前8个月拍出300宗高价地 地王为何控不住?

来源:地产中国网 2016-09-01 09:02:00

原标题:前8月拍出300宗高价地 地王为何控不住

随着一周内紧急叫停3幅待拍宅地出让的信号释放,上海对房地产市场的进一步调控大有山雨欲来之势。这一次,矛头似乎更加指向“地王”。

21世纪经济研究院根据机构数据粗略统计,今年以来,截至8月24日,上海的住宅和商办土地出让金收入有1122亿左右,而其余三个一线城市北京、广州、深圳全部加起来才不过约1072亿,这种现象是少有的。

其实,除在本轮房地产行情中不温不火的广州外,北京、深圳两地并非不出地王,而是控制着不供地。

比如北京今年以来已经有5个月无住宅用地出让,3个月无商办用地出让;深圳更是7个月无宅地出让,5个月无商地出让。而上海除了“沪九条”新政出台后的4月份无一宗地块出让外,其余月份均有供地。特别是进入下半年以来,7、8两个单月上海土地出让收入均超200亿,两个月卖地收入接近上半年6个月的收入,且110亿的全国最贵楼面价地王和88亿总价的浦东祝桥地王均诞生在这两个月。

再比如深圳,6月一供宅地就诞生了140.6亿的今年全国总价地王;北京87亿新总价地王也在7月的通州诞生。

一线城市似乎集体陷入这样一种胶着局面:卖地就出地王,不卖地又会造成接下来新房市场的供不应求和价格推涨。在日益高企的土地成本面前,开发商也面临“不拿地纠结三天,拿地纠结三年”的矛盾,不过,大多数开发商的想法还是:拿地不一定死,不拿地肯定死。

地王频出,到底该怪谁?地方政府为什么控不住地王?这绝非一个简单的情绪性问题。

已出300宗过10亿地块

8月单月,全国单宗土地超过10亿的地块合计有45宗,其中溢价率超过100%的地王高达30宗,可以说是史上地王最密集的月份。

截至8月24日,2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的地王达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。

尽管今年北京、上海等一线城市和部分二线城市商品住宅用地供应计划都比2015年有所增加,但仍架不住全国开发商将资金集中于一二线城市抢地。

一方面,房企在2013和2014年的低潮行情中拿地意愿不强,甚至一线城市土地都出现过流拍现象,而2015年囤积的土地大多在2016年陆续入市,为了后续发展,房企补仓意愿强烈。

另一方面,在本轮“去库存”行情中,三四线城市被开发商和购房者集体抛弃,资金集中于一二线城市避险,造成了一二线城市的土地牛市,热门地块均不少于数十家房企参拍,在几百回合的举牌后,土地价格势必被抬高。

本轮土地牛市下,热衷拿地的房企有以下几类:第一类是央企和国企,其不仅是扩充土地储备和进行资产配置的考虑,更为在央企地产企业整合与重组过程中增加话语权,占据主动性。第二类是有着强烈的规模化扩张诉求的房企,希望借助本轮房地产行情“博一博”,在房企规模化的最后几年窗口期跻身一线企业。最典型的就数闽系房企。第三类是上市房企和有金融背景的房企,拿地的资金成本更低。

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