盛松成:房价调控的有效方法是供给与需求并重

来源:地产中国网 2016-11-01 08:20:00

(原标题:盛松成:房价调控的有效方法是供给与需求并重)

我国房地产调控的效果一直不尽如人意,房价几乎单边上涨,似乎越调控,房价越高。就一线城市和部分二线城市而言,我们认为,调控效果欠佳的主要原因之一,就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月,国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说,需求调控主要侧重于短期,供给调控则更加侧重中长期,且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下,在分类施策、因城施策的背景下,我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合,并处理好房地产市场与经济发展的关系。

一、我国房地产调控以需求调控为主

我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性,反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征:当房价过高时,通过抑制需求来给市场降温;而在房地产低迷或萎缩的时期,同样是运用促进需求的手段进行调控。例如,2005年出台一系列需求调控措施后(包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等),房地产销售增速有了明显回落;房地产市场在2008年、2012年的上行,以及最近一轮房价上涨(2014年底开始),也都和各部门放松对需求的管制有关。

最近,热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例,9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构,加快自住型商品住房用地供应,强化“控地价、限房价”的交易方式,进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后,又于10月8日公布六条措施,严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,以确保房地产市场平稳健康发展。

通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政,可以看到,各地房地产调控举措中,既有需求调控,也有供给调控,但仍然以需求调控(如限贷、限购政策)为主。并且,需求调控的措施更加具体、可落实,而供给方面的调控举措则是比较笼统、原则性的,短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量,效果几乎是立竿见影的,但却不是一个“治本”的方法。并且,我国房地产供给方面的问题比较突出。

二、房地产市场供给方面的问题较为突出

我国房地产市场供给端的问题比较突出,体现在一、二线城市与三、四线城市形成了分化,同时部分一、二线城市房价上涨过快。今年以来,一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看,2016年9月,一、二、三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%。供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。

首先,住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。2013-2015年,全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%(如图2、图3)。即使供应减少是由于总量供给过剩,住宅用地和新建住宅供给的结构性问题依然严峻。据有关方面监测,在16个热点城市中,有8个城市住宅用地供应量少于去年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%。在16个热点城市中,有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%。从地价监测情况来看(如表2所示),一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续、显著地高于其他用途地价。

第二,房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至2016年9月末,全国房地产开发贷款余额7.04万亿元,同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点,比上年末低9.09个百分点;自去年6月份以来总体趋于回落,反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元,同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点,比上年末高8.63个百分点,反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元,同比多增约1.8万亿元。

第三,需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降,房价增速放缓,却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制,甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份,全国住户部门中长期贷款增4773亿元,同比多增1984亿元,占全部对实体经济贷款(4636亿元)的102.96%。尽管这一情形在近期已经有所缓解,但9月新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%。居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。2016年9月末,江苏、广东、浙江、北京、上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77、0.54、0.59、2.06和0.30个百分点。 5省(市)房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期,应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性,但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。

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