不良旅游地产项目正逐渐淘汰，未来房企将更加细分

随着房地产行业出现新的变化，拿地、建房、销售的模式面临革新，附加价值、衍生价值等被行业所重视。而旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营，成为很多传统房企创新发展的方向。

事实上，过去一年，旅游地产成为房企大佬角力的重要战场，强者愈强，弱者愈弱，并购、转型、退出成为行业的关键词。根据克而瑞旅游地产事业部今年5月发布的《中国旅游地产发展报告（2015—2016年）》白皮书显示，2015年中国新增的736个旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%，且以万达、碧桂园、恒大、绿地、新华联、万科、中弘等大型房企为主。

房企大佬为何纷纷涉足旅游地产领域？明源地产研究院院长刘策在接受长江商报记者采访时表示：“房地产企业纷纷转向旅游地产领域原因在于，一方面传统地产遇到了困境，体现在规模和利润，规模受到了地产开发8万亿天花板的限制，利润包括净资产收益率、利润率这几年都在直线下滑，特别是在2015年和2016年的上半年都已经降到了个位数。另一方面，由于能规避市场调控风险、庞大的市场规模以及政策红利天然的传染性，旅游地产成为房企救赎与重生的新阵营。”

旅游地产成新蓝海

2010年以来，在旅游产业持续高速增长与房地产业结构调整的共同作用下，中国旅游地产在全国范围内得以快速发展，专业研究机构克而瑞发布的《中国旅游地产发展报告（2015—2016年）》显示，近几年旅游地产开发持续升温，2015年全年旅游地产实际完成投资额高达9302亿元，创历史新高。但旅游地产项目数量增速则大幅回落，全年新增旅游地产项目数量仅为736个，增长9.2%。

从旅游地产开发企业数量的变化来看，2015年新增的736个旅游地产项目分别由601家企业投资开发，截至2015年底开发和运营有旅游地产项目的企业共有5297家，同比2014年减少27家。

对此刘策认为：“旅游地产本身成为了一个新的发展蓝海，核心因素主要在三个方面。一是旅游地产地价低，利润空间相对大；二是国内旅游地产做得好的很少，除了华侨城之前有一些涉猎之外，其他企业基本上都没涉足过旅游地产，因此竞争者很少，提前进入可以占据一个有利的位置；三是居民生活水平提高致消费升级，旅游成为居民新的出行方式。”

普遍面临投资周期长回报慢

实际上，除了收购项目融合、落地存在风险之外，对恒大、碧桂园、融创等转型旅游地产的房企自身来说，持有型物业开发运营并非战略诉求，亦非其所擅长。但市场对旅游项目中可销售物业购买态度越来越理性，销售正成为越来越严重的问题。

比如，“旅游+地产”为代表的华侨城在旅游地产上押下重注。公司积极向“地产+旅游”模式转型，推广“成片综合开发”模式。华侨城一位内部人士告诉长江商报记者：“公司近年来更加专注于旅游度假地产、文化创意地产、会议休闲地产、综合商业地产等经营性物业开发与运营，倡导‘游乐让生活更精彩’。”

不过，记者了解到，近年来其模式受到严重挑战，其旅游业务起色不大。2015年，华侨城房旅游综合业务对营业收入的贡献比重由2013年的49.46%降至38.41%，毛利率也由49.39%降至42.51%。对此，华侨城内部工作人员向记者坦言：“主要在于作为第二、第三居所的旅游地产需求并不像之前想象的那么大，推进很困难。面临的长期资金投入、缓慢回报周期，是这个行业普遍面临的问题。”

不难看出，伴随着传统房地产萎靡，一路猛进的旅游地产问题逐渐暴露。对此，刘策告诉记者，要做好旅游地产，企业要具备产业运营能力，包括对产业的认识和整个产业供应链上的整合。而且旅游地产需要几百亿上千亿的投入，很多企业很难匹配大规模的投资和长期回报的要求。

刘策认为，旅游地产发展到今天，想要从激烈竞争中脱颖而出，就需要不断地进行模式和产品创新，通过资源整合，实现旅游地产去住宅化和投资化。