质量存疑
除了车位涉嫌“以租代售”之外,天朗集团的房屋质量也遭到业主的投诉,主要集中在墙体出现裂缝。
在业主马健民(化名)的书房内,记者注意到,有两面墙体存在裂缝。“我是前年住进的,贴壁纸时没发现问题,但过了一段时间后,发现有裂缝了,而且越来越大。”马先生告诉记者,最严重的是在承重墙上的不规则裂缝,对此,马先生把问题反映给物业,但是物业只做了查看,没有给出明确的处理意见以及修复措施。
“很有可能是地基下沉不均造成的墙体开缝。”在建筑工程业者高强看来,裂缝病因不一而足。他分析首先可能是桩位施工问题,其次梁施工存在问题,偷工减料降低了商砼标号,钢筋问题则是混凝土没达到凝固期,另外还可能存在提前拆模板的原因。但是具体病因还需要专业部门作出鉴定。
事实上,高强的说法某种程度上言中了天朗房屋出现裂缝的病因。多位业主证实,天朗大兴郡二期去年出现多个楼栋地基下陷的情况,后来物业方面进行了回填。
天朗集团品牌管理部副总监张楠则表示,裂缝的出现是因为两种建筑材料的热胀冷缩条件差异造成的。他称,对于业主反映的墙体裂缝已通过第三方的质检,裂缝属于正常现象,不会影响到业主的居住安全。
对于已经经过第三方鉴定的说法,记者希望能够获得书面回复,但是直到截稿,并没有收到天朗的相关书面回复。
另外,天朗业主还集中向本报记者反映:“入住三年,无法获得房产证,天朗集团涉嫌挪用业主大修基金与契税款项以及‘直客式贷款’等问题。”
直客式贷款是指,个人住房贷款是银行直接向购房者发放贷款,让购房者自己把全部房款(包括首付款和银行贷款)一次性支付给房地产公司。直客式个人住房贷款放款速度更快,利于房地产企业快速回款。
但是直客式贷款不利于业主。毕女士被告知因为“直客式贷款“的原因导致早前签署的抵押合同无效。毕女士表示:“我当时签的是按揭房贷,并不是直客式贷款,但在农行电脑看到业主名字后边显示为直客式贷款。”
对于上述问题,天朗集团行政总监张倩解释称,关于房产证问题是按照合同规定开发商是在540个工作日之后开始办理房屋的“大证”,后续办理房产证需要业主提供个人相关资料,但因部分业主未上交导致无法办理。对于契税、大修基金,天朗为了业主方便,部分可能存在代收。至于“直客式贷款”是违规的,天朗也从未办理此项业务。
但这种解释,天朗多位业主做出回应称:“2015年下半年业主集体上交了材料,不存在没有及时交材料的问题。另外,业主在三年前交的大修基金,但在2015年11月份,业主打电话给房管局,发现天朗没有给业主交这部分钱,这些钱究竟以什么形式存在,不得而知。”
资金隐忧
那么,究竟是什么原因,天朗集团要集中出租20年的车位,并诟病于涉嫌挪用业主大修基金以及契税款项。
有业内人士指出,天朗集团作为西安本土最大房企,近几年的扩张计划接连受挫,可能导致资金紧张,所以急需“找钱”。
公开资料显示,天朗集团启动全国城市战略发展方向之后,以西安为大本营,拓展环渤海、长三角、西南等热点经济圈。另外天朗还着力打造包括资本、文化、产业、健康等在内的八大核心板块业务。
但扩张之路却布满荆棘。天朗集团在南京先后拿下位于江浦和两岸科技园的两处地块,然而上述两处地块却因种种原因进度迟缓。2015年天朗在济南的蔚蓝城项目长时间无法交付,被当地媒体曝出资金链紧张的窘境。
在2015年9月2日,
融创中国(01918,HK)发布公告称双方拟成立西安平台公司,由
融创控股八成,参与收购西安天朗两项目,运作位于西安的待开发及储备项目,而天朗济南、南京和成都6个项目悉数被
融创收归账下。
“天朗的扩张太快了,几个新兴产业板块耗费了大量资金,在短期内又无法带来回报。”同策咨询华姓分析师认为,天朗集团在西安本地市场拥有强大实力,但涉足外地市场依然沿用西安的经验,项目定位存在问题,加上自有资金也并不充裕。
一位已离职的天朗集团员工证实,天朗目前确实面临很大的资金困境。“因为不是上市公司,天朗的融资成本高,拿了许多地但没有充裕资金去开发。”他透露,天朗长安项目因体量庞大,虽然2013年就已销售但直到2015年底也未动工,土地证手续亦未获得。“五珑项目也是因为资金问题停过一段时间。”
“天朗因四处扩张近几年资金一直吃紧,在御湖项目上把人防工程的产权车库逼业主购买,御湖8号楼项目工程款还出现过压着不结款的情况。”美城机构分析师陈伟表示,天朗集团在资金紧张的情况下,采取了一些非正常手法来缓解资金压力。
记者获取的一份销售数据显示,天朗集团在西安的房产销售额从2014年的41.22亿元下滑至2015年的31.74亿元,而在售的自有楼盘仅剩天朗大兴郡和天朗蔚蓝东庭,且多处于尾盘阶段。
“过去楼市发展模式比较粗放,开发商往往以小博大,凭借高杠杆玩法去快递推盘。”独立房产评论人李连源认为天朗地产要为自己的盲目乐观去买单,项目一旦销售遇阻就影响到资金的回款速度,进而出现资金的紧张状况。
李连源认为,楼市已经进入“后房产时代”,房企应该改变原有高度同质化的产品体系,走精细化道路,打造真正适合西安市民的房子。
“事实上我们与
融创的合作就是看重
融创的品牌效应以及较低的融资成本。”天朗集团品牌副总监张楠表示,公司未来仍有上市计划,但不会是纯地产板块。
(来源:中国经营报)