（原标题：香河土地迷局：潜规则下的房企生存术）

土地市场“魅影”

今年以来，房地产市场火爆异常，不少地区房价节节攀升。在这背后，土地出让也如火如荼，上半年全国出现了205个地王，比去年同期增加了近百个，房企在“制造”地王之下，加大了举债力度，数据显示，今年上半年房企发行公司债近5000亿，超过去年全年。然而，在河北香河县，房价虽然大幅上涨，但是其土地出让价格却纹丝不动，并且基本以底价成交，土地市场显得“异常稳定”。究竟缘何？据业内人士透露，在这背后，或许存在着土地交易“内定”现象。不过，随着京津冀协同发展，这一现象有可能在香河被打破。

导读

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，受益于京津冀协同发展的香河楼市，虽然房屋成交升温明显，但土地市场的表现却极为反常。其一，香河的土地价格偏低，1000元／平方米左右的均价，仅相当于在售房价的1/10-1/7；其二，近两年来的地价涨幅几乎为零，完全滞后于房价涨幅；其三，香河的土地成交溢价率不足1%，大部分以底价成交。

7月10日，天气炎热，河北香河县的最高气温达到36度。位于其北部新城区域的“五矿万科城”项目销售如常。这是万科在香河县的唯一一个房地产项目，目前销售已接近尾声。

两天前，五矿及万科联合体的相关人员前往香河县国土局，准备参与数宗土地的竞拍。途中，竞买人乘坐的车辆被一伙不明身份的人拦截，车被撞毁，竞买者遭到殴打。万科随后报警。最新消息显示，警方已拘捕数名嫌疑人，但尚未公布案件的处理结果。

这起事件虽然恶劣，但香河楼市的热度似乎并未受到影响。

7月10日下午，位于“五矿万科城”南侧的“香公馆”项目开始排号。该项目的原开发商曾因资金链问题而“跑路”，项目也一度被查封。去年被华夏幸福收购并整理之后，即将重新开盘。

销售人员指出，作为现房，“香公馆”的售价将在13000元／平方米以上。去年同期，该区域的商品房价格还只是7000-8000元／平方米的水平。也即，一年间该区域的房价上涨了50%以上。

这也是近期香河房地产市场的缩影。受益于“京津冀一体化”大潮，香河房价近期上涨迅速。市区的二手房均价已从年初的万元以下，上涨到如今的15000元／平方米左右的水平。尽管已经实施限购，北京客户仍然占到香河楼市的大多数。

但繁荣的表象之下，香河楼市仍然表现出种种异化特征，其中，土地价格偏低、涨幅较小的现实，与当前的房屋交易市场极不匹配。多数受访者指出，长期以来，当地市场呈现着扭曲的特征。而万科事件的发生表明，京津冀协同发展的大潮，与房地产开发本土化的矛盾，正在变得愈加尖锐。

耐人寻味的地价

河北省内有着所谓“北三县”的说法，所谓“北三县”，是指廊坊市下辖的三河、大厂、香河这三个县市，其在行政上隶属河北省廊坊市，地理位置上位于京津之间，成为河北的“飞地”。多年来，“北三县”的经济发展多受益于北京、天津两地，期间也多次传出“北三县”被划归北京的消息，但至今仍是传闻而已。

去年以来，京津冀协同发展战略出现实质性的进展，“北三县”成为最大受益区域之一。其中，与经济增长、产业配套相比，房地产市场率先火爆。

据中原地产的统计，今年上半年香河成交住宅7641套，均价7481元／平方米。虽然成交量略有下降，但均价比去年同期上涨31.5%。从具体的签约数据来看，香河县热点项目的均价都超过万元的水平，比去年同期已经翻倍。

当地一家房地产开发商向21世纪经济报道表示，从房地产开发的角度，香河共分为三个片区：老城区、北部新城片区、（国安）第一城片区。其中，新城片区因紧邻京沈高速香河出口，成为房价上涨较快的区域，万科、富力等大型房企均在该区域有项目操作。香河县计划于7月8日出让的10宗土地中，有6宗位于该区域。

“香公馆”项目的一名销售人员向21世纪经济报道记者表示，近期该区域来自北京的购房者占半数以上，其中多数为投资性需求。香河房价近期出现了加速上涨。

这一现象得到香河县城某房地产经纪机构负责人的证实。他表示，近两个月来，香河房价上涨速度之快，多年来甚为少见。且部分热门小区的业主已将房源撤下，等待价高时再挂出。他认为，按照当前的房价增速，年底香河房价有望触及2万元的关口。

相比之下，香河土地市场的反应出奇地平淡。中原地产的数据显示，2016年以来，香河共成交14宗住宅用地，平均楼面价为1056.34元／平方米。2015年，香河成交住宅用地38宗，平均楼面均价1037.53元／平方米。过去两年间，地价涨幅几可忽略不计。

值得注意的是，2015年和2016年，香河成交住宅用地的平均溢价率仅为0.96%和0.49%。从具体情况来看，近两年来的大部分土地都是以底价成交。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，受益于京津冀协同发展的香河楼市，虽然房屋成交升温明显，但土地市场的表现却极为反常。其一，香河的土地价格偏低，1000元／平方米左右的均价，仅相当于在售房价的1/10-1/7；其二，近两年来的地价涨幅几乎为零，完全滞后于房价涨幅；其三，香河的土地成交溢价率不足1%，大部分以底价成交。

他认为，若不考虑其他因素，在当前京津冀一体化的背景之下，按照该种土地价格水平，香河市场应当成为房地产企业眼中的一片“热土”。