2016年7月,历经了多轮地方政策调控 之后,全国土地平均溢价率终于如期回落,由6月份的82%下滑至56%,但热度仍然高于政策调控预期,地王频出之势依旧不减,月内全国涌现31幅地王,再 度创下年内新高。8月3日,发改委再次发文指出,一、二线等住房供应紧张的城市仍要“多渠道扩大土地供给”,“防范地价过快上涨”。由此来看,下半年土地 市场的区域性火热仍在延续,但在中央和地方政策调控的引导之下,部分城市也将出现冷热交替的现象。

  一线城市将涌现更多地王

   今年上半年,全国单价TOP10土地异常分散,分布在了北京、上海、深圳、南京、杭州、福州等六座城市,这一方面是由于二线城市地价快速上扬,但更重要 的原因还是一线城市土地优质土地供应不多。今年上半年,北京市经营性土地成交量只有130万平方米,仅为全年计划供应量的10%,上海也只有191万平方 米,为全年计划供应量的17%,随着下半年北京、上海等一线城市土地供应发力,预计地王将更多的向一线城市聚焦。以上海为例,上半年只有三块土地跻身全国 单价榜TOP10,而仅仅是在7月,上海即又有三块土地进入全国成交单价排行TOP5,其中虹口区凉城宅地更是以6.7万元/平方米的楼板价问鼎1-7月 全国单价“地王”。而随着8月份的静安(今年首宗内环土地)、普陀宅地即将出让,上海还将在单价榜单上占据更多的席位。

  2016年1-7月全国土地成交楼板价TOP10(元/平方米)

 数据来源:CRIC

 二线城市热度趋于分散

   上半年,二线城市地王主要集中在南京、杭州、合肥、苏州等长三角二线城市。1-7月,三座长三角省会城市地王数量仅次于上海,分列2-4位。而下半年土 地市场热点城市还会继续扩容,今年以来市场成交表现优异的二线城市,如武汉、郑州、天津等有望迎来升温,在刚刚过去的7月,武汉、郑州即分别出现了6幅 “地王”地块。整体来看,下半年二线城市土地市场热度应趋于分散。

 数据来源:CRIC

  地价上涨仍是大势所趋

   自2015年以来,全国土地成交金额增速即明显快于面积增速,换言之即成交均价的持续上涨,在刚刚过去的2016年二季度,土地成交金额增速更是高达 104%,高出面积增速83个百分点。7月份全国平均溢价率稍有回落,仍高达56%,出现“单价地王“或”总价地王“31宗,较6月份多出3宗,再创月度 “地王”数量新高。2016年下半年地价走势,我认为仍将保持温和上涨的走势,首先,全国房地产政策基本面不变,需求侧的支持是房企溢价拿地的最根本动 力;其次,随着下半年一线城市优质土地供应增加,随着高价地块的出现,开发商的投资积极性也会相应提升;最后,从发改委的表述来看,也只是防范地价“快 速”上涨,并非强制要求“回调”。

数据来源:CRIC

   再联系近年的土地供应计划和完成情况分析,下半年的“地王潮”很可能还会继续。一方面,一、二线热点城市完不成土地供应计划早已不是新闻了,典型如北 京,2015年计划供应商品住宅用地750万平方米,但最终仅实际成交513万平方米,再如厦门,2014年土地供应计划完成率仅为四分之一,2015年 也不到四分之三。完不成土地供应的原因也好理解,在地价快速上涨之后,这些城市土地出让金额指标往往会提前完成,也就不存在地方财政的压力,再加之北京、 厦门此类城市的土地收储工作难度、成本也比较高,地方政府一级开发土地的动力自然会受到影响。

   另一方面,即便是那些能够完成土地供应计划的城市,土地市场热度也不见得会出现实质性降温,一线城市如上海,2015年经营性土地出让850万平方米, 完成年度计划的94%,但相对于1900万平方米的年成交量而言,也只是堪堪够用,供不应求的矛盾并未得到实质性改善;二线城市如南京,2016年上半年 经营性用地供应计划为380万平方米,但相对于半年1000万平方米的成交规模而言,也还是远远不够。

  下半年北京、上海将成为地王专业户,占据单价排行榜的绝大多数位置,另外南京、天津、杭州、苏州也将延续热度,“表现”出色, 争抢单价排行榜的剩余席位。(和讯网)