地主“余粮”告急 抢地王警惕政策釜底抽薪

来源:地产中国网 2016-08-22 16:13:00

土地市场玩了一把“秋老虎”,上海出了全国最高宅地总价、单价双料地王!跟着广州、武汉、郑州、保定、济南、无锡等市地王接二连三。

今年1-7月,上海推出住宅用地仅为187万平米,相当于过去3年平均值的24%,也只有去年同期的57%,按照这个速度,今年住宅用地供应将比去年下降近一半。

房企已经饥饿难耐,拥有超过50万方余粮的房企恐怕已是凤毛麟角了。根据中国相关机构的数据,通过公开市场拿地并拥有已开工和未开工项目最多的47家房企,全部未销售面积只有2519万平米,按去年销售面积只够卖13个月,其中最少的项目仅有1.65万平米,除这47家之外,其它房企大概也没有什么余粮了。看看那些出地王的城市,莫不如此。

既然地主都没有余粮,自然要到处找地,不然团队要么退出上海滩,要么就只能解散了。本周上海连续推出土地,可谓是久旱逢甘霖,土地拍卖市场是可以想见的极其火爆。

8月,上海依旧吝啬地推出6块住宅用地,出让总面积仅15.2万平方米。

第一块地就是中兴地块,内环内难得的一块宅地,不仅规划可建面积达到近11万平米,而且地铁、学校、医院、商业配套应有尽有。起始报价46亿人民币,起始楼板价4.19万/平方米,是迄今为止,上海宅地起始单价最贵的地块,同时也是近期最有望刷新上海宅地单价纪录的地块。上海在这个时候推出这块地,难道不怕出地王吗?

网络直播平台不下5个,我也有幸受邀参加了澎湃直播,没想到居然最终有65万人在线观看,我猜想绝不仅仅是上海人围观,毕竟一线城市的地市楼市都是全国风向标。

做一次直播全程下来,其实花费不少时间,不光是事前要做准备,而且早上8点就到了直播室,澎湃新闻的小伙伴也很辛苦,专门用无人机做了现场航拍,做了很大的展板,走不了电梯,大热天扛上11楼,真的不容易。

9点半正式开始拍卖,原先预计接近12点结束,想想怎么也得要两个多小时,有人说这是“地王之王”,开发商们总是要尽兴一把吧?

澎湃主持人祺瑾说,“今天加价都挺快,跟单挺紧的”。是啊,起拍价太低,现在举牌想都不用想的,只有到接近尾声了,才有看点。

什么时候接近尾声?从正常的逻辑来看,大概应该有三个指标可以判断:

一是加价幅度越来越小。刚开始的时候,主持人一般会说加价幅度100万,然后看看大家真的比较热烈,索性加快点进程,别磨叽了,改成200万,再改成500万、1000万,这个时候也有开发商直接跳价1个亿,觉得你们真烦,几百万的加价就是来打酱油的。

什么时候主持人把加价幅度再从1000万调减回来到200万、100万的时候,说明加价比较谨慎了,临近最终成交价了。不过这次中兴地块仅仅把加价幅度调整到500万元就再也没有下调,说明主持人不想给大家机会。

二是主持人的节奏放缓了。如果给大家多一点思考的时间,也提醒大家慢一点、不要急、后面还有地,甚至频繁提醒大家加价有风险、投资需谨慎,这个时候就说明地价已经明显不低了。

10:15 主持人第一次提醒:溢价挺高了大家理性出价【80亿】

10:30 主持人第二次提醒:溢价率快翻倍了大家请理性竞价【此时90.3亿】

10:33 主持人调整增价幅度500万

三是报出第二次的频率越来越多了。在主持人报出第二次之后才开始举牌,说明开发商也需要商量了或者犹豫了,竞争者也少了,差不多要结束了。

但是,在10:42到11:18的36分钟之内,这块地拍到94亿3000万,按照500万的加价幅度,到110亿可以有320次加价,但主持人报出“第一次”只有13次,“第二次”也仅出现4次,说明跟单依然很紧。

到11:19,大家还在轻松地聊着天的时候,突然,最后一次、槌落拍定。

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