房企拿地进击路线图:资本潮头逐渐涌向中西部

来源:地产中国网 2016-08-29 10:03:00

原标题:房企拿地进击路线图:资本潮头涌向中西部

今年以来趋高的土地成本,为房企正逐步回升的盈利,更添一层考验。

在相对宽松的信贷政策和楼市回温的影响下,扩张进程中的房企积极参与土地拍卖,成为拿下高价地的一股重要力量。其中主力,也从最初以央企、国企为主,换位为民企接棒。

但值得注意的是,上半年开始,一线城市与核心二线城市中已经连续出现过高溢价率地块出让,这不仅影响到热点城市楼市健康发展,由此带来的外溢效应也正改变周边市场,甚至传导全国。

下半年,信贷收紧风声渐起,土地市场热度并未消退,但已有不少房企开始警示此间风险,并作出策略调整。

导读

历经数小时、百轮举牌这种强度的土地拍卖,以往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。资金潮涌下,民企已接棒央企、国企成为土地市场主角,部分产业资本尤其实体产业也开始加入拿地大潮。

一波未平,一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮,正不断从东部城市向中西部城市蔓延。

今年7、8月份以来,土地市场在上半年的基础上继续升温。上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退,其周边的福州、佛山等区域也受到辐射。与此同时,郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新。

在此过程中,一线城市也不曾司空见惯的场面已转移到中西部二线城市。一位曾参加“郑州郑东新区龙湖副CBD地块”拍卖的开发商向记者表示,“两块地从上午拍到下午,报价200多轮才竞出。开发商拼的不只是财力,还有体力。”

这种激烈的竞争背后,是资本的涌动。在信达、葛洲坝等国资的热情逐渐退却后,民企成为催生高价地的主要力量。而山西省人民医院“勇夺”太原高价地的行为则表明,实体资本介入土地市场程度之深,已到了需要关切的程度。

“拼财力更拼体力”

8月18日,位于郑州市郑东新区的龙湖副CBD13号地、14号地进入现场拍卖,吸引了10多家房企参与竞买。这两块地从上午9点开始拍卖,一直持续到下午,场面十分焦灼。

17时45分,在持续了8个小时竞拍后,13号地以25.54亿的价格被融创竞得,单价3.63万元/平方米创郑州历史新高。此时的竞价次数已经达到233轮。

一个小时后,14号地以35.1亿的价格竞出,得主为北京览秀城置业有限公司。这宗土地的楼面价达到3.69万元/平方米,刷新了刚刚创下的郑州地价纪录。

对于郑州土地市场而言,令人咋舌的不仅是价格,还有这场马拉松式的拍卖。上述参与竞买的房企人士向21世纪经济报道记者表示,坚持到最后的人几乎都“精疲力尽”。

今年8月以来,这样的场面不断在二三线城市上演。

8月9日,武汉。杨春湖商务区三宗地块集中出让。其中,74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺,最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得,楼面地价1.43万元/平方米,溢价率185%。

8月24日,佛山。经过近4个半小时193轮竞拍,万科以4.06亿元竞得南海金融高新区商务地,折合楼面价4091元/平方米,溢价196.5%。同日,经过2个半小时101轮报价,雅居乐以8.3亿元竞得三水西南街道广海大道旁商住用地,折合楼面价3685.6元/平方米,创下三水区历史之最,溢价173%。

8月26日,珠海。经过两个小时292轮报价,珠海科技创新海岸北围片区的一宗住宅用地被雅居乐竞得,溢价率达到522%,单价28000元/平方米创下珠海地价纪录。但随后,该纪录就被同一批出让的其他地块打破。

这种高强度的土地拍卖,以往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。

涌入二三线城市

这一系列反常现象的出现,都在说明一个问题:资本大潮已至。

本轮土地市场的回暖,几乎与房地产市场升温同步。2015年下半年以来,土地市场明显回暖,一线城市成为企业抢地的“主战场”,地价也不断攀高。

今年年初,随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压,南京、苏州、合肥、厦门等东部二线城市接棒,无论房价和地价,都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”,除苏州未纳入统计外,在国家统计局的70大中城市房价数据中,南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三(今年3月-7月)。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,这些城市之所以集中产生高价地,一方面是由于北京等一线城市缩小了供地规模;另一方面则由于东部“强二线城市”的去化周期偏小,整体市场处于严重的供不应求状态。

事实上,从今年5月开始,商品房交易已明显降温。统计局数据显示,到今年7月,商品房销售额和销售面积增速已降至今年以来新低。但土地市场丝毫没有冷却,且今年下半年,随着南京、厦门等地强化政策打压,这种浪潮正在向热点城市的周边区域,以及中西部二线城市蔓延。

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