南京江宁区将军大道上的托乐嘉花园小区，多年来风波不断，小区业主委员会和物业常常“掐架”，矛盾重重。从2010年苏州爱涛物业进驻小区至今，业委会已经走马灯般换了七届，而第八届业委会似乎决心更换物业了。

  现代快报/ZAKER南京记者 孙玉春 文/摄

  事件

  新业委会上任后

  开始选聘新物业

  托乐嘉花园是江宁区目前规模最大的小区，建筑面积超过90万平方米。2004年，小区居民开始陆续入住。

  最近，小区公告栏等处出现了一份“托乐嘉小区业主告知书”。告知书里，列举了物业公司的一系列问题，并告知业主，在7月17日的业主代表大会上，已经通过决议，要更换物业公司。

  9月2日，现代快报记者来到托乐嘉花园小区。据了解，7月17日的业主代表大会上成立了新一届业委会。新业委会上任后，要求物业公司提供自2010年入驻以来的公共收入和支出明细、电梯维保记录等资料。

  业委会成员包莉莉告诉记者，在业主代表大会上，就重新选聘物业，业主代表投票通过率为99.7%。

  据了解，新物业选聘工作已经启动，随之也出现了矛盾激化的迹象——8月24日，业委会收到了江宁水务集团的催缴函。水务集团方面称，托乐嘉花园小区安装使用的绿化、消防等公共用水表自2013年3月至今，共计欠费413552元，要求尽早结清欠费，逾期将实施停水。

  而8月31日，小区物业致南京供电公司的一份函中则称，“由于新业委会负面引导，致使物业费和公共用电电费无法按时收缴到位。由于此前已垫付公共电费200余万元，加上恶性循环，我司实在无力垫付公摊电费了！”

  矛盾1

  合同到底什么时候到期

  在选聘新物业这个问题上，苏州爱涛物业江宁分公司总经理桂方清表示：没有道理。

  他说，他们2010年9月进驻小区，第一期合同到2013年8月31日截止。

  2013年8月20日，当时的业委会与他们续签了一份“2+3”的合同，即在2015年8月底合同到期之前，要进行一次业委会和业主满意率双调查，如果满意率都超过70%，合同自动延期3年。

  不过，2015年8月，这个调查没有能够如期进行，其直接原因是业委会的变动。新的业委会在2015年10月才正式成立。“当时，我们双方协商同意合同先延期到今年6月份，然后再做满意度调查。可是这一次，调查的结果又有争议。今年6月30日，上一届业委会集体辞职，新的业委会封存了调查结果。”

  桂方清表示，显然，满意度调查的结果是对他们有利的。鉴于以上两点，且相关原因不在物业，合同应该自动延期3年。

  对此问题，包莉莉等业委会成员表示，调查是由第三方机构进行的，当时改为只做业主满意度调查。但是随机抽取的居民调查结果经初步核实，有不少作弊问题，因此无法认可。

  包莉莉等人认为，物业公司这几年服务不到位，还违反了相关法规的基本要求，引发很多矛盾。业主代表大会决议重新选聘，根本没有疑问。

  矛盾2

  公共收益账目没有移交

  据了解，托乐嘉花园小区的业委会如今已经是第八届，而第一届业委会成立至今不过才6年。

  小区业委会更换频繁，与物业管理不到位、业主不满意有关系。

  据了解，小区存在不少问题，包括部分房屋外墙砖大面积脱落、电梯主钢丝绳断裂、房屋顶层消防通道围栏锈蚀严重等，还有部分单身公寓电梯主部件损坏需要大修、部分房屋屋顶渗漏、监控设施设备老化、水泵和消防设备超出使用年限等。

  此外，据称，之前某届业委会曾经签协议，将托乐嘉商业街一处公厕租给了当时物业公司老总的亲戚，之后公厕改建为门面房，承租人转租后从中获利。这一问题至今还没解决，已经到了诉讼阶段。

  “前任业委会应该有资料，但是现在移交的资料中并没有，而且物业公司也一直没有提供明细。”包莉莉说，现在他们要求物业公司提供公共收益账目明细。如果能够接收这些资料，他们以后肯定会进一步促使账目和活动公开透明，重新获得业主的信任。

  桂方清表示，公共收益部分以前都是有返还给业委会的，有些账目在前几任业委会手上。至于今年以来的公共收益账目，他说：“可以移交。如果业委会尊重合同，我们就把资料给他们。”

  关于公摊水电费问题，桂方清说，有些公用水表是开发商和上一任物业掌握的，可能根本就没移交过，他们会到水务公司核对账目。

  至于电费，客观的情况就是自从这次业委会换届以来，业主缴费率从百分之七八十下降到了三四十。他表示，对于所有的纠纷，如果谈不拢可以诉诸法律，他们不会就这么撤出。

  回应

  街道物管办

  曾多次协调

  秣陵街道物管办主任戴禄柱表示，托乐嘉花园是他们辖区内矛盾最大的一个小区，街道曾经多次参与协调。但是按照国务院《物业管理条例》以及《江苏省物业管理条例》等，街道只在第一届业委会成立时给予指导，以后的改选等都不再参与，按照法律法规以及小区的“管理规约”和“议事规则”来操作即可。

  如今，小区的主要矛盾就是换物业，业委会也在按照程序走，但物业不走，街道也不能出面赶，而且物业也有理由，最后可能要由法院来判。

  此外，业主委员会频繁更换，其实也有“争权夺利”的意味，政府对业委会也缺少监管。今年7月1日起实施了《南京市住宅物业管理条例》，其中也没有关于业委会“人的管理”“钱的管理”“章的管理”的细则。

  他表示，目前，小区新一届业主委员会换了一批年轻人，希望这一次他们能把小区搞好。

  关于苏州爱涛物业，戴禄柱表示，原来投诉比较多，最近两年少了一点。管理上的问题有些是历史遗留下来的，但最终物业的好坏还是要由全体业主来评判。

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  被勒令整改

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  还有的小区安全防范管理缺失，消防系统、监控系统无人值守，地下室设备锈蚀严重，小区环境脏乱差，楼宇外立面私搭乱建等。慧韬物业服务的安嘉西苑、安嘉东苑、乐业西苑、乐业东苑，高淳区爱顺物业服务的银庭馨苑就存在这些情况。

  检查中，溧水区万辰物业服务的万辰家园存在问题严重，物业不配合检查组工作，还拒收整改通知书。目前，这家物业公司已被南京市房产局扣了征信分。

  除了表现不佳的项目，还有12个项目受到好评，特别是绿城物业服务的岱山保障房中3个组团（齐修北苑、齐修南苑、平治东苑）。物业部门表示，物业公司提供了高品质的物业服务，打造了保障房规范化服务标杆。（来源：现代快报）