南京房价连涨十六个月后，国土局推出了土拍熔断政策。2016年7月8日后，南京土拍正式从地王时代正式转型为熔断时代！南京云集的房地产开发商顿时傻了眼，玩了十六个月的跑得快，游戏规则一下变成了斗地主，是否要面临着重新洗牌的局面？！

楼市游戏规则骤变 好牌/坏牌有待评估

不知从什么时候起，南京的土拍成了为全国市场关注的焦点。开发商不计成本的迅速高价拿地，层层叠叠的上顶房价。地价涨幅最高超过48%，面粉价超过面包价，这样的游戏规则下，无论是开发商还是购房者，都玩起了跑得快。对于全国一线开发商而言，在南京拿一地就是成功入垒。对购房者而言，只要能买到房子，再贵都值得，因为地价总会把房价顶上去，越早入手越划算。 无论是谁，只要能摸到牌，就是好牌！

土拍熔断政策一出台，游戏规则全变了，跑得快不代表能获胜，谁冲在最前面，谁就是地主，而涨势过猛的地主会被封杀，如此以来，土拍现场变成了斗地主的游戏，过于出头往往没有一个好结果。地是同样的地，看地的人对价值的认同还在，熔断机制一时间变成了互相阻止对手得分的一种拖延方式。

回首7月8日的土拍，对于想在九龙湖拿地的开发商而言，一言不合就熔断，也是一手出牌的好套路。那么，对于购房者而言，土拍熔断后，跑得快的游戏规则还通用吗，怎样出牌才稳妥，好牌坏牌如何判定？

购房者好牌之一 抢在突破限价前蓄势待发

很多时候，一块地理位置、交通环境和产品条件都很不错的楼盘，价格却不见有太多上涨。这并非价格涨不上去，而是被政府限价了。拿九龙湖的保利中央公园而言，售价有冲3万的实力，但开盘价格却低于同区域的新盘，这便是限价所致。

如果说土地局的熔断机制，是一把动向不明的双刃剑。那房产局的限价机制，却是实实在在有利于购房者的政策。随着城市轨道交通的不断完善以及区域配套的日益成熟，南京房价对于新街口中心的距离敏感性越来越弱，直线距离相差较远的楼盘，单价的差额相较前些年越来越小。由此推算，利润最高的肯定是低价拿地的开发商。同理可证，房产局对一手房的报批限价，购房最划算的客群一定是买到限价房的那批人。

还是拿本次土拍的主战场江宁九龙湖举例，按九龙湖最高限价1.9万/㎡计算，以出售价约为楼面价的2倍原则，今后房价将涨到3.8万/㎡。整个九龙湖在售盘被限价在3万以内，正是入手的最佳时期。

购房者好牌之二 金融杠杆的以小换大

跑得快还有一个兄弟游戏——叫淮安升级掼蛋，掼蛋的进贡系统中，一张小牌能发挥很大的作用，撬动全场的胜局。这种以小换大的模式，在选择购房时有异曲同工之妙。就如同真正决定收益的，并非毛利润的涨幅，而是投资的门槛与纯效益。

有点复杂？我们来举一个经济杠杆的例子。目前，九龙湖板块内新房均价27000元/平米，客观来说，这样的价格在去年可选择性还很多。短短一年时间，南京房价已然上了好几个阶梯，那么，此时的九龙湖板块还能入手吗？

我们来算一笔账。

假设今年内，九龙湖这几幅地块未来再度成功出让，以“熔断”楼面价19000元/平米最终成交，那么一年后（2017年）这些项目上市，算上建筑、公关等相关成本，开发商至少要卖到38000元/平米左右才可以保本。

以区域热盘保利中央公园为例，本月预计加推西苑8#132套房源，均价约27000元/平米，最小面积90平米，合计总价243万。
以首套3成计算，首付72.9万元，以基准利率9折，等额本息计算，按揭30年，一年共需支付利息8523*12=10.2万。共计支出：83.1万。

一年后，项目楼盘从27000元/平米涨至区域大致均价38000元/平米，持有楼盘总价342万，一年楼盘总价上涨99万。

一年时间，83.1万的成本支出，撬动342万的产品，赚取99万。这么划算的生意，你是做呢还是做呢？

购房者好牌之三 同质化少以稀为贵

玩斗地主，同类别的牌数量多，未必是好牌。单牌练成顺子，常常会出现奇效。同样的物以稀为贵，九龙湖成为了熔断大戏下的最终受益者。

在售项目 剩余总套数 断供情况
保利中央公园 664套 断供三个月
翠屏诚园 660套 断供近两个月
万科翡翠公园 1200套 断供两个半月

7月8日土拍前，九龙湖的土地供应已经断了一年多，8日的四幅熔断，更让区域陷入了前所未有的“房荒”时期。房源持续供不应求，多盘均暂无房源在售，有楼盘甚至已多月断供。即便该板块意欲入市拍卖的土地，后续将以最快速度出让成功，也还需要半年至一年的准备周期，项目才可以最终上市。

九龙湖未来一年的市场供应将严重紧缺，现有的房源已成稀缺品。特别是保利中央公园的公园楼王，仅132套，拥有75M的超大楼间距，湖景园景双景观，区域内再无比肩产品，卖一套少一套。

综上所述，购房者选择房源，并非盲目出牌，而是有的放矢。对购房者而言，限价的政策利好，小成本创收的金融杠杆原理以及选择竞争少的稀缺产品，可以让你在土拍熔断后的南京楼市里，打一手好牌！

保利中央公园，九龙湖核心区，央企品质，纯正地铁盘，全地暖精装，西苑90㎡和110㎡房型，7月即将载誉加推，解渴房荒（注：文中出现的面积均为建筑面积）

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