距离“国庆新政”仅过去一月，11月17日“管控新政”再给楼市泼出一盆冷水，新政宣布对成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房实施限购措施。

多位房观察智库专家认为，本次调控对城南等热点区域限购已达到历史最严苛的阶段。调控发生后，城南购房成交明显回落。在城南购房难度加大的态势下，改善性甚至是投资需求或向城东、城西转向，在城西存量收紧的背景下，城东尤其是成熟度较高的攀成钢将会成为承接这波需求的一个热点区域。

新政出台 城南限购为“历史最严”

11月17日，成都市人民政府办公厅发布《关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》称，自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。

(成都人民政府通知)

该政策对限购进行了区域性强化。房观察智库专家、西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，该政策目的是杜绝外地人炒房的现象，并且实行分区域调控，把调控范围收缩到了热点区域——城南，非常具有针对性。

房观察智库专家、吉信行资讯总监苟诗旋亦认为该政策的出台调整了购房客群对城南(高新南区、天府新区)的过度预期。

中睿营销总经理何良栩认为“自9月以来，城南开始出现泡沫，部分项目由于外来投资客购房，出现4000-5000元/平米单价跳涨现象，也带动了部分恐慌性购房需求，客户急于入市，两者共同推热市场。”

市场数据也佐证了何良栩的观点，今年“金九银十”城南表现突出。9-10月为集中备案时间段，从房观察数据中心监控数据来看，高新区、天府新区分别以35.67万平方米、42.39万平方米的成交面积领涨五大主城区。其中，主要以90㎡以上的改善产品占据较大比例。无疑，改善需求的集中释放直接促进了这波成交热潮。

2016年9-10月主要行政区域成交面积(数据来源：中成房业)

城南限购 攀成钢承接改善需求

纵观成都主城区，不难发现，从城南向外溢的改善需求仍可找到对应的释放出口。中睿营销总经理何良栩认为，城东攀成钢区域是承接高端改善需求的一个较优的选择，攀成钢是继“浣花溪”后一个城市高端聚集区，经过近九年酝酿，区域已趋向成熟。

纵观主城区，青羊、武侯等区域存量早已触底，仅有少量房源供应，入市必然引发哄抢。相比之下，攀成钢反倒因其较高的存量而成为进驻主城醇熟生活区的最后砝码。截止2016年10月，在五大主城区中，锦江区以205.3万平方米存量面积位列城南之后。

2016年9-10月主要行政区域存量面积(数据来源：中成房业)

就存量而言，攀成钢所属的锦江区具备承接城南外溢改善需求的必要条件。此外，新港联行董事长张红兵认为，攀成钢区域距离市中心和城南物理距离都很近。地段优势，也是攀成钢吸引改善需求用户的一大价值点。

就区域配套而言，一方面，有伊藤洋华堂、万达广场、万象城、乐天世界等集中式消费地作支撑;此外，攀成钢区域西至二环路，北至双桂路，东至沙河，南至牛沙路，地处密集完善的交通路网，沙河生态绿化带、塔子山公园等人文环境也赋予该区域传统与闲适的居住品质。另一方面，区域还配置了锦江区较为一线的教育资源，文轩yoyo幼儿园、成都七中、成都爱思瑟国际学校等。

(攀成钢区域配套图)

自2007年第一块土地出让开始，区域已聚集绿地集团、韩国乐天、中粮等13个国际一线开发商，区域经过九年酝酿，已形成了独具国际特色的繁华街区，营造了成都高端“精英范儿”的生活氛围。

顺应市场需求 区域加大供应

毋庸置疑，攀成钢区域的土地价值为塑造高端改善类产品提供了必备的配套、地段两大核心价值，而一线品牌房企的入驻则在房屋品质层面提供了保证，正是三大核心价值的加码，使攀成钢在成型之初便以高端形象在楼市中立身。

观察员来到攀成钢片区实地调查发现，区域内部分房企已预判到需求的转向，顺应高端改善市场热度及需求向东偏移的趋势，及时排布推盘节奏，其中表现最为明显的是绿地·锦天府项目，自中庭内两栋270平米-345平米产品即将面市的消息释放以来，售楼部现场门庭若市，其中不乏由已入住客户推荐前来咨询的购房客户。

据已入住业主李先生表示，绿地·锦天府属于家庭置业的终极居所，能满足一家三口在城市生活的一切需求。周边配套均趋于成熟，孩子可享受成师附小、成都七中等名校资源。

从2010年进驻该区域以来，绿地通过六年的深度耕耘，锦天府已在高端客群中树立良好口碑，销售业绩均处于区域前茅。值得关注的是，作为区域内为数不多的实景呈现的准现房产品，绿地·锦天府将新推产品系的消息经一推出便受到业内高度关注。

绿地·锦天府项目实景(由绿地·锦天府授权)

另一方面，从绿地·锦天府已交付使用的客群构成来看，主要以高净值居住群体构成，更讲究生活品质及文化气息，从而赋予区域一种无形的身份感。

3000㎡中庭园林 天人合一围合布局(由绿地·锦天府授权)

观察员走访了解到，绿地·锦天府本次新推产品270平米、305平米样板间已实景呈现。在风格上，新推产品将延续差异化的文化腔调，以“巴蜀文化”作为产品标签，给高端客群地道的成都生活范儿。

绿地·锦天府样板间实景呈现(由绿地·锦天府授权)

此次新推产品在深度理解高端改善客户需求的基础上，也融入了对成都生活文化的理解，项目已实景呈现3000平米雅致中庭和3000平米悠然水景，从景观上迎合了老巴蜀人逐水而居、闲适雅致的生活属性。

在高端改善需求从城南向东外溢的态势背后，城东区域尤其是攀成钢区域竞争势必加剧。绿地·锦天府顺应态势，以“巴蜀情怀”应对高端改善需求，这种差异化的产品定位表现如何，值得期待。