揭秘轻资产缘何盛行:房地产行业的阿基米德定律

来源:地产中国网 2016-10-31 07:57:00

(原标题:揭秘轻资产缘何盛行: 房地产行业的阿基米德定律)

当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下,一部分房地产企业通过调整战略,从重资产模式转向轻资产模式。

“给我一个支点,我可以撬起地球。”这是古希腊物理学家阿基米德家喻户晓的一句名言。在资产价格高涨的背景下,从传统的重资产模式逐渐转向轻资产模式,房地产行业颇似在践行阿基米德定律。

21世纪经济报道记者发现,包括万达大悦城、红星商业等在内的房企纷纷向轻资产模式转型。而在城市更新领域,轻资产模式也颇为盛行。

住建部政策研究中心联合高和资本最新发布的报告显示,城市有机更新符合城市发展规律和房地产发展趋势,轻资产模式在房地产业发展中也得到越来越广泛的运用。两者相结合,运用轻资产模式开展城市有机更新大有前景。

住建部政策研究中心主任秦虹认为,当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,这个时候持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下,一部分房地产企业通过调整战略,从重资产模式转向轻资产模式。

轻资产缘何受捧?

轻资产模式是相对重资产模式而言,房地产行业去杠杆化是其受捧的主要原因。

上述报告指出,无论是房地产企业还是城市更新运营企业,其轻重模式之间的转换,主要取决于资产升值所处的不同阶段。在资产升值阶段,重资产模式为优。当土地资产和房地产物业升值速度高于资金成本时,房地产企业必然会寻求储备更多土地和持有更多物业。土地储备成为衡量房地产企业价值和实力的主要标准,有时候甚至是最重要的标准。在这种情况下,持有资产本身就可以获得丰厚回报。

对于为什么要去做轻资产,中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政给21世纪经济报道记者的解释是,在资产配置方面,最理想的状态当然是资产快速增值。但国内的二线城市甚至是三线城市,购物中心体量、供应量都处于过大情况,但整体经营情况不是非常好。

周政认为,有时候不需要背负过重的资产,可以发挥基金、社会的力量,用一个小的杠杆去撬动更多的资产运营,而这可以让大悦城的品牌输出速度加快。周政称,所谓的资产管理模式,实际上是希望做轻、速度做快、成本做低和回报做高。

上述报告指出,轻资产模式有利于解决品牌企业扩张的资金问题。城市更新资金需求量大,特别是在资产价格上涨和高位运行情况下,如果完全依靠自身资金收购持有旧资产后再开展更新,在经济上往往是不可行的,即使可行但回报率必然降低。而轻资产运营通过将资产持有等部分环节转移出去,减少了资金占用。在相同自有资金下,品牌企业通过品牌输出迅速扩大经营规模,并获取品牌溢价。在轻资产模式下,经营能力越强、效率越高的品牌企业优势越明显。

从现实角度看,嘉丰达董事李宏认为,开发商转型轻资产的动力是,高杠杆不复存在。“以前地产商的运作普遍是高杠杆模式,那时候地价也便宜,而且很早就可以预售,开发商可以拿很少的钱去撬动整个项目。但这几年调控下来,开发商获取资金的便捷程度、杠杆使用情况没有以前那么容易。另外,从房企的财务报表上也可以看出,房企每年的利润和销售额增长普遍遇到了天花板,甚至一些持有资金的资本方也在加入房地产市场战团中,市场竞争也愈发激烈。”

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揭秘轻资产缘何盛行:房地产行业的阿基米德定律
来源:地产中国网2016-10-31 07:57:00
当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房屋升值低于资金成本,持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下,一部分房地产企业通过调整战略,从重资产模式转向轻资产模式。
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