对话·北京中原二级市场总经理 任莉

下半年楼市总体稳定销售增速收窄

问：如何评价上半年北京楼市表现？

答：今年上半年北京楼市冲高明显，新建住宅市场总成交59034套，同比增长53%，总成交额1901亿元，同比大涨7成，在3月和6月分别出现两个集中成交的高潮。高端改善型楼盘领衔北京楼市上半场，包括亦庄金茂悦、龙湖西宸原著、使馆壹号院、中冶德贤、公园懿府等项目总成交额均超过10亿元，这些项目的热销表明，在新一轮地价推动下，北京中高端市场客户对房价的接受度又上了一个新台阶。

此外，上半年北京土地市场共成交23宗地，土地成交宗数、面积均为历史最低，涉及住宅性质的成交土地仅7宗，比去年同期减少近一半，但溢价率、楼面价则刷新了历史新高。在此基础上，预计下半年北京总体将趋于稳定，销售市场增速收窄。

从供应层面看，由于北京土地稀缺、供应不足、地价高企，地价已普遍超过房价。在地价反推作用下，未来北京楼市产品结构将主要集中在高端改善和豪宅市场。

相比同为一线城市的上海和深圳，去年两地高端豪宅成交单价早已突破20万元，仅今年上半年，上海单价10万+产品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均价首次突破7万元大关，10万+楼盘尚凤毛麟角。作为与上海、深圳同级别的国际大城市，北京发展潜力还有巨大空间，楼市风险不大，价格存有上涨的余地。

问：未来的房地产市场走势如何？答：随着北京高端豪宅市场竞争进入白热化，豪宅产品将效仿香港等国际城市，户型不大、功能完善、设计紧凑等将作为产品前期设计参考系数，凸显市场理性光芒，产品力依然为王。

从客户变化情况看，借力今年“二孩”政策等推动，改善性客户继续成为楼市主力，整体呈现城区外溢的特点。表面看，地价增长致使房价攀升，买房人支付能力相对减弱。事实上，已拥有一套住宅的客户，在房价增长的同时资产也随之上扬，客户具备一定承接力，加上北京供应结构梯队明显，支撑其住房升级改善需求的可能。

调查数据显示，这些改善型客户重点考量区位、教育环境、宜居诸多条件，因而房企在改善型产品前期规划方面，更多聚焦健康人居、宜居等可创新层面。

问：对购房人有哪些建议？

答：在买房置业方面，京城两大区域值得关注。通州规划为北京城市副中心，配套、教育等各方面资源都将得到严重倾斜，未来将成为最大的受益者，投资置业买房升值潜力大。

作为全世界最大的北京新机场未来年旅客吞吐量将达到1亿人次，近千亿资金的投入，将彻底改变这些区域的基础设施和经济环境。新机场的建设带动了整个京西南片区，包括大兴、丰台等区域成为近几年的楼市热点，“未来30年北京向南看”也同样是 老百姓 买房置业的指南。

此外，由于未来存在限购的风险，上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场，在不限购之前仍然具有投资意义，成为投资者选择之一。在住宅地价高涨大环境下，商住公寓将支撑补给刚需市场，一旦限购后，提前到手的公寓仍能在个人刚需市场流通，投资价值凸显。

（来源：京华时报）