蓝城集团执行总裁傅林江

【中国网·地产中国·高端访谈】在经历与融创孙宏斌分道扬镳、引入国企中交集团并进行了一系列改组后，绿城和蓝城的股权剥离愈发干净、业务划分越发清晰。一个是由中交掌控的涵盖地产、管理、资产、特色小镇等业务的绿城平台，一个是被抽离掉核心支柱“代建”业务后形成的以颐养、农业、健康以为主的蓝城平台，并以此为基础，进行小镇的开发与建设。

没有了绿城，控股了蓝城，宋卫平提出了“百镇·万亿”计划。在他的这个规划里，要用十年打造100个小镇，实现万亿销售额。两年前，在融绿风波中，“蓝城”横空出世，宋卫平曾说，蓝城脱胎于绿城，而蓝一定会比绿好，“蓝是我最喜欢的颜色，大海的蓝好过树上的绿”。

那么，蓝城的小镇建设、养老服务、农业事业到底将如何进行?近日，中国网·地产中国近期独家专访了蓝城集团执行总裁傅林江。

傅林江的另一个身份是中国房地产业协会老年住区委员会主任，对于当下的养老问题，他直言，很多从事养老产业的企业都没底，因为大部分还在亏损状态，并没有找到很好的盈利模式。所以，“地产+养老”的模式还会是今后养老产业的主要方向。

“地产+养老”仍然是主要方向

中国网·地产中国:为什么说盈利模式是养老产业面临的最大问题？您具体了解到的状况是怎样的?

傅林江：盈利模式是最有挑战性的难题，如果将养老社区做的很高档，成本就很高，以目前的消费能力和观念，参与的人会很少，这就是高档养老社区空置率高的原因，很多人消费不起。在中低档产品这块，虽然有客群，经常会面临一床难求的局面，但盈利空间较低。很多从事养老产业的企业都没底，因为大部分还在亏损状态，并没有找到很好的盈利模式。

现在做养老产业的企业很多，真正能成功的企业，就像当年红军走两万五千里长征一般，从刚开始的30余万红军，到最后只幸存下2.5万人。这条路，足够虐，但之所以还有企业坚持，是看到了未来的曙光。虽然道路曲折，但是顶点一定非常阳光，因为这个市场巨大，需求巨大。

中国网·地产中国：您觉得养老产业这块的盈利模式应当如何去破局?

傅林江：蓝城提出的一个模式是“地产+养老”，由房地产开发产生的效益反哺养老服务。养老产业是一个从投入到培育、成长再到持续健康发展的过程，现在很多企业到培育阶段资金链断裂了，因为没有很好的商业模式支撑培育的资金，后面路就更难走下去了。以房地产为主体，以养老服务来提升价值的养老产业才是一条健康之路。

中国网·地产中国：“地产+养老”的模式会否使养老产业沦为单纯的地产开发呢?

傅林江：这就要考验一个企业家的情怀和理想了。如果是以盈利的目的去做养老地产，以养老的名义去做房地产，一定做不好！如果把它当成一个事业去做，投入情怀，一定能够去做好，最起码不会亏钱。养老产业需要有企业家领头探索，也需要政府给予大力支持。

中国网·地产中国：地产反哺养老是长久之计吗?

傅林江：“地产+养老”是今后养老产业的主要方向，是可持续的养老模式。蓝城的这种模式主要是以居家养老为基础，在社区配建适当的养老系统。很通俗的说，房子是自己的，老百姓在自己家养老，社区配建适当的养老、医疗、服务、教育等配套设施。

中国网·地产中国：您如何看待“以房养老”在中国的遇冷?

傅林江：主要是国人传统的观念很难改变，以房养老理论可行，但实践起来太难。另外，房价的不确定性导致保险公司与以房养老客户对房产未来价格的走势产生认识差异。

一二线城市高价地“被套”的可能很大

中国网·地产中国：此前密集出台的调控政策对于楼市的影响几何?

傅林江：短时间内，对于中心城市楼市肯定有影响，特别是投资客。长期来看，房价还是一个周期性上升的趋势，从2008年调控以来，房价越调越涨。对于开发商来说，如果在三年内回不来款，肯定是要死的，主要还是看这次调整的周期。

中国网·地产中国：您觉得这个调整周期大概会有多长?

傅林江：那要看中国经济下半年的走势了，如果持续下滑，出口、内需问题都解决不了，估计这个政策不会持续太长，如果经济复苏，肯定还会继续遏制高涨的房价。从政府因城施策的调控手段来看，主要目的还是为了稳定楼市。

中国网·地产中国：去年下半年以来，一二线城市出了不少高价地，这部分地块被套的可能性有多大?

傅林江：被套的概率很大，之前的很多高价地刚刚解套。主要看有没有踩对点，如果踩的点较高，被套的可能性很大。不同的区域，被套的方式也不同。没有钱的企业肯定是要被套牢的，资金实力强的企业能拖个几年，但是利润点会降下来。