宅基地改革需要模式创新 全国多个地区加速探索

来源:地产中国网 2016-09-09 07:44:00

(原标题:宅基地改革需要模式创新)

农村土地制度改革的一项重要内容——农民自愿有偿退出农村宅基地改革,目前正在全国多个地区加速探索。

作为新型城镇化的核心命题之一,宅基地制度改革因为涉及农村土地的基本制度变化,备受关注。在今年1月份召开的国务院常务会议上,部署深入推进以人为核心的新型城镇化,就将“探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制”放在了首项议题之中。而在去年7月,全国33个县级试点区域关于农村土地制度改革的实施方案获得国家批复。

目前,各地都进行了一些探索。

成都市日前发布了两项方案,决定在明年底前在全市范围内全面推开农户宅基地使用权退出机制,2020年底前要形成改革成果。

福建晋江是全国农村宅基地制度改革的试点地区之一,该市大埔村探索了宅基地有偿退出、置换机制,村委会规划专门用地作为村民住宅小区,集中建设住房,村委会和村民签订协议,村民将现有宅基地和房屋退出,用于置换住宅小区的新房,不愿意置换的,可通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。

此外,福建晋江等许多地方,还在探索农房和农村宅基地使用权抵押贷款,加上农村承包土地经营权抵押贷款,即俗称的“两权抵押贷款”。

由于土地法对宅基地使用权的严格限制,各地的探索都小心翼翼。但在金融化方面,仍出现了抵押物权无法变现的尴尬。

据媒体报道,在山东某地有农户把全村的土地经营权都流转过来,随后发现因经营不善还不上200多万元抵押贷款,就选择了“跑路”,导致原本承包的农民都拿不回土地,银行也无法对这些土地进行流转变现。吉林也有类似案例。

显然,抵押物处置是“两权”抵押改革成败的关键。而此前国务院的一份指导意见中明确提出,因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时,允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下,依法采取多种方式处置抵押物。但既要保障农民的承包权和基本住房权,也要保障金融机构对抵押物的合法处置权,这就是个两难。时至今日,出现坏账问题的试点地区中,真正能成功通过农权转移变现的案例几乎没有。

有些地方设置官办风险补偿基金,这个做法是不得已之举。据报道,针对“两权”抵押坏账所带来的金融风险及农民失地风险,重庆市、吉林省、湖北省等多个省市正在探索建立农村产权抵押融资风险补偿基金,一旦发生坏账,基金先行向金融机构赔偿。但这类基金本质上是把市场的风险转嫁给政府,在目前阶段有一定意义,但非长久之计。

目前宅基地退出的试点中,存在大量难题。最主要的就是法律和制度障碍。由于当前禁止农村宅基地使用权有偿流转,同时对农村宅基地实行严格管理,因此,尽管各地区在农村宅基地退出试点中取得了成效,但是难以实现大的突破与创新。

因此,宅基地改革从长期看,需要理论研究的支撑,需要观念革新,进而需要法律修改。从眼下看,最主要的是设计创新性模式。比如:能否设计一种特殊流通机制、一个特殊交易市场,交易标的为宅基地符号,即一个村退出的宅基地面积,可以当作土地指标进行全国性竞拍,而宅基地本身的使用权没有直接被买走,就像碳交易市场那样。

成都的探索就有一定的新意。据报道,目前成都市正准备由成都市现代农业发展投资有限公司、成都农村产权交易所及国有四大资产管理公司共同发起设立农村产权收储公司,拟注册资本1亿元人民币。当债务人无法偿还贷款时,该中心将对抵押物先收购,再拍卖。但效果仍待观察。

(来源:第一财经日报)

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