禁“住改商”民宿不合法 谁愿意投资保护老房子?

来源:地产中国网 2016-07-20 09:45:00

原标题:禁“住改商”民宿不合法 谁愿意投资保护老房子?

“江岭北1号不做民宿了,太可惜了!”

近日,广州的文保圈子和民宿圈都在转发“江岭北1号”转租的消息。因无证经营民宿被取缔的“江岭北1号”租赁合同还未到期,每月还要付租金3万元,店主大君只好把它放到网上转租。

就在此前的半个月,大君刚花了约两万元对这栋列入市级登记保护文物单位的民国老洋房渗水的墙体补做防水和墙面修补,而两年前一手店主为改造这栋老房子做民宿,曾投入三四十万元修缮装修。听说“江岭北1号”要关门,以往的租客和常来做客的朋友们都赶来告别。而一些民宿业主则感到很沮丧,打算结业。

江岭北1号是广州第一个活化利用文物建筑的“先烈”,其发生的一切正是当下广州老房子活化利用的缩影:一方面,民间资本对老房子保育、活化利用情怀满溢;另一方面,民宿业主不仅要承担昂贵的租金、修缮保护费用,还要冒着非法经营的风险,躲避各种打击与查处。

老房子租金高、修缮维护投入大

必须引入民间资本经营才能持续

与年代较近的房子改民宿不同,老房子做民宿的成本更高:

首先是作为稀缺品、有历史情调文化底蕴的老房子身价高,在老洋房较集中的东山口一带,从房产中介公开的信息可知,老房子每一层的租金都在上万元,多数红砖洋楼是两三层,每月租金都要几万元,还要交出租屋税。

年代较近的房子可以即租即用,但“老房子啊,最大是维修这事儿”。饱经风霜的老房子都必须解决这些问题:砖混结构的要加固,渗漏的要做防水防潮,地板磨损、门窗坏损要换,还要杀白蚁。为了满足现代人生活需要,每个房间还要加建独立卫浴。修缮改造费少则十万元多则上百万元。

“要花多少成本?要砸多少钱去装修、翻新,才能够把所有问题处理掉?我如果有钱,不如拿这笔钱去萝岗买一套别墅。”张先生租下东山一栋三层红砖小洋楼后,投入了200多万元修缮改造。“老房子的保护与改造,不引入民间资本的话,是很难的。政府不可能掏钱做这个事情。我们做民宿,也是想通过运营让这件事持续下去。”

但是,尽管老房子改的民宿受到许多有老城老房子情结的文化人、文青、小资、学生的追捧,据新快报记者调查,目前这些民宿的入住率最高的只有50%至60%。“收入只是打平房租。投入修缮的钱,很可能收不回。”Jason为改造一栋民国小洋楼做民宿曾花费三四十万元。

而被查前的江岭北1号其实日子也不好过,大君说:“平时入住率是4—5成,好的时候7成以上。要住满6成以上,才能抵得上3万块租金。还交租赁税给街道,一个月2000多块,负担很重啊。最好的那个月,盈余也只有1万块多一点,不太够我们两个合伙人生活啊。”

不少民宿业的人士都认为,广州作为一个非旅游城市,酒店业尚且惨淡经营,民宿业发育还是不如旅游资源更丰富的北京、上海等地。

历史建筑约1/3为严重损坏房危房

政策鼓励社会资本参与保护利用

“这样下去很难维持,经营半死不活不如不做。再加上没有民宿的合法政策,又不能‘住改商’,这些问题都制约着我这样想从事老房子改造的人的投入。如果老房子不是拿来做经营的话,拿来做什么?只是单纯考虑居住,改造成本是不成比例、不相应的。如果你想把它盘活,或者保存更好的状态,把文化延续下去,必然引入一些民间资本进行改造、经营,如果不解决住改商、民宿的政策,那就没有人愿意去投资。”

广州的老房子目前是什么境况?广州目前已公布三批历史建筑共566处,多为民国以来有近八九十年历史的老房子,据统计,第一批398处历史建筑中,严重损坏房与危险房约占1/3。

2014年7月,市规划局曾与华南理工大学专家、专业调研机构共同开展历史建筑入户调查,据对第一批103处调查,广州历史建筑的主要问题是因年代久远而造成的漏雨、房屋老旧、存在安全隐患、通风采光不足、木结构构件存在白蚁蛀蚀等,而业主们最关心的问题则是修缮资金如何解决,55.9%的受访居民表示希望得到政府的修缮或修缮资金补助。而在对历史建筑利用方面,半成的受访业主愿意与其他企业、组织或个人合作共同开发利用与保护其历史建筑。

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