减外币债、忙创新

产融结合的时代，房地产的竞争亦是资本的竞争。拥有上市平台的品牌开发商，因为融资渠道相对多样而具备腾挪不同种类债务的空间。去年以来国内宽松的货币政策，为不少上市房企在境内融资提供了窗口期。中报显示，今年1月，旭辉发行境内私募债人民币20亿元，利率为4.99%。得益于债务结构的优化，旭辉平均融资成本也呈现持续走低的态势。中报称，旭辉融资成本较2015年再降低1.4个百分点，至5.8%。

还有一些企业选择了在今年用内债来替换外币债，以降低汇率风险。2016年上半年，龙湖地产发行了81亿元公司债，期限介乎于五年至十年，固定利率低至3.19%~3.75%。上月，龙湖又发行境内人民币公司债37亿元，固定利率更低，为3.06%~3.68%，期限在五年至七年之间。借此，该公司综合借贷成本自去年末的5.74%进一步降至5.18%，年期更延长至5.84年，达到历史最优水平。中报还显示，该公司还着手降低外币借款占比辅以一定比例的汇率掉期，以期降低未来的汇兑损失，目前，其外币借款占比已降至22.3%。

SOHO中国也是如此。该公司两年前就决定快速改变债务结构，以人民币债替换部分美元债。根据中报，截至今年6月底，SOHO中国提前偿还了境外银团贷款美元6.44亿元和港元40.5亿元，提前赎回了境外优先票据美元2.53亿元，使得公司目前的外汇债务比例从去年年底的56%降至今年年中的6%，优化了负债结构，规避人民币贬值风险。同时负债成本下降至4.4%，净负债率约37%。

近几年来，在房地产市场告别快速增长周期后，一些国内品牌开发商将一部分精力放在了尝试创新型业务上。如业内熟知的万达积极寻求向文化、旅游产业等方向转型，万科在北京尝试“无限系”产品、推出户型定制概念，SOHO中国大力发展短租办公产品SOHO 3Q。连一向低调的龙湖，也初次在公开场合介绍了创新业务的发展现状。龙湖董事长吴亚军在8月17日的业绩会上对媒体透露，龙湖已经在长租公寓和联合办公上研究了较长时间，并组建了团队。她透露，目前龙湖已针对长租公寓和联合办公推出了“冠寓”和“一展空间”两个品牌，预计在三年内，龙湖将做300处长租公寓，20个联合办公项目，布局主要是一线和二线城市核心地段。

这些目前在上述房企的业绩占比中还非常小的新业务，未来是否会成为房企新的业绩增长来源，目前还尚未可知。针对房地产业未来的机会，苏鑫分析，房地产行业已经由制造业向服务业转变，各种有很大的变化，也有很多的机会。他以商业地产为例称，城市更新、资产证券化都将给轻资产运营的商业地产公司带来新的机会，企业应用互联网思维和金融思维来创新。

来源：第一财经日报