原标题:高土地成本下的房企选择: 积极拿地or瞄准存量房
绝大多数扩张过程中的房企,需要大量拿地支撑做大规模,从而快速形成产品线、提高抗风险能力。部分规模房企则开始考虑以并购方式获取土地,或转向存量房市场。房企人士认为,房地产开发业务已经不再暴利,但棚户区改造的利润并不会低于平均收益。
“开发商面临的局面是,拿到地会死,拿不到地更会死。”中建地产一位高管表示。如今高价地已经成为土地市场常态。
21世纪经济报道记者调查发现,在土地成本趋高的情形下,大型品牌房企中,目前仅有万科、龙湖、远洋等少数开发商不参与高价地获取。对于绝大多数开发商,不积极获取优质地块,则可能面临在公开招拍挂市场拿不到地的局面。
综合来看,房企对拿地的态度在分化。有房企试图通过大幅拿地弯道超车,实现从第二梯队向第一梯队冲刺;有房企依然在稳健经营;还有房企是依战略拿地,偶尔有高价地,但总体以平稳为主。
中原地产分析师张大伟称,“房企现在面临的是地价超过房价的市场,房价涨幅远慢于地价。这种情况下,房地产市场面临的涨价预期非常强烈,但市场与资金能否支撑房价在已经大幅上涨的基础上再继续上涨,这是一个疑问。”
积极拿地的房企
拿下高价地已经成为如今土地市场的常态。
8月17日,融信中国以110.1亿元总价在土地拍卖中摘得静安区中兴社区N070202单元两幅地块,楼面价10.03万元/平方米,刷新了全国高价地记录。
对此,龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓称,“(该次土地拍卖)龙湖也参与了,但最终超出了我们授权的价格。到这种高价位时,我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的,(我们)胆子有些小。但为什么有些中小公司这么勇猛,可能有他们的逻辑。”
这其中典型代表便是闽系房企。中原地产研究中心统计显示:11大闽系房企2016年拿地已投入1406.9亿,刷新历史纪录。包括阳光城、泰禾、建发、正荣、融信、禹洲等在内开始频频于上海、北京、杭州、合肥等一二线城市拿地,并以高溢价率压倒其他龙头房企,借此获取土地。
据统计,全国2016年前7月溢价率超过50%的地块为189宗,其中有超过20%被闽系房企获得。融信年内获得14宗地,其中有7宗地溢价率超过50%。
泰禾集团副总裁沈力男透露,今年以来,泰禾地产竞得270多亿土地,其中不乏高价地。之所以会拿这么多地,是因为泰禾一直有做冠军的心。如果规模做不大,就会失去话语权,也会失去很多资源。
沈力男的逻辑是,如果规模过小,一两个项目出现问题就可能满盘皆输,规模做大有利于企业抗风险。且规模做大才可能快速形成产品线,从而使产品具有较强溢价能力,具备快速攻城略地的条件。
这应该代表了绝大多数扩张过程中的房企心态。
另一类高价获取土地的代表是国企、央企。今年上半年,总价前五十土地中,有27宗被国企获得,合计成交金额达1094.9亿,占比54%。不过下半年,国企、央企拿高价地比例逐渐降低。
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