北京100公里外大七环炒房潮:涨价似乎顺理成章

来源:地产中国网 2016-08-17 16:59:00

原标题:北京100公里之外大七环炒房潮:涨价似乎顺理成章

距离北京中心城区70公里外的环北京地带,只要是高速公路可畅达的地区,城市战略定位正在发生剧烈改变。

最高不超过3万元的房价,让这里成为刚需客户曲线进京为数不多的选择之一,“京津冀一体化”以及北京史上最大规模的人口疏散政策,也吸引着那些仍在北京楼市中寻觅机会的投资客。

他们都希望抓住北京“大七环”这趟末班车。

8月初的一个周末上午,在北京往南100公里处的霸州丽水康城售楼处,早起的瓢泼大雨没能浇灭一群从燕郊跋涉近4个小时看房人的热情,甚至有人称这是选到好房的吉兆。

售楼部不断地涌进来自北京、廊坊、霸州等地的看房者。这个大约2000平方米的销售部,每一个销售旁边都围着两三个看房人,共聚集了八九批。此外,还有数十组正在进行购房款估算。

不过,开发商并不着急出手。对于真正想要购房的人来说,他们还要等上一两天才能够排号。就在出发前一个小时,罗静收到中介通知,由于丽水康城项目2期有限房源基本售罄,周日起暂停认购,3期价格预计上调每平方米500元-800元,具体开盘时间另行通知。

“说是昨天开盘就卖完了,具体情况我们也不知道,您如果真的想买,我先报备着,如果有消息第一时间通知您。”中介销售漫不经心地回复罗静。当北京六环均价都将要突破6万/平方米时,刚需和投资群体的空间被迫挤向更远的环北京区域。

北京城区土地的稀缺已经惨不忍睹,豪宅化趋势越发明显,同时土地市场供应逐步收窄,加上之前《京津冀协同发展土地利用总体规划》的出台控制了五年内新增建筑用地的批复,使得北京土地缺口进一步扩大。今年上半年仅成交了7宗住宅土地,总金额为209亿元。

一方面控制城区土地供应,另一方面,政府正在不断向外“赶人”。开发商们亦步亦趋,都在抓准时机拿地。随着北三县的发展利好,万科旭辉等全国类品牌房企都想要积极出手,并已作出拿地的规划。而更远的地方固安、永清、涞水等全部都由河北本土开发商或者县城本地开发商承包。

涨价似乎是顺理成章的事了。

一年前,北三县和永清、固安等区域在北京市政府搬迁和首都第二国际机场兴建的利好条件带动下,房价涨幅已经翻番。而现在,更远的涞水和霸州的楼盘都在涨价,当地小开发商的上涨幅度在20%-30%之间,品牌开发商的涨幅更高,甚至在40%左右。

以霸州荣盛阿尔卡迪亚霸州温泉城为例,8月初第三次开盘,原先报单价为7500元/平方米,开盘时报单价变为9288元/平方米,涨幅近20%。同时,与第一次开盘价相比涨幅接近40%。

而丽水康城项目首期开盘价均价为4200元/平方米,二期开盘报单价为6800元/平方米,涨幅近40%;涞水县华银城首期开盘价均价为3980元/平方米,正在等待开盘的二期报单价也飙升到5800元/平方米-6300元/平方米之间。

一边是价格疯涨,另一边则是开发商不断发布的售罄通知。

中介销售人员告诉看房客户,目前排号极其紧张,已经排过号的人中还有一半没买到房。这样的情况在北三县、永清、固安等热点环北京区域更为明显。销售们甚至来此带客的欲望都不大,“不建议买,排了号买不上还得退钱,不如去买机会更大的地区和楼盘。”

在这些远道而来的购房者中,投资客的比例也占了很大一部分。根据界面新闻了解,周末从燕郊过来的60多个看房者中,几乎没有人是想以后在霸州居住的。“我的目的就是等房价涨了把房子卖出去。”其中一位看房者告诉界面新闻记者。

不过,开发商的房子未必卖完了。霸州房地产协会相关工作人员告诉界面新闻记者,“4月份以来霸州市住宅成交量是有显著上升,但卖不卖完我们也说不好,也并不知道开发商怎么把项目跟京津冀联系起来。”

记者试图联系霸州房地产协会备案科询问项目成交数量,但对方拒绝透露。

这并不是个案,环北京区域包括北三县、永清、固安、涿州、高碑店等地都有业主反应排号排不上、排号不开盘或者开盘抢不到房,但过几天又有房源的情况。

开发商人为制造房源紧俏的现象,政府也乐得配合。“除了备案科,没人能知道他们真实的销售情况,如果真心实意想要买房,销售们则会先抛出等几天或者我再找找房源的说辞,最终还是会找到可售的房子。”上述人士表示。

这是环北京区域楼市的一道奇观,在京津冀协同发展下,这些人均GDP明显动力不足的小县城像是抓住了救命稻草,搭上这班车,似乎就真的离北京再近了一点。

一位业内人士向记者表示,北七环并没有准确的定义,其目的是解决过境交通的问题,让很多资源不要进入北京,环北京的小县城才能因承接资源得到发展。

但京津冀协同发展能给环北京周边城市带来的资源是不均衡的,不同地区能承接到资源转移的机会也是不一样的。北三县有通州副中心的带动,固安、永清等有首都第二机场的带动,而其他区域,更像是自娱自乐。

亚豪机构市场总监郭毅告诉界面新闻记者,虽然环北京区域承接疏散北京资源的消息利好,但如果没有大的、特别是政府推动的大项目,地方的各种配套设施就不会那么容易发展起来,也就不可能给区域带来特别大的拉动。

就目前北七环总体情况来看,北京七环中,北三县、固安在京津冀和政府搬迁及机场兴建的双重利好下,房价飞涨已经引来政府的一系列限制政策出台。后来者涿州、高碑店、永清、涞水、霸州等正在利用首都第二机场的噱头及高铁站和高速公路的兴建吸引更多购房者。

但项目附近高速公路出口、高铁站是否能真正落实并没有确定。除了开发商的销售说辞,没有人知道这些美好前景到底能不能实现,能在多久实现。在经济乏力、产业落后的这些小县城,即便踏上京津冀协同发展的快车,也只能催涨房地产开发行业,这是否是政府真正愿意看到的?

中原地产分析师张大伟称,这一波楼市的发展本身不是自然发展的结果,政府政策刺激下,制度不健全以及地方利益纠葛,地方开发商不正规的开发和销售是经常的现象。

环北京区域这些小城市、县城的房地产开发市场化程度普遍不高,开发过程中土地内定和违规开发是公开的秘密。即便是在北三县这种开发相对完善的地方,开发商拍地被劫的事情仍在发生。

但这股热情仍然在高涨,环北京炒房潮正在从30公里传导到70公里,再到100公里处。“我自己也在怀疑这是炒出来的还是真的市场需求。”一位中介销售向记者感慨道。

(来源:界面)

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