房企中报秘密:守住一二线城市外还做了哪些?

来源:地产中国网 2016-08-19 08:53:00

原标题:房企中报秘密:守住一二线城市外,还做了哪些?

进入8月下旬后,上市房企进入中期业绩密集发布期。当下经济尚未明显回温,一二线城市地价记录却被不断刷新,重点城市房价在经历了年初的快速上涨后未见普遍回调。在信贷政策走向差别化、重点城市限购政策进入新一轮收紧通道时,不少房企与购房者一方面情绪高涨,一方面又对未来房地产走势心有疑虑。

在这样的背景下,今年的“中报季”看点不少,中期业绩所反映的房企上半年策略变化值得关注。第一财经记者梳理几家上市房企最新发布的中报发现,品牌房企的业绩报告中凸显了一些共同的战略判断,如聚焦一二线城市,在高价地中发掘相对洼地;抓住国内融资窗口期,降低外币债务占比;积极探索新业务,培育新的业绩增长点来对冲房地产主业可能存在的不确定性。

“聚焦”一二线城市

8月17日,几乎同时,三家在港上市的内地房企SOHO中国有限公司(00410.HK,下称“SOHO中国”)、龙湖地产有限公司(00960.HK,下称“龙湖地产”)、旭辉控股集团有限公司(00884.HK,下称“旭辉集团”)公布了今年上半年的“成绩单”。四年前从散售物业向持有物业转型的SOHO中国仍然是坚守北京和上海,而龙湖地产与旭辉集团的财务数据也凸显了聚焦一二线城市的战略。

根据中报,今年上半年,龙湖签约额约为385.9亿元,同比增长78.4%,再创历史新高。分区域看,该公司在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的签约额占比分别为48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。第一财经记者粗略统计发现,今年龙湖的销售结构中,96%的贡献来自一二线城市,而2015年,龙湖在一线城市及重点二线城市销售额占比也高达77%,比2014年相比提高了3个百分点。无独有偶,旭辉集团2016年上半年完成合同销售金额276亿元,同比增长163%,该公司有约77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市,有97%的销售收入来源于一二线城市。

券商也关注到了上市房企的这一趋势。中信建投研报指出,有成长表现的房企具备一个共性,即在过去两年间加大对主流城市的布局,例如新城控股、华发股份、首开股份等,藉由长三角以及环渤海的提前布局,同比增速均超越200%。该研报称,目前房企区域战略趋同,专注一二线主流城市业已成为业内共识。然而,共识之下也导致拿地难度不断提升,一二线城市面粉贵于面包,房企在规模与盈利之间进退维谷,唯有时间换空间;三四线城市无人问津,区域整体低迷抬升去化风险,房企断不敢贸然,扩张难题有待破解。

的确,在重点城市土地供给有限的现实下,房企对一二线的偏爱客观上推高了土地的价格。8月17日下午,融信中国以110.1亿元的价格摘地的消息在业内传开,该静安区中兴社区两幅地块折合楼面价超过了10万元/平方米,这一价格瞬间刷新了全国最高单价记录,也刷爆了地产人的朋友圈。

消息传到香港。当天下午,在香港的业绩发布会上,面对媒体镜头,不少房企高层都没有绕过这个话题。SOHO中国董事长潘石屹对第一财经等媒体记者感慨,上海新近成交的住宅地块楼面价如此高,虽然7月出售的SOHO世纪广场单价仅7万多/平方米,但他仍然对这宗买卖很满意。他说,宣布售出后,SOHO中国的股票就开始上涨,“做生意永远不变的是市场高峰的时候出货,低峰入货”。几乎同时,龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓也被问及:上述上海的高价地块,龙湖是不是“不敢拿”?对此,邵明晓回答,龙湖参与了竞拍,但价格最终超出了龙湖授权的价格。

开发企业要保证经营的持续性及团队的稳定性,就必须储备土地,但央企及部分中小型开发商今年掀起的“高价抢地潮”,一再刷新了人们的视听,其核心原因还在于楼市成交分化,统计数据表明了这种分化。

国家统计局8月18日公布的2016年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有11个,上涨的城市有58个,持平的城市有1个,二手住宅价格与上月相比,价格下降的城市有12个,上涨的城市有51个,持平的城市有7个。分城看,一线城市由于去年同期基数相对较高,近期环比涨幅收窄明显,7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄;而绝大部分二三线城市由于去年同期基数相对较低,同比涨幅仍在继续扩大。

房价居高不下,部分房企高举高打,行业究竟风险几何?对此,高和资本董事长苏鑫分析称,考量行业是否存在风险,关系到三个问题,即房价上涨由需求拉动还是投资与投资拉动,本轮落锤的高价地块开发商是否能赚钱,开发商是否仍在沿袭传统的资本滚雪球式博弈的模式,从这三方面看,行业存在风险是肯定的。

“从历史看,除了三线城市,房企买高价地块都可以赚钱,以前这个行业的波动是爬山型的波动,这一轮的低点比上一轮的高点还要高,所以只要捂得住,现金流足够,就可以赚钱。但是如果不是这样呢?如果是波浪型的波动呢?即使不像波浪一样,它只是持平,你的金融成本就把你所有的利润全部消化光。”苏鑫说道。

对于是否要在自身聚焦的城市抢地,房企也各有逻辑。“到这种高价位时,我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的,(我们)胆子有些小。但为什么有些中小公司这么勇猛,艺高人胆大,可能有他们的逻辑,各家公司背后的逻辑是不一样的,建议还是看看他们的报表,了解下背后的逻辑。”邵明晓说,龙湖讲究稳健,原则是有回款的签约、有利润的增长,公司把稳健增长放在第一位。

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