土地

历史最低和历史最高并存

》数据

土地供需比约为1：7

从土地成交历史看，上半年，北京土地市场创造了住宅用地供应数量和供应面积历史最低，但溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。

据中原地产研究部统计数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造，居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元，商服类3宗成交金额为55.55亿元，综合类4宗，成交金额为91.35亿元。值得注意的是，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地未来大约只能供应3000套。反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地供需比约为1：7。

从具体数据来看，今年上半年，北京居住类用地楼面价每平方米接近2万元，溢价率为34.5%；商服金融类用地楼面价每平方米23686元，溢价率为108.5%；综合用地楼面价每平方米18465元，溢价率为51.47%。

高地价不止在北京。上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地王频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。

上半年全国主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿元，历史首次突破万亿，而在2015年同期则只有6973.14亿元，杭州、苏州、南京、合肥，成交额同比上涨均超过200%。

》分析

中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年上半年在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，地王也从之前一线城市迅速向其他二线城市蔓延，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

2016年是中国有史以来地王最密集的年份，密集的地王潮持续，影响了房地产市场预期，对后市房地产市场将带来巨大风险。以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿元，而截至6月16日，销售额只有224.8亿元。从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米，按照基本成本测算，销售价格需要在6万元/平方米左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万元/平方米左右，这部分地王入市的难度依然非常大。