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评论：摸清供需状况才能有效调控楼市

来源：中华工商时报 2016-09-09 14:13:00

楼市调控楼市房地产地产销售市场房价风险

　当下，房地产市场分化态势正在延续。一方面，房地产行业领跑全国GDP增长，销售与价格大幅攀升，部分一二线城市涨幅更高，全国个人住房贷款在新增贷款中占了绝大部分；另一方面，许多三四线城市库存积压依然严重。
　　面对房地产市场的“冰火两重天”，全国及各地楼市调控也面临着不同的政策选项。针对房价暴涨，一些领涨的二线城市重新举起“双限”大旗；个别一线城市，如上海要采取更严格限制措施的消息虽已被证伪，却引发令人难以置信的离婚潮，以致有的街道办事处打出“楼市有风险，离婚需谨慎”的劝告语。而针对积压严重的状况，一些三四线城市仍不惜采用奖励、补贴等行政手段和继续加杠杆的所谓经济手段鼓励买房，以消化库存。
　　近段时间以来，在一些学者提醒出现新泡沫、对实体经济产生“虹吸效应”的同时，也有一些学者认为楼市是贷款的最好去向，认为还应加大土地供应，解决供需平衡。但问题在于，一二线城市销售与价格的暴涨都是刚需所致吗？如果是大量投机投资性购房涌入所致，岂不是旧泡沫尚未破灭、新泡沫又在积聚？此外，在新建商品房大量积压的三四线城市，城镇居民住房真的已经极大丰富了吗？说到底，上述问题若得不出明确答案，楼市调控就难免出错牌。因此，只有准确把握供需详情，才能真正有针对性地因城施策，使调控收到实效。
　　从国家统计局官网发布的数据来看，从1998年到2016年7月底，全国新建商品住宅销售面积累计达113.3亿平方米，加上目前在施面积47亿平方米、待售面积4.3亿平方米，共计约164.6亿平方米。按7.7亿城镇人口计算，人均21.4平方米；若按套均80平方米计算，共2.06亿套，平均每3.7人一套。如果考虑到上世纪90年代中前期、80年代、70年代乃至相当数量50年代、60年代的楼房和大量平房依然在居住使用，房屋总面积又要增加不少。
　　以上数据说明了几个问题。第一，从总量看，全国城镇住宅供给已经具备相当规模。供需矛盾很大程度上是结构性矛盾，不同地区和不同家庭之间存在很大差异。第二，考虑总量水平和土地资源稀缺情况，新建商品住宅应更多结合老旧平房、楼房改造进行，发展二手房市场、盘活现有存量潜力也不小。第三，相当一段时间以来，房价收入比不断扩大。若房价继续上涨，必然造成普通民众购房能力继续降低。第四，在在施和待售面积超过50亿平方米的基础上，不坚持住房的居住属性，而是寄希望靠增加土地供应来平抑价格、满足不断增长的投资性需求，必然加大信贷风险。
　　因此，当下最重要的，是摸清楼市供给侧和需求侧的真实状况，既摸清现有存量、供应量的结构状况，也摸清城镇居民目前的住房情况，把结构性矛盾搞清楚。鉴于在住房商品化过程中，所有交易已经电子化管理，供给侧的调查不妨以房屋管理部门的网签数据、房产证发放资料和统计部门的房地产开发统计数据为依据，辅以必要的现场核实和补充调查。而对需求侧的调查，可以结合公安部门的人口资料、统计部门去年刚刚进行的1%人口抽样调查进行。摸清楼市现实状况虽然费时费力，但这项工作做好了，必然有利于楼市调控看清方向、减少争议、避免反复，因城施策也才能收到应有效果。

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