欧阳捷:房价上涨的逻辑,你看懂了吗?

来源:地产中国网 2016-07-22 18:11:00

新城控股高级副总裁欧阳捷

【地产中国网·博鳌专访】7月22日,博鳌房地产论坛第16届年会在三亚举办,论坛现场,新城控股高级副总裁欧阳捷在接受地产中国网采访时谈到了上半年房价上涨的行情,他坦言,房价的这种上涨一方面使得三四线城市的去库存陷入了困境,另一方面则催生了热点城市的地王潮。

房价上涨与“地王”频出背后的逻辑

“房价增长后,销量也增加,库存就减少了,然后拿地热情就提升,就进入到一个上行的通道,这便是热点城市房价上涨的逻辑。”欧阳捷说。

今年上半年的房地产市场成交异常火爆,据统计,销售面积数据同比增长28%,销售额则增长44%,达到了历史的最高峰值。与此同时,全国各地“地王”频出,仅上半年50个城市便涌现出219宗地王。

“地王背后的简单逻辑便是人、地、钱,一二线城市外来人口增长还在持续,常住人口年均净增长100万人,净增长率平均为15.8%,高于全国人口自然增长率4.96%。由于一二线城市土地不能增加供应,但是人口在逐年增加,因此就造成了一二线楼市的供求关系失衡,供不应求的局面就造成了房价的不断上涨。”欧阳捷分析道,而三四线城市地王频出,其背后的逻辑则是,不同于工业品依靠降价来去库存的做法,房地产是买涨不买跌,房地产上涨的背后就是钱的问题。

下半年房地产增速会下降但依然向好

对于下半年的楼市走向,欧阳捷则比较乐观,“一线领涨、二线普涨、三四线城市止跌企稳,之所以有这样的判断,是因为上半年M2增长了16.39万亿元,多出的这些M2没有去股市和其他领域,而是进入了房地产市场。因此,未来房地产市场依然会向好。”

“我个人预测,下半年房地产市场的增速一定会下降,一方面由于上半年的增速过快,另一方面是去年上半年的基数比较低,去年下半年基数相对较高,因此对比今年下半年的涨幅,势必会造成增速回落。此外,权威人士的讲话也会对未来的货币政策产生收窄的倾向,这样就会对楼市的预期带来不利影响。”欧阳捷分析,不过虽然增速会下降,但是市场的销售面积增长预计会达到5%-10%。此外,新开工面积则可能会下降,一二线城市的新开工面积不会增加太多,因为没有太多土地可供开发,三四线城市的新开工面积一定会下降,因为需要以去库存为主。

综上所述,房地产投资会进入负增长,这就意味着房地产将会拖GDP的后腿,这就考验政策的调控导向。“到了8月份,如果没有利好的政策出台,就会对房地产的投资增速带来不利影响。我认为,政策有可能会从货币政策上有所调整,对于一些中小房企的融资可能会提供一个较为宽松的环境,贷款利率的下降是大方向。”欧阳捷认为,未来的2-3年,房企还是要加速跑,一定要抓住机遇期,如果错过了这个机遇期,未来想奔跑是没有机会了。

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欧阳捷:房价上涨的逻辑,你看懂了吗?
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7月22日,博鳌房地产论坛第16届年会在三亚举办,论坛现场,新城控股高级副总裁欧阳捷在接受地产中国网采访时谈到了上半年房价上涨的行情,他坦言,房价的这种上涨一方面使得三四线城市的去库存陷入了困境,另一方面则催生了热点城市的地王潮。
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