原标题:信贷现调整端倪: 一松一紧间楼市变天?
拍出高价地已经不是新闻。即使是融信110亿拍下上海内环一块住宅用地,刷新全国土地成交史上纪录,业界关注更多的也不是地块本身,而是融信背后的拿地逻辑和资金链。
在此背景下,调控风声渐紧。监管层和金融机构已经意识到风险的存在,就在上海这宗高价地诞生之后的一周,上海叫停了四块土地出让。也有银行下发通知,要求原则上不再支持高价地、异地、纯商业体和别墅项目。
成也信贷,败也信贷。此轮高拿地成本浪潮的涌动离不开宽松的货币政策。也因此,一旦政策转向、信贷收紧,土地市场的狂欢或将戛然而止。拿下高成本土地的企业,日子或许不好过了。
货币狂欢
实体经济疲软的环境下,楼市被视作资金的避风港。去年以来,随着降低首付比、调整房地产交易环节中税收等利好政策出台,大量资金持续涌入楼市。
根据央行披露,今年7月人民币贷款增加4636亿元,其中,住户部门贷款(主要为住房按揭贷款)增加4575亿元,占比几乎接近100%。
与按揭贷款一样,开发贷依然是房企获得资金的主要模式。据国家统计局数据,今年1-7月,全国房地产开发投资55361亿元,同比名义增长5.3%;其中,住宅投资36981亿元,增长4.5%,住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
也有不少上市房企采取定向增发获取资金。统计显示,2015年以来,上市房企实施了60个项目的定向增发,实际募集资金2513亿元,其中近乎一半的定增项目由大股东参与认购。
如今发公司债也成为房企获取资金的重要渠道,其发行成本正持续走低。据克而瑞监测,2015年至2016年上半年,50家房企公司债的发行规模为4606.95亿,平均融资成本为4.95%;5年期以上平均融资成本低至4.52%。
能够获取便宜资金的,依然是大型房企。克而瑞数据显示,公司债发行规模前10的房企以大规模民营企业为主,富力地产、恒大地产、万达商业位列公司债发行规模前3名。
但富力董事长李思廉对市场频繁发公司债表示出担忧。他表示,“政府透过在资本市场发公司债来支持房地产业发展,钱一多了开发商只能去买地,这有些扭曲了市场的发展,值得大家担心。”
资金超发客观上催生了高价地。但这轮土地成本抬升的缔造者,不仅有能够获得便宜资金的大型房企,不少渴望大举扩张的中小型房企,也位列其中。融信执行董事、副总裁林峻岭对此前拿下的静安高价地块颇具信心,他解释称该地块有足够的稀缺性,“目前评估地价合理”。
五月份说过不再买地的融创中国董事会主席孙宏斌,实际上近三个月来仍未停下储备土地的脚步。据不完全统计,融创今年六月份以来,在天津、西安、宁波、杭州等二线城市拿下了22幅地,其中也不乏高成本地块。
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