抱团造豪宅应对高地价和高风险

“抱团造豪宅”是目前一些房企选择应对高地价，高风险的方式。尤其是一些新兴的豪宅区域，由于此前并不是传统的豪宅聚集区，无论是市场知名度还是购房人的认可度都不高，但地价却不低，导致风险加大。所以更需要大型开发商的抱团式合作开发。

2015年由首开保利联合体以64.83亿元竞得的孙河地块就引入了龙湖与平安共同开发，四方所占股权比例均为25%。从过去的竞争对手到现在的合作伙伴，豪宅市场呈现出博弈与均衡的戏码。

不久前，该地块刚刚以景粼原著的名字面市。而景粼原著所处的孙河板块，是位于北京中央别墅区的位置，是北京高端居住区的代表之一，除了中粮瑞府外，这里的豪宅还包括泰禾·北京院子、首开琅越以及龙湖·双珑原著等。如此来看，景粼原著在豪宅竞争激烈的孙河难免也会承受一定的压力，但这种压力分摊在四个大型开发企业上，就将风险降到了最低。

除此之外，类似的还有正在崛起的南中央别墅区。顾名思义，南中央别墅区主要位于大兴核心区的瀛海镇，因邻近新建中的第二机场和南海子公园，有望发展成新的国门，南城的中央别墅区。北京龙湖副总经理李亮就表示，龙湖与首开合作开发的天琅将是一个低密度的高端别墅盘，将会成为南中央别墅区的标杆产品。同时，该区域的高端别墅项目已经扎堆，首开、旭辉、融创、城建等大型开发商都将推出低密业态项目，这么多的房企经常共同出席活动、共同为区域呐喊，宣称大兴瀛海区域将成为未来高端纯熟的别墅板块。

北京楼市地价越来越高的前提下，类似的抱团应对风险的方式将更多地出现。

内城豪宅多集中于丰台

豪宅的分布从区域上看，五环内豪宅化的趋势更加明显。国际地产服务机构——第一太平戴维斯发布报告认为，五环内新增项目则普遍“豪宅化”。其中，朝阳和丰台将出现最大供应规模。

亚豪机构的统计数据显示，6月公寓豪宅成交当中海淀、丰台、朝阳三个区域占据了前三位置，三个区域共实现成交266套，占据全部成交的近九成。

而在泛豪宅浪潮中，丰台无疑是最受益的区域之一。由于历史上发展的相对滞后，丰台还有大量五环内甚至三四环的住宅用地。在北京城区土地极度稀缺的背景下，这些内城住宅用地都具备了成为豪宅的先决条件。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，海淀与朝阳为传统老牌豪宅区，其中海淀依赖于其得天独厚的教育资源，朝阳区则是最早的高端商务区，而丰台区由于地处南城，因此区域价格向来不能与东、西、北城相比，区域内出产高端产品的几率也较低。

不过近两年来，随着海淀、朝阳老牌豪宅产品逐渐消化殆尽，而新项目区位不断外延，“被遗忘的”丰台开始异军突起。由于发展较为迟缓，因此丰台区得以保留大量五环内甚至三四环的住宅用地，在北京住宅主战场已外延至六环外的背景之下，这些内城地块也身价倍增。2014年至2015年丰台区成交的14宗住宅用地当中，有11宗楼面价在30000元/平方米以上，其中葛洲坝樊家村地块楼面价更是高达75000元/平方米。随着这些高价地块的逐渐入市，丰台区也逐渐在豪宅市场当中争得一席之地。

豪宅前景与国家整体货币政策直接相关

有人认为，“去年豪宅市场突然崛起很大程度上跟股票市场有很大关系，很多投资者从股票市场套现后买了豪宅。”

豪宅产品与普通住宅不同，投资者往往对资金流动性更为关注，降息、降准等宽松政策对豪宅的刺激往往超过了普通住宅。“一旦国家相关政策收紧，豪宅市场将首当其冲受到影响。”

在目前的市场，顶豪产品明显是供过于求的，并且供应还有加大的趋势。客户才是最大的稀缺资源。

根据中原地产统计，按照未来一年60个顶豪项目，预期入市每个项目50套左右计算，待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京历史上一年卖出的单价超过10万元/平方米的历史最高纪录只有260套，即使将样本延伸到8万元/平方米签约所有居住类也只有673套。也就是说，2016年北京豪宅市场库存即使乐观，去化时间也需5年至10年。

在目标客户没有显著增长的情况下，豪宅数量却越来越多。亚豪机构市场总监郭毅分析，进入2016年以来，公寓豪宅市场成交逐月增多，需求的旺盛也促使开发商具备了推盘动力，更多的豪宅将在下半年入市，进一步加剧了豪宅市场的竞争。

另外，人们印象中的“权贵阶层”或许应该让位了。有研究报告显示，现在豪宅市场面对的是30至40岁的新型置业群体，比以往更年轻。行业多集中在IT、金融这些新兴财富领域。另外“二孩”政策也为豪宅市场提供了新的需求。

(来源：北京青年报)