（原标题：房产经纪变形记）

看天吃饭？房产经纪求变

始于10月份的全国范围内大规模楼市调控，从执行层面开始延伸到对房产经纪领域的严厉核查，涉及房源真实性、互联网金融产品等方面。

这对惯以被称为“看天吃饭”的房产经纪行业，不可谓不是一种打击。

行业中的巨头早已开始对房产交易之外的其他产业链领域进行布局，包括以金融产品形式介入家装、购房等市场，布局互联网+、长租公寓、二手房装修等领域。

当然，其间也存在面临规模扩张、思维模式转变、跨界政策压力等困境。

而一批兴起中的互联网平台也逐步获得更多资本关注，并借此进一步扩大市场份额。

在楼市调控、互联网+等一系列大背景下，房产经纪行业正在酝酿变化。

导读

随着热点城市房地产市场率先进入存量房时代，二手房买卖和租赁经纪业务正面临无比广阔的市场前景。但在略显混乱的市场秩序中，互联网技术的发展、资本的追逐，正带领行业踉踉跄跄地走向蜕变。

自从田宅交易出现、中介行为诞生开始，我国的房地产经纪业务已经存在了上千年。其间，经纪人的称谓历经驵侩、房牙子、庄宅牙人、市侩、掮客等种种变化。在有着“重农轻商”传统的中国社会，这些称谓不乏贬义。

新中国成立伊始，国家实施土地公有制改革，在所有制结构发生重大变化的“缓冲期”，土地和房屋的交易一度处于低位乃至被禁止，房地产经纪行业亦失去了发展的土壤。

改革开放之后，房地产交易出现复苏，经纪行业随之发展，其形态从最初“一桌一店”的个体户模式，逐渐走向规模化，但整体市场规模仍然偏小。

直到1998年房改政策颁布，伴随着房地产市场的腾飞，房地产经纪行业迎来了快速发展期。一部分房地产经纪公司迅速做大，并催生出链家地产、伟业我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等巨头。

如今，这个延续了上千年的古老服务业又“渐入佳境”。随着热点城市房地产市场率先进入存量房时代，二手房买卖和租赁经纪业务正面临无比广阔的市场前景。但在略显混乱的市场秩序中，互联网技术的发展、资本的追逐，正带领行业踉踉跄跄地走向蜕变。

大鳄的诞生

从业务范畴上看，房地产经纪业务主要分为二手房买卖居间代理、二手房租赁居间代理和新房销售代理三种。不难看出，房地产经纪行业的发展与房地产市场发展密不可分。

在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强看来，1998年的房改可看做房地产经纪行业发展的重要节点。根据国务院发布的文件，从当年下半年开始，“取消福利性实物分配住房制度，实行住房分配货币化、商品化。”

此后，我国房地产市场发展进入快车道。新建商品房销售额从1999年的不足2000亿元，增长至2015年的8.7万亿，增幅超过40倍。二手房交易量也快速增长。

借助这一“春风”，到2015年，房地产经纪企业促成的房地产交易额已超过5万亿元。

具体而言，新房代理业务更容易与房地产开发同步，起步较早。如专注该业务的世联行就于2009年在深交所挂牌上市。

存量房交易的发展，则有一个迟缓期。链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道表示，当城市化是人口从农村向城市流动时，会处于新房为主的阶段；当人口转变为城市内部或城市之间的流动时，二手房市场便会快速发展。在后一个阶段，户均住房套数通常大于1，业主自有住房率大于60%。这恰恰对应了2014年以后的中国楼市。

在该行业里，大公司的规模已丝毫不亚于房地产开发“巨头”。2015年，中原地产的成交金额达到9205亿人民币，链家地产则实现了7090亿房产交易额。以新房代理为主要业务的世联行，2015年的新房代理销售额达到4309亿元。

单从销售金额上看，这三家企业已“秒杀”所有房地产开发商——作为房地产业“老大”的万科，2015年销售额“仅为”2614亿元。伟业我爱我家最近三年的房屋销售总额达到5600亿元。

在区域市场占有率上，房地产经纪公司也让开发商“艳羡”。近几年，链家在北京二手房交易市场的占有率一直维持在50%以上，其在上海、成都等地也占有绝对优势。中原地产则常年稳居深圳存量房市场的“老大”地位。而房地产开发企业在区域市场的占有率，几乎很难突破20%。

大鳄诞生的背后，是行业内部的兼并整合。仅2015年，链家地产就完成10宗并购。伟业我爱我家自2012年至今在9个城市完成了11次投资并购。

“不同城市之间的市场发展程度不同，一些大的经纪公司在规模、占有率、公司治理水平上具有明显优势，容易通过扩张的方式迅速做大。”一位不愿具名的资深从业者向21世纪经济报道表示。