楼市调控,“熔断”机制需升级

来源:新华日报 2016-07-11 07:50:00

数番“群雄混战”之后,8幅住宅地块仅1幅顺利出让,其余4幅因超过最高限价遭遇“熔断”流拍、3幅因无法认定最先举牌者终止出让——昨日下午,南京实行土地限价新政后的第二场土地拍卖,2个半小时的“拉锯”后,出现令人意外的结局。

这场土拍会一共出让10幅地块,除2幅商业用地外,其余来自江宁和江北的8幅住宅用地均设置最高限价。

5月27日,南京宣布实行土地出让限价,由市政府设定地块的土地出让最高限价“红线”,一旦报价达到“红线”,地块即宣布流拍。业内将之形象地称为“地价熔断”机制。6月初,土地限价后首拍4幅地,房企竞价谨慎,仅六合一幅地块因房企举牌“踩线”而“熔断”,新政试水效果尚佳。

昨日土拍因地块较多,区位相对也较好,吸引40余家房企报名竞拍,拍卖大厅座无虚席,加座的、站着观战的,挤得满满当当,火爆之势超越以往任何一次。眼见如此阵势,主持人预先发出引导之语:“南京土地市场供应是比较充足的,大家要有信心,理性判断,取得共荣的效果。”

这样的开场提醒似乎也生了效,在第一幅位于江宁青龙山国际生态新城的G22地块拍卖时,房企加价冷静有序,79轮后,由中南地产出价35.1亿元摘得地块。

然而,从G23地块拍卖开始,火热拼抢之势再也按捺不住。

G23地块位于江宁九龙湖,8.5亿的起拍总价,最高限价18亿,28家参拍房企加价快速,持23号牌的金辉地产因夺地心切,曾一次性加价1亿元,被主持人果断定性为“无效”,

“跳价”等随意加价行为在以往是“绿灯”放行的,然而新政之后,南京已明确,房企的加价幅度受限,像G23地块竞价达到竞争保障房建设起始资金前,加价幅度为2000万元的1—5倍,达到竞争保障房建设起始资金时,加价幅度调整为1000万元的1—5倍,而主持人有权临时调整加价幅度。

“希望开发商合理应价,遵守现在的规则。”尽管因加价太猛遭到“喝斥”,房企加价热情却并未削弱,眼看临近“红线”仅一步之遥了,十余家房企齐齐举牌报价17.9亿,主持人临时将加价幅度调整为100万元一次,房企们又不约而同举出了“17.99亿”的书写牌,故意“跳价”挑战规则,“全部擦掉,重写!”主持人又严厉要求,可是,一齐举牌的景象再现。“终止出让!”

G24地块“重蹈覆辙”,只是当八九家房企一起举牌后,主持人宣布“回头看录像决定谁先举牌”。

哗然中登场的九龙湖G25地块限价34亿,拍至33亿时,主持人“未雨绸缪”控制加价节奏,每轮加价下调到100万,也就是需加价100轮才达到限价,留足空间,然而,七八家房企存心似的在竞价牌上写出了33.99亿元的报价,以示“对抗”,主持人只能追问:“还有房企愿意加价吗?”持46号牌的荣盛地产拍地代表略加思索后,举起写着“34亿”的牌子,“熔断”了!

此时,主持人提出中场休息10分钟,以便各位房企商量下半场的举牌应价策略。下半场开始,局面依旧,伴随主持人“加价慢一点”“不要逼政府再调控”等非同一般的措辞声,G26地块、G27地块接连“熔断”,江北的G28地块和G29地块一个终止出让、一个“熔断”。

最终,G24地块再次重拍,3家对此前“终止出让”表示“无异议”的房企退场,留下来的25家房企继续举牌竞价,有房企加价至最高限价,又一次“熔断”了。

值得一提的是,昨日土拍南京还首试将装配式建筑作为出让条件之一,江宁6幅宅地装配式建筑占比均为30%,这一搭积木式的工业建造方式为我省倡导并划定了发展目标,此次江宁仅成功出让1幅宅地,当地装配式建筑发展或因此有所延缓。

这俨然是一场博弈。在房企急于拿地而又对政策有所抵制的心态下,政府用限价手段控地价的不可控因素也暴露出来,并考验制度设计。如果说主持人临时调低加价幅度还算机智,但地块重拍等则显得规则随意,多家同时举牌时该如何应对更是缺乏事先考量。

“地方政府限价增供应在于促进楼市平稳运行,初衷良好,但却出现尴尬局面,缘于开发商的地价预期显著高于政府部门希望限制的价格,最终难以达成一致。眼下资本过于庞大,土地渴求强烈,南京房地产市场正遭受史无前例的资本围困。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉不禁感叹。

在这样一场资本围困的较量中,地方政府调控智慧也面临严峻考验,仅就土地拍卖而言,“2.0版”的政策或许该出台了,到底是业内所说的摇号定“胜”还是现场拍卖改为电子竞价,或者还有其它高招,值得期待。

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