袁一泓:中央精神传递了哪些房地产信号?

来源:地产中国网 2016-09-09 17:31:00

研究分析当前的房地产市场,有必要重新学习中央有关精神。

中共中央政治局7月26日召开会议强调,要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务,去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革,去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来,降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

我没有能力去查阅多年前的政治局会议决议,但从2013年以来的政治局会议公报看,“资产泡沫”是首次被提出。

抑制资产泡沫,至少包含了两个意思:第一,目前的房地产市场出现了“资产泡沫”;第二,已出现的资产泡沫,必须采取措施予以抑制。至于“资产泡沫”的具体指向,专家和主流舆论已达成共识,是指房地产泡沫。因为A股市场的上证指数还在3000点-3100点苦苦徘徊甚至挣扎,熊市指征尚未脱去,哪里谈得上泡沫。

在我个人看来,房地产泡沫主要包括房价泡沫和地价泡沫。前者是指一线城市和二线热点城市持续上涨的房价涨幅,已大大超过居民收入和物价增幅,超出了居民的心理承受力,而且房价上涨现象还有向其他二线城市蔓延的趋势。

地价泡沫是指上述城市的土地成交价格快速上涨,高价地像接力棒似的从一线城市向二线城市传递。土地成交溢价率超过200%甚至300%的地块,已非少数。高地价与高房价的相互传导效应,已被多年的市场所证实。

我国已出现房地产泡沫,已无须讨论。当然,它不是全局的泡沫。然而,是不是说,不是全局性的泡沫,就可以轻视、放任呢?上面说了,政治局会议近几年来首次提出“资产泡沫”,就表明这个问题很重要,中央主管部门和各有关地方政府必须高度重视。

怎么样才能算是高度重视?还是要回到中央精神上来,就是要采取坚决措施,抑制房地产泡沫(资产泡沫)。

二、三线城市房价、地价大幅度上涨

今年春节以后,除保持对一线城市的关注外,我们记者多次到二线热点城市调查采访,包括南京、苏州、厦门、福州、珠海、合肥等城市。后来的发展表明,这些城市的房价、地价涨幅甚至超过了一线城市。很多楼盘不足一年时间房价就翻番了。

长期以来连楼市公认最稳定的城市之一的郑州,也在一天之内出现了楼面地价3.5万、3.6万的成交。一批二线甚至三线城市的居民为此生出了焦虑症,这并非无中生有。北京望京某套房单价从去年的4.2万元涨到今年的7.5万元,与郑州一套房单价从年初1.2万涨至8月底的1.98万,其威慑效力几乎是相同的。

地方政府显然也在密切关注当地房地产市场的发展动态。上海、深圳春节后一阵大涨后即收紧了调控;而前不久的苏州、南京以及最近的厦门、武汉也重启了限购限贷措施。这些措施,很有必要;但同时,我不得不说,太温和、太轻柔。

检验调控政策的,是实际效果。如果说苏州、南京、厦门收紧调控的时间还太短,暂时看不出来,那就看深圳和上海吧。这方面无须我举例,各机构的监测数据以及居民的直接观察,比所有的言说都更有说服力。反正,无论是地价还是房价,一直在上涨。

上次专栏我呼吁,楼市调控要更硬一点。就是从效果来说的。如果前面的措施没有达到抑制泡沫的预期作用,就应该加大收紧的力度。行政调控是不得已而为之,既然已经出手,就干脆重一点。否则市场还可能误解地方政府的意图。

信贷和土地对房产市场起决定性作用

没错,真正对房地产市场起决定性作用的因素,还是信贷和土地。土地是影响供求关系的主要因素。我喊了一次又一次,商品房库存严重不足的城市,应毫不迟疑地采取可资利用的措施,加大土地有效供应,尤其是住宅用地的供应。

有些城市,特别是个别特大城市,3个月没有供应一块住宅用地,这实在是不正常。饥饿的地产商嗷嗷待哺,你不能因为害怕产生地王,就停止供应土地吧。如果土地指标不足,可以向国土资源部申请调拨,情况特殊,相信也会获得理解支持。

不管你同意不同意宽松货币是推动房价地价持续上扬的重要因素,有一点不可回避,大量资金通过各种渠道流入到了房地产市场。在强悍的数据面前,一切辩护都是苍白的。深化经济体制改革,尤其是大量传统产业的转型升级,需要注入流动性。但资金都被房地产吸走了,你印再多的钞票,实体经济也还是处于缺血状态。

房产泡沫膨胀,亟待要更大力度的调控

如果你承认贯彻执行中央精神,抑制资产泡沫(房地产泡沫),信贷主管部门也责无旁贷,那就应该行动起来,对房地产市场实施定向的抑制性措施,哪怕是暂时性的。这样说很多地产界朋友会骂我。但为了经济大局,该痛下决心就不能犹豫。

地价泡沫和房价泡沫的问题,已经到了相当严重的程度。有关主管部门和有关城市,应该统一到中央精神上来,立即采取坚决措施,将房地产泡沫抑制住、压下去,绝不能任其继续膨胀。房地产市场影响十分广泛。若贻误时机,付出的代价将更加高昂,包括整体经济、企业和居民个人。

来源:21世纪经济报道

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袁一泓:中央精神传递了哪些房地产信号?
来源:地产中国网2016-09-09 17:31:00
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