（原标题：土地收入20年涨100倍的秘密）

[从1999年至2015年，这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。]

“劳动是财富之父，土地是财富之母”，马克思曾在《资本论》中引用威廉·配第的这个观点，当今劳动是财富之父已少见人讲，但土地是财富之母这话用在房地产市场上再贴切不过。

2014年全国土地出让收入达到创纪录的4.29万亿元，已经是1995年的100倍。我国建国后土地有偿出让虽然肇始于1987年的深圳，但1994年却是一个更重要的年份，一是分税制开始推行，缺钱的地方政府有了卖地冲动；二是中央要求政府要垄断土地一级市场，地方政府逐渐成为唯一卖家。

两个因素相叠加，一个既想卖地，又能唯一卖地的实体出现了，“土地+财政”这才算是正式登上历史舞台。

有偿出让的几种部门诉求

1987年12月1日，深圳进行了1949年之后的第一场土地拍卖会，在全国敲响了拍卖出让土地使用权第一槌，为国有建设用地的有偿出让开了先河，土地终于开始作为一种商品进入了市场。

这一行为直接促成了宪法的修改。1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了《宪法修正案》，根据该修正案，删去了《宪法》第十条第四款中“禁止土地出租”的规定，同时在该条款中增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”这一内容。

同年12月29日，七届全国人大常委会根据宪法修正案通过了关于修改《土地管理法》的决定，删除了“禁止出租土地”，并增加“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”、“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容。

管理城市土地的一部重要法律《城市房地产管理法》也于1994年7月正式出台，该法对土地有偿使用制度作了较为全面的规定。

为何当时要推进土地使用制度改革，2006年6月，原国家土地管理局第一任局长王先进在接受国土资源部网站采访时曾表示，当时的大背景是，随着改革开放的深入，为了适应全国经济体制改革的形势发展，各方面都在呼吁改革土地使用制度，但是，各方思路并不一致。当时，建设部门主要考虑，城市建设资金不足，想从土地上收回点钱，补充城建经费不足；特区深圳考虑的是如何通过改革来吸引外资；而土地部门主要考虑的是，要想管好土地，不能只用行政手段，还得用经济手段。

高层：要垄断一级市场

虽然土地有偿出让开始逐步推行，但此后中国土地的资产变现过程并非直接走上了康庄大道，大多数城市政府还是采用无偿划拨的方式供地。

《中国土地年鉴1996》第60页提及，1995年全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让用地占到非农业建设用地总量的25%。也就是说，到了1995年，划拨用地总量依然是大头。

1994年中国开始推行分税制，地方政府的税收和事权比例日益不相符，在缺少资金的地方政府眼中，土地这种商品的重要性开始更显现。

《中国土地年鉴1997》398页提及，从1987年到1995年底，全国30个省区市出让土地为15.65万公顷，收取土地出让金2148.5亿元。土地使用权转让、出租、抵押日益活跃，土地市场初步形成，促进了土地资源的优化配置和社会经济的发展，土地资产效益在国民经济建设中发挥了重要作用。

土地成为一种商品能卖钱，分税制下的地方政府也缺钱，“土地财政”这时就顺理成章地出现了吗？

并非这么简单，当时地方政府尚未垄断土地的一级市场，也就是说土地市场上的卖方不一定是政府，卖地的钱并不一定归地方政府所有。所以，即便地方政府有卖地冲动，但还没有完全具备垄断的权力。

上世纪90年代初期，中国的土地分配和使用过程中出现了“隐性市场”，即不少机构和企业将无偿划拨所获得的土地资源倒手变卖，此外，集体非农建设用地自发交易突出，土地投机屡有发生。

在监管者看来，“土地隐性市场比较活跃”，这些行为都造成了土地资产大量流失。

为此，监管层土地资源与资产并重管理，在土地出让环节逐渐从无偿划拨向有偿出让过渡，在土地供应方面，从多主体逐渐向政府垄断一级市场过渡，在集体非农建设用地使用问题上，逐渐收紧政策，除了个别情况外，多数企业和机构如需要建设用地，只能去国有建设用地的那个市场上满足需求。

1994年8月30日至9月2日，第一次全国土地使用制度改革工作会议在北京举行，此后，中国政府开始加大土地使用制度的改革力度。

在此次会议上，有高层发言指出，土地作为资产是我国经济建设和发展的一笔巨大的财富。与发达国家相比较，我国的经济和综合国力在一些方面存有较大差距。目前我国发展经济和进行现代化建设的最大制约因素之一就是资金不足。通过坚持土地有偿使用制度，试行土地使用权出让和转让、充分发挥土地资产巨大效益，完全可以积累大量资金。因此，今后我们只要珍惜、合理利用好这笔巨大的土地资产，做到保值增值，就能为我国现代化建设积累更多的资金。

土地资产的效益体现也有数据做支撑。有数据显示，1994年前，凡是推行土地使用制度改革的地方，每年都有一笔来自土地资产的收益，少则几千万，多则几亿甚至几十亿。上海市1992年收取土地出让金10多亿元，广东省1992年至1993年共收取出让金205亿元。在土地市场活跃的深圳、珠海、福州、厦门、海口、威海、昆山等沿海城市，土地出让收入已成为当地政府财政的重要支柱。在内地，黑龙江省通过开展土地使用权出让和清理整顿土地市场，几年来共收取土地收益15亿元。四川省广汉市1991年推行土地使用制度改革以来，每年土地收益在1000万元左右，占该市财政收入的25%以上。