金地与险资共舞:一边调整布局 一边高额分红

来源:地产中国网 2016-08-05 07:59:00

(原标题:金地与险资共舞:一边调整布局 一边高额分红)

7月27日,金地豪掷88亿元拿下上海浦东祝桥的总价“地王”,这个曾经在“地王”之路上折戟而踩错节拍的“没落贵族”,正在逐渐爆发能量,意图重拾昔日的辉煌——毕竟,富德生命人寿和安邦保险两大险资大规模资金流入,使金地在一定程度上成为最不差钱的房企。

在过去两年汹涌的险资举牌潮中,地产蓝筹股金地首当其冲,被富德生命人寿和安邦保险轮番增持,最终二者分别成为第一、第二大股东,在董事会中占有一席之地。不过,不同于万科股权之争中宝能系和万科管理层的势同水火,金地和险资在磕绊磨合中实现和解,至少表面上进退有据。

但是从来没有善意的敲门客,砸下真金白银的险资当然要在金地的发展红利中取得回报。根据金地2015年报数据,去年公司销售额达到617亿元,但营业收入只有327.62亿元,扣非净利润约16亿元,同比大幅下滑52%,创3年来最低;此外,金地去年房地产业务毛利率为27.79%,较2014年同期减少0.74个百分点。

举牌金地,富德生命人寿、安邦保险们赚到钱了吗?

高额分红补偿险资

上市的第十五个年头,金地终于实现销售规模破600亿元的目标。这一时刻,比金地原计划推迟了一年。

2015年,金地集团实现销售面积446万平方米、销售金额617亿元,分别同比增长15%和26%。至此,金地集团终于实现了其2014年设下的销售目标。

早在2014年初,金地集团就把当年的销售目标设为600亿元。遗憾的是,2014年1~12月,该集团累计实现签约面积389万平方米,累计签约金额490.4亿元,较原定600亿元目标差100多亿元,仅完成全年目标的81%。

2015年业绩刷新纪录的背后,是金地集团的营收和利润出现同比下降。2015年公司实现营业收入327.6亿元,同比下降28%,归属于上市公司股东的净利润为32亿元,同比下降约20%。扣除非经常性损益之后,这一净利润约16.7亿元,同比下降高达52%。另一方面,整体毛利率同比下降0.34个百分点。

而行业龙头万科,2015年实现营业收入1955亿元,同比增长三分之一,归属上市公司股东的净利润为181亿元,同比增长了15%。

金地在年报中披露公司净利润下滑的原因——2015年集团结转面积和收入下降外,营销费用同比增长14.3%,管理费用也同比增长了45.9%。

对此,金地方面也表示,2011年、2012年是房地产行业的小年,土地投资金额偏低,由于房地产从拿地到销售、竣工结转通常需要将近3年时间,使得2015年的结转收入会受到影响。不过,2015年底已售未结算金额(含表外)超过600亿元,而2014年已售未结算金额(含表外)不到500亿元,同比增长36%,为以后年度的结转收入、利润情况打下较好的基础。

同时,近年来金地净利润几乎停止增长也是在为历史买单。因决策失误,金地在2009年左右砸重金拿高价地,资金承压拖累开发规模增长,错失发展节奏。其在上海青浦等地以高溢价拿下的一批宗地所建成的产品销售困难,至今尚未清盘。以2015年为例,减值计提高达5.5亿元,占据净利润比重为17.2%。

在存货周转率方面,过去10年,金地平均存货周转率为0.31,而万科为0.36;金地平均总资产周转率为0.34,而万科为0.38。

从盈利能力角度看,过去10年,金地的平均净资产收益率为14.45%,而万科却高达19.36%。所以“效率”确实是金地被甩出一线军团的一个重要原因。

在高周转的地产行业,金地以改善型以及豪宅别墅为项目定位,项目开发周期普遍在12~16个月左右,比其他一线房企一年左右的开发周期较长,这也是净利润持续下滑的因由。

虽然利润各项指标同比均出现大幅下滑,但2015年金地给出的大手笔分红方案,毫不逊色一线房企。

据金地集团2015年年报显示,在母公司净利润中按10%计提盈余公积金后,该公司以最新总股本为基数,将每10股派发现金股利4.2元(含税),现金分红总金额高达18.9亿元,分红数额占净利润的59.07%。

这个分红方案不仅比金地集团前两年的14.61%和19.82%的分红比例大幅增长,甚至超出了行业龙头万科(2015年分红数额占到公司合并归属母公司股东净利润的比例为43.87%),富德生命人寿与安邦分别持有金地集团29.94%和20.49%股份,在此次分红中入账5.65亿元和3.87亿元股利。

深圳一位资深央企品牌总监对金地长期关注,他向记者表示,这样高比例的分红是金地历史上没有出现过的,此举可能是金地集团对大股东富德生命人寿、安邦的“补偿”。

事实上,险资入驻金地董事会,和管理层的博弈从未消退。早在2015年初项目跟投成为行业热潮之时,金地集团就曾试图推行核心员工项目跟投议案。但该计划在生命人寿、安邦的强烈反对下,反对票的股票数高达22.45亿股,占比达到86.44%,最终搁浅。

就在金地高比例分红方案出炉的前夕,公司发布公告称,董事会会议对上述议案进行表决,金地集团14名董事悉数出席,其中12名董事投了赞成票,生命人寿、安邦派驻的两名董事则以权属纠纷和程序正义为由投了反对票,最终议案得以通过。

对此,上述央企品牌总监分析称,此次高额分红一方面是变相补偿因项目跟投利益受损的大股东富德生命人寿、安邦;同时,金地集团也可能据此拉拢中小股东,以便于他们支持金地推行转型措施。

数据也显示,最近3年金地累计现金分红金额占公司最近3年年均净利润的比例为88.55%。这3年,也恰好是险资举牌到最终进入金地董事会的时期。

有市场人士表示,高比例分红会分流金地的开发资金,或在一定程度上影响其开发规模。

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