上海SOHO广场30亿被卖出 潘石屹回卖楼模式?

来源:地产中国网 2016-08-01 08:13:00

(原标题:国华人寿33亿整购上海SOHO世纪广场 潘石屹要回到卖楼模式吗?)

从散售向自持转型、做了近四年“包租公”的潘石屹曾于今年3月宣布,尝试拿出旗下个别项目整体出售。距此三个多月后,上海SOHO世纪广场有了新主人。

7月29日晚间,SOHO中国有限公司(00410.HK,下称“SOHO中国”)宣布,该公司将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司(下称“国华人寿”),成交总额为32.97亿元(人民币,下同),折合单价达7.67万元/平方米。

上海SOHO广场30亿被卖出 潘石屹要回到卖楼模式?

这是否意味着SOHO中国将回到“卖楼模式”?对此,SOHO中国日前对第一财经记者表示,该项目可租面积在公司自持物业中占比较小,出售该项目对SOHO中国投资物业出租模式几乎没有影响,未来该公司仍将坚持在北京、上海核心地段持有优质办公楼的发展战略。

此外,针对本轮国内资本对国内商办物业的投资,有资管公司高层对记者分析,在低息资本时代,企业收购资产后,资产本身的财务杠杆作用凸显,同时,投资之后如何对资产进行管理也十分重要。

不改“出租模式”

SOHO中国此次整售的SOHO世纪广场位于上海陆家嘴竹园商贸区,是一栋24层楼的高品质5A甲级写字楼,总建筑面积约为6万平方米,包括约4.3万平方米的商业办公面积。SOHO中国日前提供给第一财经记者的经营数据显示,SOHO世纪广场自启动招租以来,已经连续三年出租率达100%。目前,该项目日租金超过10元/平方米,已入驻的租户包括上海期货交易所、光大期货等金融机构。

早在今年3月的业绩会上,SOHO中国董事长潘石屹就对媒体透露了出售SOHO世纪广场的想法。据了解,该消息发布后即有买家参与竞争,最终被国华人寿收入囊中。针对选择SOHO世纪广场项目的原因,国华人寿相关负责人表示,该项目地理位置优越,运营管理成熟,租金水平较高,因此看好它的投资潜力。

2012年8月,在资本市场怀疑的目光下,SOHO中国宣布从散售物业向自持物业转型,潘石屹放言SOHO中国未来不再销售物业。此后,加强物业运营能力、保持租金收益稳定增长,成为这家老牌销售型公司的重任。

在这一战略下,SOHO中国近年租金收入得到快步增加,利润率增长则无法避免地受到销售停滞的拖累。年报显示,该公司2014年租金收入约4.25亿元,2015年达10.52亿元,同比增长了148%;2015年该公司净利润约5.38亿元,同比则下跌约87%。对此,SOHO中国CEO张欣在今年3月的业绩会上接受包括第一财经在内的媒体采访时评价称,SOHO中国的转型相当成功,利润降低是因为不再销售物业,从销售型企业完全转变为出租物业的开发商。

上海SOHO广场30亿被卖出 潘石屹要回到卖楼模式?

值得一提的是,2014年2月时,SOHO中国也曾出售过上海项目。当时,上海静安梅村项目和海伦广场项目分别以21.77亿元和30.55亿元的总价,销售给金融街控股股份有限公司(00402.SZ,“金融街控股”)。当时,潘石屹的说法是,SOHO中国在上海投资近500亿元,占总量的75%,在北京的投资比例则偏小,销售项目是出于“优化投资结构”,达到京沪两地平衡。当时业内估计,这两个“囤守”近三年后出手的项目,可能让SOHO中国在交易中净赚超过11亿元。

如今,宽松的货币环境下资产价格的攀升,让SOHO中国有些心动。2016年春节后,以北京、上海、深圳为代表的重点城市房价刚刚经历上涨,潘石屹在3月的业绩会上透露,SOHO中国打算将公司个别成熟、满租的非核心资产拿出来销售。彼时,他的说法是“拿出来销售试一试”,“能为股东赚点钱就赚点”。

截至目前,包括已完工和在建的部分,SOHO中国在北京、上海两地的核心地段持有约170万平方米写字楼。对于未来是坚持自持还是持续卖楼,SOHO中国日前回复第一财经记者采访时表示,在SOHO中国旗下投资物业分布中,SOHO世纪广场的面积相对较小,其可租面积只占所有自持项目总可租面积的约3.7%,其出售对SOHO中国投资物业出租模式几乎没有影响。该公司称:“未来,SOHO将坚持在北京上海核心地段持有优质办公楼的发展战略,并进一步发展全新的共享办公产品SOHO3Q。”

险资频购国内写字楼

近几年来,中国险资在购入不动产的消息接踵而至。在海外,安邦保险集团2015年年初宣布以19.5亿美元收购了纽约华尔道夫酒店,平安保险公司2014年以5.2亿美元收购了伦敦金融区的Tower Place大厦,此前平安保险还曾收购了同样位于伦敦的劳埃德银行大楼。全球性房地产服务商戴德梁行去年11月提供给记者的研究报告称,未来几年中国保险业的海外房地产投资将还大幅增加,预计至2024年,中国保险商持有的海外投资物业总值将接近1万亿元人民币。

除了海外不动产,随着国内重点城市房地产市场去年下半年开始复苏,国内一线城市商业办公项目也成为一些险资的投资目标。去年11月,华夏保险购入深圳京基滨河时代大厦高区10层的消息见诸报端,今年6月,太平洋寿险被曝买入深圳市深业上城T2塔楼高区10个整层,这也是继4月24日太平洋产险购买4个整层后,险资在深圳写字楼市场的又一“豪举”。7月又有媒体报道称,平安信托近期整体购入成都银泰中心T3写字楼。

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