原标题：资本进入产业地产趋势加快 这会是下一个风口吗

当社会资本不断涌入房地产寻求避险时，一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，尤其是2016年以来，各类资本进入产业地产趋势明显加快。

据产业地产服务商园区中国的不完全统计，截至目前，整个2016年至少有34家企业进入产业地产，其 中房地产 背景企业数量最多，占到23家，其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。

从2014年底中央提出“大众创业、万众创新”以来，国务院累计发布多个相关实施和落实意见，这一政策意在助力产业转型升级和振兴实体经济，作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。

在当前实体经济相对不景气的背景下，大量资本涌入产业地产，一定程度上也造成产业主体与产业地产载体不匹配，一位产业园区负责人所言：“实体经济不好，产业地产能好到哪里去？”

但另一方面，资本在实体经济下滑阶段涌入，同样意味着产业地产这一价值洼地将被重新挖掘。

年内至少34家企业进入

对于众多资本涌入产业地产领域， 张江高科 总经理葛培健身同感受，他表示，2016年以来，包括弘毅投资、华平资本等众多企业资本进入产业地产，甚至一些从来没有地产相关经验的企业也开始试水。

从园区中国提供2016年转型进入产业地产企业名单中可以看出，34家新进企业主要以房地产开发企业为主，其次为制造业企业和金融资本企业。这些企业大多为首次从事产业地产开发，也有部分企业在早年已经布局，但今年加速开始启动。

23家房地产背景新进企业中，央企和国企背景的企业占到一半以上，其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业； 首开股份 、首创置业、南山控股、 中天城投 、 云南城投 和成都工投为地方背景的国有企业。

另外，在2016年新进入地产领域的11家民营房地产企业中，碧桂园、佳兆业、泰禾、绿城、 荣盛发展 等企业赫然在列，同时进入的还有合生创展、星河集团、保集集团、卓越集团、中天集团等5家地产企业。

4月份，首开集团与亿达集团达成战略合作协议，以20亿元可换股债券与亿达集团共同在房地产、商务园区等方面等领域进行合作，挺进产业地产。此外，首创集团也与 中关村 合作共同开发中关村集成电路设计园，开始发力产业地产。

7月份，保利首个产业地产项目在广州南沙落地，该项目占地20万平方米，总建筑面积75万平方米，主要定位为跨境产业园区，吸引跨境上午、港航服务、制造研发和保税展贸等四大类别产业及相关服务产业。

8月份，碧桂园对外发布科技小镇项目，未来将在广州惠州、东莞等地建立多个科技小镇项目，每个项目投资300亿元左右，未来5年内将计划为此投入1000亿元，这也是碧桂园2015年启动业务转型以来首个产业地产项目。

几乎同一时间，泰禾以12亿元收购珠海保税区启航物流有限公司全部股权，进入产业地产。早在3月份底，佳兆业与深圳市龙岗区产服集团、国高育成公司签署战略合作框架协议，三方将共同在深圳龙岗区开发产业地产。

9月初，远洋地产业对外公布了远洋·云谷智能核心研发产业园，该项目位于北京密云，总占地面积4500亩，其中一期500亩，二期1000亩，三期3000亩，早在2011年远洋地产就以合作方式取得项目开发权，于近期正式启动运作。

这些进入地产地产的房企，诸如保利、中铁集团、南山控股等国有企业，其母公司均有一定产业基础，再加上地方政府多青睐国企，与碧桂园、佳兆业这些传统民营房企相比，其进入产业地产有一定先天优势。

除了房地产企业外，2016年新进产业地产企业中，传统制造业和金融资本也占据一定比例，其中制造业企业有三一集团、 中集集团 、华立集团、正大机电集团和海格集团等5家企业，金融资本有弘毅投资、华融集团、华平资本和基汇资本等4家企业。

金融资本进入产业地产，一方面与其投资回报有关，目前，相比其它领域，房地产和产业地产是一个回报率相对较高的行业。另一方面，布局产业园区、物流园区等产业地产，可以与其主业形成协同发展效应。

此外， 东百集团 、菜鸟网络等商业背景的企业也在今年开始发力产业地产。菜鸟网络主要为阿里巴巴等电商平台的商家提供物流服务，虽然从2013年成立时就开始拿地，但在今年启动了多个物流园区项目。

为什么进入产业地产

当前一二线城市房价快速上涨和政府控制土地供应数量，引发土地价格不断上涨；三四线城市依旧在去库存道路上苦苦挣扎，房地产企业进入新一轮洗牌。

在业内人看来，传统开发商大举进入产业地产，与当前商住领域不断上涨的土地价格有关。据中原地产统计数据显示，截止2016年9月初，全国成交总价超过20亿元地块达154宗，超过2015年全年151宗，其中总价超过百亿的达5宗。

越来越高的土地价格，再加上政府要求越来越高，如要求为住宅项目配建一定比例的保障房或公建项目，或要求开发商自持一定比例的商业项目，使得一些传统房企拿地难度加大。

对一些资金实力稍逊的房企尤其是区域性房企而言，由于无力争抢地王，正面临着出局的威胁，而获取相对廉价的土地或者转型成为唯一重生的机会。不仅中小房企纷纷酝酿转型，甚至连万达、碧桂园一线房企也开始转型之路。“打着产业园区、产城融合旗号来获取土地通行证更容易些。”一位不愿具名的产业地产人士说。

对于工业、物流仓储用地是否可以销售，各地政府政策并不统一，比如北京原则上不允许分割出售，通常需要市长办公会议特批后才能分割销售，而河北等地则可以分割出售并办理独立产权证。

据 东湖高新 总经理杨涛介绍，通常情况下，产业地产回报周期至少需要5到8年甚至更长时间，对于开发商而言，不仅在开发过程中需要投入大量资金，建成运营过程中，仍需要不断投入资金，这种投入大、回报周期长模式多数企业难以承受。

为了解决这一难题，一些产业地产开发商以降低自持比例、增加销售比例来回笼资金，如联东集团、总部基地、华南城等企业；也有一些企业通过与政府谈判获得一定可供销售的住宅用地，如 华夏幸福 。这两种模式是当前产业地产较为通行的做法。

正是基于这一现状，一些开发商开始转战获取土地相对容易且低价较为便宜的产业地产，这类似于前些年大量房企扎堆旅游地产和养老地产初衷较为一致。

以远洋云谷智能核心研发产业园为例，据报道，远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫表示：“目前来看，出售应该占到70%，远洋持有出租的大多数涉及的是公共服务。”

如果说房地产企业进入产业地产是为了业务转型和便于获取土地，那么制造业进入产业地产原因更为复杂。上述产业地产人士表示，主营业务利润萎缩是制造业企业进入产业地产的一个重要原因。

以进入产业地产的三一重工和中集集团为例，两家企业2016年上半年营业收入和净利润同比均大幅度下滑。

上半年 三一重工 营业收入为112亿元，同比下滑18.46%，净利润为1.38亿元，同比下滑48.6%，扣除非经营性易损后，其净利润则亏损9479万元，同比下降148.58%。同期，中集集团净利润亏损3.78亿元，同比下降124.9%。

此外，制造企业进入产业地产可以与自身产业形成协同效应，促进创新产业发展。同时，还有一个重要原因是制造业企业前期积累了大量工业用地，通过开发产业地产可以提升土地价值和更新。

制造业这种需求，形成了传统房地产企业与产业地产商进行联营的趋势，包括首开联手亿达集团、中集集团联手碧桂园、泰禾与深圳龙岗区合作等，也有一些制造业企业利用旗下房地产企业消化存量工业用地，如中铁集团。

而金融资本进入产业地产更多是一种投资需要，在目前经济形势下，房地产成为金融资本避险的一个重要载体，产业地产只是其中一个领域。不过，也有部分金融资本进入产业地产是一种业务布局，以便与主业形成协同发展效应。

同为联想控股旗下的企业，虽然盈科置地被出售给融创中国，但弘毅投资通过各种途径投资房地产的动作并未减缓，包括直接在深圳前海拿地建设全球私募股权投资中心项目，这一项目也是弘毅投资进入产业地产的标志动作。