（原标题：地产央企嬗变史：）

地产央企变阵

去年以来，地产央企整合大幕逐步被拉开，这21家拿到国资委批准运营房地产业务的公司矩阵也在一度加速变换队形。

中国海外发展对中信地产住宅板块的并购就为其带来丰厚土地储备；而招商局集团对旗下地产业务的重新整合，也为招商蛇口的发展带来更多想象力。

在地产行业走入白银时代的过程中，这种整合下也还蕴藏更多产业探索和转型发展思路变革。

面临新一轮地产周期转换，这批地产央企也将迎来更多规模扩张机遇。

虽然央企整合与房地产业务并不直接相关，但分析认为，房地产业务已成为央企应对整合大潮的一颗重要筹码。即使没有本轮房地产调控，按照周期理论，房地产市场也将在明后两年进入下行周期。未来几年，央企将迎来进一步做大的机会，房地产市场的格局也将继续发生变化。

地产央企一直是房企阵营中独特的存在。其在土地、资本、品牌等方面往往有着先天优势，但又经常受到“经营效率低、市场化程度不足”的诟病。除中海、保利、华润、远洋等老牌企业外，近年来甚少有地产央企真正跻身一线阵营。

在很多业内人士看来，地产央企的特殊之处，在于其地产业务并非孤立存在，而是作为集团内的一个业务板块而存在。在很多央企中，地产业务的重要性排在其他主业之后，受到的支持并不多。

但在近两年的央企整合大潮中，资源丰富、容易做大的地产业务成为“香饽饽”，甚至变成避免母公司遭遇并购的一颗“筹码”。这也不难理解，为何一些地产央企今年纷纷发力，欲借助楼市“春风”而做大做强。

房地产“筹码”

在地产央企发展过程中，共有三个公认的历史性节点。

其一是始于1998年的房地产市场化改革。该项改革不仅开启了中国房地产业发展的快车道，也给地产央企的发展带来先机。因为在此之前，部分央企已经承担了房地产开发的相关职责，拥有较为丰富的开发运营经验，可谓 “赢在起跑线上”。保利、远洋、华润等央企即享受了最初的政策和市场红利而迅速做大。

其二是2010年3月，国资委发文，要求除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企退出房地产。次年，国资委又批准了5家可以从事房地产业务的央企。

“退房令”的目的在于，避免国有资本过度介入房地产市场，影响公平竞争，并助推市场的非理性膨胀。近年来，“大名单”之外的央企，在房地产市场的动作已经放缓不少。

部分获得“牌照”的央企，在此期间借机做大，如中化集团旗下的中国金茂（原名“方兴地产”），即实现了迅速崛起。中国水利水电、葛洲坝、五矿等企业也通过合作开发等模式，在一定程度上做大了市场规模。

其三是始于去年年末的央企整合大潮。按照国资委的要求，通过整合，国资委直接监管的央企数量将在最初196家的基础上缩水一半以上。且该项工作的执行力度颇大。

虽然央企整合与房地产业务并不直接相关，但在兰德咨询机构总裁宋延庆看来，为避免遭遇并购，很多央企寄望于做大做强房地产业务。也即，房地产业务已成为央企应对整合大潮的一颗重要筹码。

宋延庆向21世纪经济报道记者表示，很多央企具有一定的土地储备，资源较为丰富；且相比其他产业，房地产业务涉及的资产规模较为庞大，容易增加并购难度。因此，房地产业务成为央企的重要发力点。近两年来，中交、鲁能、葛洲坝等央企纷纷发力，大有异军突起之势。

事实上，在此轮央企整合中，曾获得房地产“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并购的命运。即使是国务院直属的中信集团，也将旗下的住宅业务剥离给中海。这无疑给其他央企带来更大的压力：做大做强，或者遭遇并购。