房价十年翻7.4倍 门头沟房价是如何涨上去的?

来源:地产中国网 2016-08-11 09:07:00

(原标题:房价十年翻7.4倍 门头沟房价是如何涨上去的?)

虽然购房人在心理上尚未完全接受门头沟成为豪宅区,但眼下门头沟房价的高端豪宅化已成为事实。

根据中原地产市场研究部统计,截至目前,2016年北京纯商品住宅单套成交金额达到520万。市场的价格持续上涨导致高端化、豪宅化在向郊区蔓延。豪宅郊区化,位于京西的门头沟就成了其中的代表。根据链家研究院数据显示,在2006-2016年十年间,门头沟新房房价年均增长率达22.2%,翻了7.4倍,位列全市第一。今年,门头沟入市的新项目,除商住盘外,全部主打高端改善牌。近期,中国铁建·万科翡翠长安、电建金地华宸、电建泷悦长安新品、华远裘马四季等项目陆续入市,中大户型、高端产品线、多功能户型空间成为不约而同的选择。

房价十年翻7.4倍  门头沟成京西改善集中地

与其他沿轨道线逐渐被开发,配套逐步成熟的区域不同,价格已经逐步高端化的门头沟,轨道交通尚未开通。但由于京西土地供应的稀缺,京西改善升级置业人群可选择的区域有限,位于北京正西的门头沟成为了改善人群的集中地。

虽然地铁没有接入门头沟,但门头沟从未缺席北京楼市价格上涨的大潮。根据链家研究院数据统计,在2006-2016年十年间,门头沟新房房价年均增长率达22.2%,翻了7.4倍,位列全市第一。2006年初,门头沟新房均价为3256元/平方米,购置门头沟一套房总价约为33万元,而2016年4月,门头沟新房均价为3.27万元/平方米,同样一套100平方米的房子,总价上涨至327万元,十年中,升值接近300万元。

对于门头沟房价是如何涨上去的,链家研究院给出的分析主要是四点,合理的道路规划、名企开发商入驻、地价飙升带动和生态环境的改善。

虽然门头沟轨道交通尚未通车,但到过门头沟的购房人,对于门头沟的第一印象都是交通便利。2008年,连接西四环和西五环的阜石路正式建成通车。阜石路建成通车后,形成了连接西四环路和西五环路的又一条东西向放射性交通干道,与莲花池西路及长安街西延线共同构成了北京西部的三条快速走廊,直接受益者就是门头沟区。由于可选道路多和居住人口密度较低,阜石路很少会遇上堵车的情况,畅通便利的交通直接缩短了购房人的心理距离。而2010年之后,门头沟区域产业的升级改造也让门头沟区域环境得到极大的改善,从重污染区蜕变成了生态新城。

硬件条件具备之余,房企的集中入驻改变了门头沟住宅的品质,同时价格也水涨船高。而近一年门头沟土地的集中上市则为门头沟的房价插上了翅膀。2015年底,门头沟拍出两宗地块,分别被中国铁建万科和中交绿城平安联合体拿下,楼面价分别为2.35万元/平方米和3.32万元/平方米。而今年2月,这一纪录再次被刷新,中骏置业以39.48亿元拿下门头沟龙泉镇地块,纯商品住宅部门楼面价达4.1万元/平方米。

地缘优势加上土地价格带来的上涨预期让购房人提高了对门头沟区域的关注度。根据安居客相关数据统计,在二手房方面,从目前门头沟房源的挂牌量和浏览量对比看,门头沟楼市明显供不应求。2016年,门头沟房源访问量同比去年增长371%,为全市平均值的2.6倍,房源量同比增长率为64%。

房企门头沟比拼产品力  高端产品线进驻门头沟

楼面价已经站上3万+,但购房人接受门头沟房价的高端和豪宅化需要更多理由。虽然门头沟占地面积很大,但能供房地产开发的土地很有限。各房企旗下项目之间几乎是零距离,而拿地时间决定这些项目大都同期上市,直接竞争无法避免,门头沟正成为各房企产品比拼的擂台。

7月底对外亮相的中国铁建·万科翡翠长安项目,是万科高端产品线翡翠系今年的首批产品。据项目相关负责人透露,翡翠长安立项之初,便已经确定要为西部客户打造改善需求的项目。为此,从社区园林到建筑的规划排布、会所和商业综合体的规划,全面升级,包括了万科儿童成长中心、美食中心、戏剧学院、邻里中心等将会落地项目会所,同时将引入养老护理。在教育配套上,翡翠长安也规划了“全生命周期”教育配套。

与翡翠长安一街之隔的电建金地华宸,是金地集团最高端产品力“华”系的代表作。电建·金地华宸从产品设计到精装的每一项标准,都是通过调研、讨论而来。“3个多月时间,每天从早上到晚上,100多场会议,造就了电建·金地华宸150余项细节。”项目负责人李杨说。

而在人群定位上,门头沟新入市和即将入市的项目定位均十分明确,为改善而来。电建·金地华宸在项目主力140平方米的户型中,采用了三套房、三卫生间的设计,这在目前的市场中也是极其少见。而对于这一系列产品设计的初衷,李杨表示,“一切都是为了满足高端改善人群挑剔的需求。”

同样选择将顶级产品线落户门头沟的还有电建地产,电建地产将顶级产品线泷悦系产品带入门头沟,据项目负责人透露,泷悦长安前期销售产品中,毛坯房签约价格已突破5万元/平方米。项目即将推出四居独立组团——瑾湖产品。主要针对亟待升级四居户型的家庭。为满足改善人群的居住需求,户型设计了市面上同面积产品少有的14.45米的大面宽。

除了这些已入市亮相的项目外,中骏地产回归北京后的第二个作品中骏·西山天璟,绿城回归北京的代表之作中交绿城·西山燕庐均在产品上下足了工夫,并定位为高端豪宅产品。

西长安新城率先高端化  老城区新盘或站上6万元大关

从近期市场上释放信息看,近期门头沟集中入市的高端项目,大都集中在西长安新城板块。目前,门头沟项目主要分布在两大板块,一是门头沟老城区板块,也就是门头沟本地人常说的门城板块。另一个则是西长安新城板块。亚豪机构市场总监郭毅表示,门头沟未来的高端更可能的是局部的高端化,而西长安新城板块就是最具备高端化特质的。

北京市政府在2020年的新城规划中提出,将门头沟龙泉、永定两镇87平方公里的行政范围作为西长安街新城规划,预计2020年整个区域将有25万常住人口。按照生态涵养发展区和首都西部综合服务区的功能定位,发展智能制造、医疗健康、节能环保、金融理财、旅游休闲、酒店文化等多种产业,按照“一带、两线、三点”的空间发展布局,全力建设首都西部综合服务区。

近一年门头沟所拍出的地块,也全部位于西长安新城规划范围内。北京万科营销总监杨晓阳表示,西长安新城的未来就是一个能够吸纳海淀、石景山、东西城以及朝阳外溢客户的金色土地。他认为,这个区域未来的人口、商业、教育资源以及得天独厚的环境足够支撑西长安新城作为一个未来的城市延长的核心区。

除了西长安新城外,门头沟老城项目价格也同样水涨船高。7月底,门头沟老城的新项目华远·裘马四季开盘,对外销售均价为58000元/平方米。一位门头沟项目营销总监表示,随着之前拿地的陆续入市,加上老项目的逐步消化,未来门头沟新盘至少要达到6万元/平方米。随着单价的提升,控总价也成为门头沟开发商同样面临的课题,140平方米再次成为一个门槛。

(来源:北京青年报)

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