万科副总裁:北京上海房价超过纽约是大概率事件

来源:地产中国网 2016-09-28 10:27:00

原标题:万科副总裁:北京上海房价超过纽约是大概率事件

理解房地产价格的“大周期”和“小周期”

目前围绕中国房地产市场,有诸多无法达成共识的无效争论。一个很大的原因,是试图用“小周期”时代的逻辑去理解“大周期”阶段的问题。

在开始讨论之前,我们先要厘清一个问题——房地产是否真的存在周期?这取决于我们如何理解“周期”这个词语。如果按照“周期性函数”的数学定义(要求其震荡具有稳定或有序的规律性),可以肯定地说,迄今为止提出的所有房地产周期理论都无法通过实证检验。但如果我们根据“收敛定理”的定义,认为任何“可积且可导”的曲线,均可分解为谐波组合,那么一切连续波动的图形均具有周期性。因此,我们可以将房地产周期视作一种“景气循环”,有一定的规律可循,但进行基数性量化较为困难。

下面我们从国际比较的角度来看看,美国等发达国家的房价过去近百年来涨幅到底是多少?中国的房价涨幅与发达国家过去相比,到底算不算太大?

1。美国经验

在我们的视野范围内,目前尚未见任何经济体,有长达百年的可信、整体性、连续、电子化房价数据。相对来说,美国数据质量较高,但符合上述条件的数据,也只能追溯到1950年。与中国不同,美国有每套总价数据和成交套数,但没有平米数据,而中国则是有平米数据,而没有套的数据。

下面两张图表分别描述从1950年到2015年,美国住宅每套的均价和每年的价格涨幅:

从这两张图中可以读出一些信息:从美国房地产市场历史数据看,房价长期上涨、易涨难跌。在过去 66 年,美国房产只在1970年、1991~1992 年和 2008~2011年期间三次下跌,其他年份全部上涨。同时,也并没有发现明显的周期性规律。每次(房产地)景气循环的时长和幅度,并无统一的规律。

从美国房地产市场历史数据看,房价长期上涨、易涨难跌。在过去 66 年,美国房产只在1970年、1991~1992 年和 2008~2011年期间三次下跌,其他年份全部上涨。同时,也并没有发现明显的周期性规律。每次(房产地)景气循环的时长和幅度,并无统一的规律。

从1950年到2015年,美国房价上涨24.8倍,同期消费物价指数上涨9.95 倍,名义GDP上升28.33倍。也就是说,长期来看,美国房价跑赢 CPI,但略输给名义GDP。另外一个有趣的观察就是,这三条曲线从未交叉,并保持基本类似的走势,也就是说,美国的房价、物价水平,和经济体的名义增长水平是同向变动,高度相关的。其中有一个非常重要的分界点,就是 1980~1982 年左右。之前三条曲线都呈现总体上行态势,而之后则转向下行。这个点,就可以看作区分美国经济“大周期”和“小周期”阶段的分界点。

事实上,从历史数据看,几乎每个经济体都有一个类似的分界点。也就是说,每个经济体在其发展史上,几乎都有(且仅有)一个经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”。在这个大周期结束后,则进入总体平缓、短期波动的“小周期”时代。

2。日本经验

与美国不同,日本没有全国房价的统计数据,但有地价数据。从下图可以看出,相对于美国,日本的这个分界点要锋利得多,在1990~1992年期间,日本开始从经济快速发展、房价持续快速上涨的“大周期”转入总体平缓、短期波动的“小周期”时期。

从美日以及其他很多经济体的经验来看,从大周期转向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后,一般经济高速增长会结束,住房需求基本得到满足,新增住房需求减少,存量交易、二手交易成为不动产市场的主流。如果从定量分析来看,日本分界点(1992年)的城镇化率是77.6%,而美国分界点(1982年)的城市化率是 74%,非常接近(考虑到日本的最新城镇化率高于美国,二者之间的差异就更小),也就是说,75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点。因此,许多在小周期内有效的逻辑,对这么一个一次性的大周期阶段并不适用。

第一个逻辑论述是“房价增速不应高于经济增速”。这个结论,在经济发展的小周期内大体上是成立的,但是在“大周期”内并不适用。

以日本1955~1974年地价增速为例,这20年间日本地价基本年涨幅都超过10%,平均在20%左右,部分年份超过35%,远远超过了同期日本人均 GDP、人均收入的增速。

为什么不动产价格增速可能在一定时间内远超经济、收入增速呢?原因有二。首先,在经济高速增长之前,房价往往有一个“唤醒期”,一开始国内居民不会意识到未来房价可能出现大幅增长,而导致房价涨幅低于经济增速,这些累积的落差,在之后都会被补齐。其次,在经济高速增长刚刚结束的时候,房价仍会保持惯性上行。(关于后一个因素,在下一段我们可以分析得更深入一点。)

第二个论述则是“房价收入比、房价租金比(租金收益率)有一定的稳定、合理区间”。

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