“刚需买房说不定会容易一些，但是合适的房子却少了。”市民金先生对记者说，限购令出台，原本挤走了投资客，对首套房的刚需买家是个好事，但眼下户型选择面却变小了：“最近一年来楼盘户型做得越来越大，连88、89平方米的都算是小户型了，80平方米以下的更难找。”而记者发现，今年以来南京楼市的中小户型产品占比也明显降低，进入“金九银十”以来中小户型供应量占比甚至不到三成。

中小户型占比去年超过四成今年不到三成

记者发现，去年“金九银十”期间，恰逢南京土地出让“9050”政策刚刚解除，由于大批政策执行期间拿地的新盘开发上市，加上新增上市量主要集中在“两江”和板桥等刚需板块，当时南京楼市中90㎡以内的中小户型供应量达到了6000多套，占到当时新房上市量的四成以上。并且当时上市的纯新盘中有半数以上都主打中小户型。如城北的华润幸福里主打85、89㎡户型，城南的和昌湾景主打69、88㎡户型等。

而到今年，“9050”政策已经取消一年时间，记者发现，今年“金九银十”中小户型在新增上市量中的占比已经不到三成，例如9月份至今大约有30家楼盘开盘，其中只有11家楼盘主推中小户型，其中还有5家是公寓楼盘，主推90㎡以内中小户型住宅的仅有江北的弘阳时光里、城北的金浦紫御东方等6家，这部分房源大约在2000套左右，而9月份至今上市量已超过了7000套。中小户型只占到四分之一。

而即便在很多以往的刚需板块，刚需房也早已不占主体，例如江北板块原先中小户型占绝对主打，而眼下江浦区域基本已经是改善房为主，虽然还有多家楼盘推出80-90㎡中小户型，占比通常不超过一半，纯新盘中也只有融创臻园等个别项目以88㎡左右户型为主。桥北板块也有逐渐向改善面积靠的趋势，只剩下高新区板块中小户型仍居多。方山板块原先是江宁中小户型最扎堆的区域，而现在包括鲁能泰山7号院、中粮祥云等项目已经主要针对改善客户，中小户型已经不占主体，新诞生的青龙地铁小镇板块，目前也是100㎡以上改善户型居多。而在10月份预计推出的60多家楼盘中记者粗略统计发现，以90㎡以内中小户型为主的项目也不到20家。

网上房地产数据显示，在今年1—8月份成交的9.7万套住宅中，面积80㎡以下房源成交11336套，占比12%，面积80-100㎡房源成交42516套，占比43%，两者合计已经占到55%，而市场中100㎡以下的户型供应明显占不到一半。

限购后中大面积改善楼盘遭遇需求缩水

一方面是中小面积刚需房供应不足，另一方面，很多楼盘原定位改善客户，房源以中大面积为主，限购之下却面临需求缩水的严峻考验，限购落地几天来，已有多家改善楼盘传出蓄水量“受损”的消息，江宁一家10月份上市的楼盘表示，他们目前的意向客户中不在限购之列的只有三分之一，而该项目10月份即将推出400多套房，户型多数都在110㎡以上，城南一家近期将加推的楼盘也表示，限购将使约一半的准客户受影响。城北一家楼盘表示，项目10月初就将加推，因为限购目前蓄水客户已经损失了一半，城北另一家纯新盘也表示，原先项目蓄水的近千组客户，目前大约有三分之一的客户被限购了，仅有600组左右仍有购房资格。不过这些楼盘大多也表示，虽然蓄水量受损失，但相对于接下来加推的房源量还是多一些，只不过原先可以达到两三倍左右的蓄水规模，现在最多只有一倍左右了，如果后期蓄水量持续减少，销量难以预计。

网上房地产显示，南京楼市今年前8月成交的9.7万套住宅中，面积在120-140㎡的中等面积改善住宅累计成交1.36万套，占到成交总数的13.9%，140㎡以上的大户型改善住宅累计成交1.22万套，占到总数的12.5%，两者合计占到成交总数的近26.4%，这也意味着限购可能使得市场中接近3成的客户需求受到影响。南京房地产建设促进会秘书长张辉表示，目前业内普遍认为两套房以上的群体占到本地买房人中的一半以上。可以预计这次被限购的需求，本地人恐怕要在50%左右，加上外地人估计有40%-60%。因此限购对改善和豪宅市场的影响是实质性的，客群被限购，“有心无力没有资格”，需求将会呈现“刚性下降”。

开发商是否会更改产品路线？

限购之后，开发商是否会调头转向，在楼盘中大举增加小户型？在以往并不火热的2011年、2014年，南京楼市都曾有的楼盘出现大改小适应刚需市场的情况，例如在河西早年有楼盘原先大户型占60%，中小户型40%，此后开发的房源中比例完全调了个，中小户型占60%，大户型40%。

对此业内人士表示，可能性有但是不大，正如此前“9050”取消时一样，目前在售楼盘多数产品定位和规划已成定局，基本不可能大幅变更，只能在后期推盘时调整计划，先推中小面积为主的楼栋。当然楼盘后期如果还有相当一部分未开发，也不排除开发商会改变路线增加中小户型比例。不过业内人士也指出，目前南京住宅成交的套均面积已经在110㎡左右，而且由于房价上涨、二胎增多等因素，很多刚需家庭已经倾向于一步到位选择90㎡以上的中等面积房子，因此如果面临跑量压力，只要开发商愿意加大优惠，或者使定价更贴近刚需门槛，这部分的潜在需求还是有不少的。记者 朱晓燕 乔淳（南京晨报）