（原标题：谁制造了燕郊房价4万元时代）

近日燕郊某4万元楼盘十一期间开盘当日售罄的消息迅速升温，不过当北京商报记者实地调查发现，这一楼盘又神秘的消失了。按照当时媒体报道中所留的电话联系后，电话转接过去后的楼盘名为首尔甜城，而该项目从负责人到销售全否认了这一消息，但是在随后的实地采访中以及相关的一些信息显示，首尔甜城在十一期间确实开过盘，而价格却成了“不能说的秘密”。从曝光到消失，燕郊的这一高价盘只存活了几天，不过专家却指出这表明了燕郊开发商在北京政策升级后想要借机涨价的心态，而首个出头鸟的出现又随即消失也表明市场各方的博弈。

网销电话为首尔甜城

一条“燕郊国庆开盘价达4万元”的消息，导致燕郊楼市再度引发市场热议。

据央视财经10月9日报道，潮白河边的燕郊某楼盘于10月6日开盘，单价高达4万元/平方米，并且销售人员称50多套房源3日内几乎售罄。

这一消息曝出后，多个门户网站及自媒体平台争相转载报道，一时间，关于燕郊房价为何如此之高的讨论再度成为市场焦点。

然而，关于这一消息的所有报道中均未提及“燕郊某楼盘”的具体名称。

近一年多的时间里，燕郊房价几乎翻倍上涨，这一点众所周知，但是，据了解，“十一”前燕郊项目的单价最高也是在3万元左右，为何“某楼盘”“十一”期间的开盘价格一下突破4万元大关了呢？到底是什么项目呢？

带着这样的疑问，北京商报记者打通了央视财经报道中显示的售楼处电话得知，该电话为房天下平台的营销渠道电话，转接到的售楼处为燕郊首尔甜城项目。

项目承认3.5万元单价探市

尽管查到了燕郊单价4万元项目为首尔甜城，该项目在燕郊有一些名气，并非是新项目，“十一”前的售价也不到3万元/平方米，为何一下涨到4万元/平方米了呢？记者不由得更加疑惑了。

当北京商报记者询问到10月6日是否曾以4万元/平方米的价格开过盘时，首尔甜城的销售人员称，该项目洋房产品暂未开盘，价格也待定。记者随后从多个电商平台打电话了解到，该项目多个销售人员均持有相同的说辞。而在该项目楼盘介绍后面，却有网友评论称，“前两天看时才2.5万元/平方米，今天一看已经涨到4万元/平方米”，这似乎也证明首尔甜城洋房产品确实喊出过4万元/平方米的价格。

为何已经被曝光曾以4万元/平方米的价格开盘，首尔甜城的销售人员却矢口否认呢？北京商报记者于10月11日乘坐819路到达燕郊“售楼一条街”，进行实地走访调查。

首尔甜城项目售楼处销售人员称，“目前项目处在封盘阶段，公司给销售人员也放了假，只留几个人值班。洋房产品会在11月中旬再开盘，预计售价3.5万元/平方米。国庆期间项目确实推出过十余套房源，价格约3.5万元/平方米，来试探市场，但并不算是真正的开盘”。

一名多年从事燕郊房地产销售的业务员向北京商报记者透露，首尔甜城的洋房产品确实在10月6日曾开盘推出部分房源，但被曝光后，因售价过高被当地房管局叫停。

针对此事，北京商报记者也采访到首尔甜城开发商燕达集团，公司相关负责人表示，并未听说有4万元的项目入市，首尔甜城洋房自今年5月开盘一次售罄后，至今仍未开盘，且具体开盘时间不定。

混乱的价格体系

除了首尔甜城被曝出的高单价出售之外，燕郊楼市价格上还存在一些较为混乱的地方。北京商报记者在调查中了解到，目前燕郊开发商违规加价售卖的现象很普遍，所有违规加价售卖即大部分项目的售价均超过在房管局的备案价格。

正因如此，购房者的首付款也被“强制性”增高。燕郊嘉都项目销售人员解释道，以嘉都一套90平方米的两居室为例，对外售价在2.3万元/平方米左右，总价为207万元；而在房管局的备案价格可能只有1.9万元/平方米，房屋总价为171万元，仅可贷款119万元。这就意味着购房者的首付款需要88万元，首付款比例超过四成。

上述销售人员进一步称，“高首付”在燕郊项目中很常见，项目在房管局的备案价格大多在1.8万-2.4万元之间，而燕郊项目的售价几乎都在2.7万元以上。因此，购房者的首付要为其中的差价买单。

据了解，首尔甜城洋房产品的备案价格为2.4万元/平方米，若售价高达4万元/平方米，购房者的首付比例已经超过五成，比北京楼市新政中首套普通住宅首付比例35%的标准还要高。

据上述业务员介绍，在售价远超备案价格的情况下，开发商会以“精装修”、“捆绑产权车位”等名义来收取二者价格差，这就是给了加价一个“名分”。

利好还是利空

事实上，尽管2010年之后几经沉浮，但燕郊楼市自2015年夏天至今这一轮持续的上涨还是让人觉得惊讶。

随着京津冀一体化的不断推进，特别是在北京的行政中心转移向通州之后，北京的直辖市职能正在逐步由北京六城区向“新北京”转移，这也带动紧邻通州的燕郊楼市一跃而起。据悉，燕郊楼市的均价从2015年夏天的1.5万元/平方米涨至如今的将近3万元/平方米。北京商报记者走访发现，目前燕郊楼市的现状为：价格高、在售项目少。

9月30日晚，北京出台新的调控政策，也牵动着每一个“燕郊人”的心。国庆前夕，北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，要求北京今日起提高购房首付款比例。其中购买首套普通住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

政策出台后，各界对于燕郊会受到何种影响看法不一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，对于一线城市来说，购房者无资质购买城区房屋时，一线城市周边区域成为购房者不得已的选择之一。受到需求溢出效应影响，北京楼市政策从严，对于燕郊楼市而言可能是一种利好，可以承接外溢需求。某种程度上说，这会使得后续廊坊继续对燕郊等特定区域进行限购政策的升级，比如说提高首付或者说对部分二手房交易价格进行管控等，或者通过社保缴纳等方式来引导住房需求的释放。但是，燕郊房价已经较高，没有利好资源支撑的区域房价会趋于平缓。

也有一种声音认为，燕郊被当做是北京楼市风向标，北京出台调控政策，或许会导致燕郊投资客看空楼市，集中抛售手中物业，进而导致燕郊楼市步入下行通道。

据了解，近期燕郊二手房的库存明显增加，现在每天都会增加100多套，部分楼盘房屋的报价也有所下调。据燕郊当地二手房中介人员介绍，报价下调属于正常现象，燕郊房价并没有那么高，北京楼市调控政策出台后，业主心理预期的变化也导致报价下调。

（来源：北京商报）