10月开启了中国经济形势复杂纷呈的局面：人民币加入SDR、楼市的全面调整、最大债转股……加上国际经济环境的错综复杂，令中国的中产们倍感困扰：

如何在纷纷扰扰的情势下看清真相，找寻资产的最好出路。

地产中国网联手中粮地产，《智库全书》，即刻出发，为中产加油。

本期《智库全书》专家名片

刘璐

美国犹他州立大学经济学博士

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师

输入型通胀与人民币入SDR

智库全书：

很多经济学家认为，此前各国央行的QE，造成全球性大通胀的即将来临，而在这个时候人民币加入了SDR，您认为未来会否给中国带来更多的输入型通胀？

刘 璐：输入型通胀的问题，其实和人民币贬值有关，但和人民币加入SDR并不直接相关。

如果人民币持续贬值，那么变相地等于进口商品的价格在上升，这就是输入型通胀。但是中国和国外的经济联系其实是很复杂的，既有进口，也有出口。所以实际影响取决于生产和消费中的进出口结构。

人民币入SDR后，成为“可自由使用货币”(freely usable currency)。其在新蓝子的权重为10.92%，所有IMF成员国将通过所持SDR自动形成对人民币约2100亿元的敞口。在各国需要储备一定数量的人民币的情况下，人民币的贬值压力会减小。

但目前来看，国外对人民币的需求远小于国内对外资的需求（也包含其他形式的资本外流），所以加入SDR后并不会对人民币汇率贬值的情况有太大立竿见影的改善，最近几天人民币汇率的下跌就是一个例证。

根据央行10月12日公布的数据，人民币兑美元中间价报6.7258，连续第3个交易日下调，刷新逾6年新低。和2014年初的高点相比，人民币对美元已经贬值约10%。

智库全书：

如您所说，输入型通胀和人民币贬值有关，目前各方也都认为人民币贬值压力很大，能否简单给我们介绍一下这之中的逻辑和实际情势？

刘 璐：简单地说，中国降息（及预期）＋美国加息（及预期），促使中国资本外流。中国资本外流导致人民币兑换美元的需求增求，必然导致人民币对美元贬值，而这又进一步促使中国资本外流套利！故事的版本有很多，但基本的原理就是这样。

商务部发布的对外投资数据显示，2016年上半年，我国境内投资者共对全球155个国家和地区的4797家境外企业进行了非金融类直接投资，投资额累计5802.8亿元人民币（折合888.6亿美元），同比增长幅度达到了58.7%。可见，随着我国对外投资的快速增加，对人民币构成了贬值压力。

戴德梁行最新发布的《中国对外投资市场报告》显示，2016年前5个月，中国投资者在海外房地产市场累计投资达170亿美元，成为全球第二大跨境房地产投资的来源，仅次于美国的190亿美元。今年前5个月的投资额已达到去年全年投资总额的65.6%。我国居民海外置业等的需求，也是人民币贬值的一个因素，虽然目前来看，这种影响还不算大。

人民币的国际化可能带来楼市的部分利好

智库全书：

人民币加入SDR后，境外购买中国资产也相对会更为容易，而此前中国债市已经率先对外资进行了开放，您认为接下来股市、楼市的商业部分会对外资有所放开么？

刘 璐：中国一直没有实行全面的资本项目的开放，只在经常项目和少量资本领域有所开放。

我觉得在股市和楼市的商业部分进行一定程度的对外资开放，是一个趋势，实际上现在也有所显现。但这必然对金融监管部门会构成更大的挑战，因为很可能会加剧股市和楼市的波动。

当然，这是个有弊有利的事情，对商业地产去库存也有帮助。

智库全书：

目前有观点认为，房地产调控的目的是护航人民币国际化，因为要避免房地产泡沫过大而破灭带来的人民币市场信心降低。也有观点认为：人民币目前是被高估的，一旦国际化后，人民币贬值是一定的，因此房地产的贬值也在所难免，您认同这些观点么？

刘 璐：人民币贬值和房地产的贬值，这个传导关系非常复杂，但是我们观察实例很容易找到这个观点的反例：2016年人民币几乎一直在贬值，但国内房价却反而大幅上涨。

人民币有没有被高估是一个问题，而SDR又是另一个问题。SDR其实是在给人民币增信，会让国内企业（包括房企）到海外融资更便利。

由于海外利率普遍低于国内，所以这对资金密集型的房企来说也许还是一个利好呢。

智库全书：

有观点认为，人民币SDR后，会加速人民币国际化，这些是否对中国输出通胀有帮助？

刘 璐：这一点的确有帮助。世界上使用人民币的国家越多，中国就越有能力输出通胀。想想美元，一个道理。不过人民币国际化是一个长期的过程，不可能一蹴而就。但有了SDR的增信和背书，的确会一定程度地加快这一进程。

在当前，体验式商业最具生命力

智库全书：

目前经济形势纷纷扰扰，楼市也开始调控，对于购房者来说，您认为当前这个调控期适合做不动产投资么？

刘 璐：从历史经验来看，调控后楼市会降温，但房价一般不会马上走低，到拐点会有一个过程。至于从调控到拐点的时间能有多长，那每个城市甚至城市内部不同区域的情况都不一样，不能一概而论。

事实上，调控期适不适合做不动产投资，还是取决于投资人的预期。

你预期涨，调控期只要有资格买房那一样可以买房。

智库全书：

李克强在出席中葡论坛时说：从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。这也被认为是对楼市上行未来的定调，加上今年以来推出的城乡户口制度的改革等，是否意味着下一轮价格将会到三四线城市？

刘 璐：三四线城市不能说没有机会，但在当前中国经济最好的资源都在大城市和特大城市集中的情况下，这种前景也不太乐观。

不过，未来三四线城市也会有非常大的分化。在核心大城市周边的城市，将迎来承接核心城市产业和人口外溢的机会。典型例子就是东莞、惠州、无锡这样城市。实际上今年以来，这些传统的三线城市房价已经有了较大涨幅了。

智库全书：

目前成都商业地产被认为是过剩的，未来新增供应也会较多，加上电商对实体商业的冲击，使得很多传统商业日渐式微，但也有一些新兴商业开始兴起，比如休闲潮流商业，社区式商业，您认为未来成都商业地产社区式商业发展前景更大还是中心休闲潮流商业更有市场？

刘 璐：新华社说成都商业地产库存12年，可见总量过剩是绕不过去的。未来成都商业地产的机会在于寻找相对的稀缺性。具备相对稀缺性的商业物业，会有不错的机会。

至于业态，在电商冲击下，传统的提袋购物式的百货越来越难做了，目前来看，也只有体验式消费型的商业业态最具生命力。