营者必须创新。我们的社区悦街，定位很清楚，服务1-3公里范围内的社区人群，业态进行很多的创新，比如引进书店，量身订制主题影院，引入不同概念的新餐饮品牌……商业地产要从量的红海中杀出，必须由创新带动质的改变。

Q：优质的商业体如大悦城、凯丹广场毕竟有限，现在对于普通投资者来说，能够买到的最多的还是社区商业，这类商铺如何甄优劣?

田维龙：国内社区商业大部分都是散售，其业态都是自发形成，缺乏标准化和规范化，品质难以保证。其实有很多商业品牌是适合做社区商业的，但是没有好的平台。回到中粮悦街，所有商铺都由中粮大悦城团队统一经营管理，商街品质与业态控制都十分好，投资者坐收回报。让专业的人来做专业的事情，这是未来的发展模式。所以社区商业，统一经营很重要。

选铺四大要诀

 回报太高小心骗局

Q：以您20多年的从业经历及管理经验，把您还原成一个普通的投资者来成都买铺，您会比较注重这个商业项目的那些地方?

田维龙：首先要有规范和有实力的开发商。其次，产品要做得好，这里面就有很多了，包括规划、动线、主题定位、开间，甚至外立面等等;第三，要有专业的管理团队;第四，还要有稳定的靠谱回报。

Q：您刚才提到的稳定回报，什么样的回报率就可以接受呢?

田维龙：这个我们可以从周边物业的租金入手，反推售价，看能不能达到你自己的预期。如果仅仅是统一经营，回报上不去，那专业团队有什么用?长期来看，中国的银行利率是逐步下滑的，这个趋势和之前的欧美、日本都是一样的，日本已经是负利率了，欧美也已经是很低了。中国现在还是比较高，未来我们判断会到3-4%。只要高于银行利率，到6%以上我认为就不错了，只是因为过去房地产发展的不正常使得有些时候投资回报偏离了正常轨道，变成暴利，导致很多人心理预期更高。10-15%的回报，我认为是赌注，是高风险的投资。超过15%，大部分情况下着都属于骗局了。我们的悦街系列，都是由大悦城团队运营管理，前三年回报5%，中间三年6%，最后两年8%，平均超过6%，而且我们是央企，世界500强，这解决了很多投资者的顾虑与缺乏专业鉴别力的问题。其实，这就是商铺的理财产品化。投资者投入资金购买商铺，由大悦城这样的专业团队运营，他们收获稳定回报。

关于商业运营

商户与商场 就象演员与导演

Q：电商的冲击下，几乎所有的实体商业都在大谈体验式消费，一个个华丽的包装之后，翠花变成了Tracy ，人还是那个人，您怎么看这种现象?

田维龙：电商只是一个渠道，但不是商业地产的根本。任何体验都不能偏离商业最核心的东西，就是产品与服务。舒适的环境、好的景观和空间的配合，购物过程中信息技术的运用都能形成愉悦的体验。这方面，大悦城倡导提供消费者的‘第三空间’，就是在基础空间搭建好的基础上，营造消费者情感和精神交流的场所，这里不单纯只是卖东西。空间营造有很多技巧，从建筑、景观、内装的规划上入手，更在内装上强化，让消费者在有自然景观，又亲近放松的状态消费。然后就是业态和定位，除了传统的冰场、影院、KTV以外，综合体内还可以引进一些夜场文化，例如一些慢摇吧、酒吧、创意艺术体验馆和小剧场，同时可以做了一些和消费者互动的主题餐厅。这些都是很多都是我们首先开始尝试的，也正是这些细节的累积，成都大悦城开业第一年，销售额能够突破10亿元。

Q：商业体高库存的状态下，招商难让优质商户成了卖方市场，您如何看待这种关系?

田维龙：我认为现在商户与经营者有三种关系：第一种是鱼水关系，这种关系不精准;第二种是佃农与地主的关系，这种关系完全是负面的;第三种是演员与导演的关系。我认为这种关系才是正常的。演员要获得满意的回报，必须有实力，更要有付出。导演则是提供机会，营造平台，同时还必须有较高的指导能力。这其中，商户是演员，商业运营者则是导演。每一个经营户在确定自己入场前都要先考虑自己的经营模式的市场接受度，管理者当然也要做一定的指导，但是作为投资，其中必然有风险。

同样的租金水平为什么隔壁盈利你亏本，这就是实力问题。而作为运营者，我们首先要保证的是要有足够的人流量进来。另外，我们可以在技术层面提供一些支持，比如通过商场基本信息的提取，来给商家一些必要的数据支撑。立足于每一个店铺，每一个消费者的性别特点、消费数据和习惯、动线、员工服务状态，每个月出一个‘体检报告’发送给商家，从运营的角度给他们一些建议。

Q：随着前几年开建的商街陆续交付，一些商街也迎来开业。从运营者的角度看，一条商街道培育期大约需要多长?

田维龙：我认为两到三年都正常，期间商户要不断提高自己的经营能力和管理能力，运营者必须把环境打造好，推广做好。举个例子，过去一年中，我们成都大悦城不断地联合商家一起做一些主题活动，例如全球美食节，创意文化展等等，也和一些新锐设计师有各种类型的合作……大悦城每年 1/3的租金都投入在推广上，帮扶商户的业绩有所突破，这样的力度在商业地产是不多见的，都是实打实的投入。也正是我们的这些努力，大悦城(包括悦街)平均开铺率95%，租售比(租金与销售额之比，低于50%都是合理的——编者注)达到了非常良性的25%-30%。商业地产要获得成功，商户和业主都必须赚钱，而运营者必须以打造百年老店的心态持续投入，从而形成共赢。

田维龙简介：

成都大悦城总经理，清华大学EMBA，高级职业经理人。拥有20余年商业开发及运营管理经验，数十年高管经历，曾操盘多个国内优秀项目。

见证了中粮大悦城的崛起，曾执掌天津大悦城从筹备到开业、运营整个过程，使其短时间内一跃成为当地标杆商业，并以创新业态开启了全国商业模式新篇章。

从传统商业到现代购物中心再到商业综合体，他对于商业地产已形成自己独有的理论体系和实战体系，并以创新的思维及丰富的商业管理运营经验，创造了许多有主题独特且符合当地消费者需求的商业地产形式。