10月土拍供求量皆降至新低，地王数量显著减少

  10月，市场预期的土地成交高峰期并未到来，全国土地成交面积降至年内新低，主因多个城市土地政策有所调整，很大程度影响地方供地计划。受土拍资金严格监管、土地限价令等政策制约，热点一、二线城市土地成交明显降温，地王数量大幅缩减，溢价率高位回落。

  政策调控方面，与10月初的“限购潮”同步，本月地方土地调控力度也显著加强。具体来看主要有以下几类，其一，热点城市增加土地供应，如深圳、南京均在月内表示接下来要加大供地力度，北京表态将推进乡镇统筹利用农村集体经营性建设用地试点，河南省也表示要对库存不足区域增加土地供应；其二，严查土拍资金来源，防止“不合规资金”涌入土地市场炒高地价，上海宣布将对开发商的土地款融资展开严格检查，保险等几类资金不得用于购买土地；其三，提高土拍门槛，限制购地资格，以合肥国土局新规为例，竞买人每次拍卖会只能参与1宗宅地的竞买，且2012年以来“囤地”过多、或2016年以来“拿地”过多的企业均不允许竞买宅地；其四，规定土拍价格上限，如福建省政府办公厅在《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》中规定，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式来出让土地。

  在严厉政策制约下，10月全国300城经营性用地成交面积2464万平方米，环比下降33%，同比下跌29%；成交幅数277幅，环比减少23%，同比下降22%。10月土地市场可以简单概括为以下三点：其一，土地成交规模掉头向下，刷新年内新低，远不及市场预期；其二，热点一、二线城市土地成交低迷，溢价率大幅回落，热点城市不限购区域土拍竞争激烈，天津环城四区多宗地入围总价、单价TOP10；其三，土地资金监管力度明显增强，福建省严禁债券、信托、资产管理资金用于支付土地出让价款，上海更是要求承诺资金来源全部为自有资金，否则将取消竞买或竞得资格，并且三年内严禁参与招标拍卖出让活动。

  但结合近期政府表态来看，我们认为土地成交规模骤降不会成为市场常态。目前热点一、二线城市年初制定的供地指标完成情况不甚理想，合肥、南京、南昌等市已经明确发文要求加大供地力度。以南昌为例，四季度计划再推30宗商住用地，总面积逾180万平方米，相当于前三季度供应用地面积的1.2倍，预计后两月全国土地成交面积指标将稳步回升至年内平均水平。不过受限于日趋严格的价格调控手段，“地王”降温之势仍会在2016年末延续。

  一、整体市场——供应、成交双双走低，溢价率高位回落至60%

  1、供应：供应面积连续两月回落，一线城市增长明显

  2016年10月，全国300城经营性用地供应面积进一步回落至3151万平方米，环比下降11%，同比下降37%；供应幅数为291幅，环比下跌26%，同比减少48%。分城市能级来看，一线城市土地供应面积环比增长78%，广州土地供应显著增多，白云区、南沙区、荔湾区等多个区域共计供应20宗经营性土地，建面多达331万平方米，刷新年内单月新高；二线及三四线城市土地供应面积均不及上月，环比跌幅分别为19%和14%。

   2、成交：多省市土地政策有所调整，成交规模不增反跌

  3、结构：住宅用地成交最为活跃，商业用地占比有所提升

  4、价格：热点城市成交不振，成交金额、楼板价明显回落

  5、溢价率：溢价率降至60%，三四线城市下降尤为显著

  6、城市排行：成都、昆明排名面积榜单前两位，天津问鼎金额榜首

  二、各能级市场——各线城市成交规模明显缩减，后两月回升可期

  1、成交面积：各线城市成交面积全线回落，环比跌幅超30%

    2、成交价格：热门地块成交缺位，各线城市地价大幅回落

  3、成交占比：二线城市成交面积占比略有回升，三四线城市小幅回落

  三、重点地块——榜单门槛、榜首均大幅回落，双榜单TOP10天津占半数

  1、总价排行榜：平安集团总价76亿元夺天津西青区商住地块居榜首 

  随着9月底10月初调控潮袭来，土地市场热度受市场热度影响，成交不振，各项榜单均产生大幅回落现象。从榜首及门槛来看，由平安集团在天津西青区76亿竞得的商住地块位居榜首，环比下跌28%，入榜门槛为由华润竞得的大连甘子井区14号地，成交总价16.1亿元，环比下跌61%。具体来看，总价TOP10地块半数来自天津，其余分别来自北京、合肥、南宁、佛山、大连。

2、单价排行榜：金隅单价32528元/㎡斩获天津纯住宅用地，高居榜首

  四、土地政策——上海严查土拍资金来源，合肥、南京土拍一家房企最多拿一块地

  与10月初的“限购潮”同步，本月地方土地调控力度也显著加强。具体来看有以下几类，其一，热点城市增加土地供应，如深圳、南京均在月内表示接下来要加大供地力度，北京表态将推进乡镇统筹利用农村集体经营性建设用地试点，河南省也表示要对库存不足区域增加土地供应；其二，严查土拍资金来源，防止“热钱”涌入土拍市场炒高地价，上海宣布将对开发商的土地款融资展开严格检查，保险等几类资金不得用于购买土地；其三，提高土拍门槛，限制购地资格，以合肥国土局新规为例，竞买人每次拍卖会只能参与1宗宅地的竞买，且2012年以来“囤地”过多、或2016年以来“拿地”过多的企业均不允许竞买宅地；其四，限制土拍价格上限，如福建省政府办公厅在《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》中规定，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式来出让土地。

  1、南京三年商品住宅供地计划，加快商品住宅用地上市节奏

  2、上海严查土拍资金来源，保险等资金不得用于购买土地

  3、合肥土拍新规提高房企购地门槛，限制房企购地数量

   指标说明

  经营性用地

  为了便于给房地产开发企业提供更直观的数据，对土地市场有深入了解，土地月报中，所用的数据均为经营性用地，即包括住宅、商业、办公、综合属性的土地，而工业、公建配套、其他用地(如物流仓储等)为非经营性用地。

  占地面积

  根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价相关知识》规定，占地面积是建筑本身占用土地面积的总和，包括周围规划红线以内所有土地的面积。在土地月报中，占地面积是指土地实际出让面积。

  规划建筑面积

  根据国家统计局指标解释，房屋建筑面积是指从房屋外墙线算起的各层平面面积的总和，包括可供使用的有效面积和房屋结构(如柱、墙)占用的面积，多层建筑按各层(包括地下室)面积总和计算。在土地月报中，建筑面积具体是指地块内规划允许总建筑面积。

  土地成交楼板价

  土地成交楼板价=土地成交总价/规划建筑面积，单位：元/平方米

  土地成交单价

  土地成交单价=土地成交总价/土地占地面积，单位：万元/亩

  溢价率

  溢价率=(成交总价-底价)/底价×100%

  流标率

  流标率=流标土地幅数/(流标土地幅数+成交土地幅数)×100%

    （来源：克尔瑞）