首先，权益收益这部分要比自身的项目要大，比如占股5%，但是ROE必须要大于这个5%所获的收益，有可能对应不同项目甚至可以达到10%。张宏伟进而分析，之所以能够产生这种收益的原因是：品牌房企的号召力与产品专业运作能力；其次，在资本市场上，品牌房企的融资成本与额度有优势，融资成本4%-5%，而小房企融资成本一般会高于5%。以万科小股操盘为例。2012年有一个名为昆明云上城的项目，由于一期销售欠佳，资金遭遇困难，引入万科进行开发，并与万科达成小股操盘协议：万科投入0.23亿元，占比23%，通过与土地方浙联地产达成小股操盘协议，正式介入项目。双方还约定，若二期住宅销售均价不超过11000元/平米，万科收取5%的技术服务费；若二期住宅销售均价在11000-12000元/平米之间，万科收取5.5%的技术服务费；若二期住宅销售均价超过12000元/平米，万科收取6%的技术服务费。与此同时，双方还设置了退出机制。

很显然，上述品牌房企与小房企这种高达5%的资本利差，对于小股操盘的合作方来说，是具有一定吸引力的。这就会形成合作房企之间的分配机制，具体体现在资金管理费等收益上。

小股操盘比重渐增

目前不仅大房企与小房企可以合作，央企与民企、规模相当的房企之间也可以形成合作机制，从拿地到开发一条龙全程展开合作。这种现象在今年尤为明显。仅上海土地市场一项，不少房企都是联合体拿地，或者拿地之后引入合作方，比如信达地产与泰禾地产、保利与首创等等层出不穷的新的组合体。

多名业内人士指出，小股操盘将会成为行业趋势，万科的对标企业铁狮门就曾经透露，铁狮门通过合资基金模式，公司以不到5%的资本投入，分享了项目 40%以上的收益。而万科自身2014年权益占比小于50%的项目所占比例有明显提高，合作开发项目越来越多。比如，该公司2013年新增项目104个，其中合作开发项目有69个，占比66.4%，这当中小股操盘的只有12个，占比11.5%；到了2014年，万科新增41个项目，其中合作开发项目36个，占比87.8%，小股操盘16个，占比39%。不管是合作开发还是小股操盘均逐年上涨。

其实，早在2014年旭辉董事长林中就谈到这种模式。林中坦言，旭辉大概有30%-40%的项目是合作开发的，小股操盘占比不算多，但未来会大面积推广这一模式。而这几年旭辉的业绩增长，小股操盘功不可没。比如即便是小股操盘中股份占比较高的项目，对于旭辉的业绩贡献也是显著的。旭辉于2014年9月拿下浦东陆家嘴综合体地块，随即与香港置地展开合作。根据2015年年报，恒基旭辉中心项目，旭辉占比49%的住宅部分——柏悦滨江已销售2.18万平方米。据内部人士透露，销售去化速度与溢价能力都达到了较高水准，从财报上也可见，该项目总交付6.4万平方米，总销售收入23.36亿元，占比全年销售收入13.7%，是贡献最大的。

旭辉从上市之初2012年末的销售额95.4亿元，到2015年仅用10个月就超过2014年全年220亿元，今年则用了半年时间超越去年业绩。这几年其净利润也快速增长：2014年净利润同比增长28%，2015年同比增长102%。

旭辉相关负责人对21世纪经济报道透露，今年上半年其小股操盘的项目占比只有10%左右。然而，来自第三方机构的一份研究报告表明，其合作开发的项目仍然在增加。2015年其手上的项目中有49%是合作开发，土地储备中，持作未来开发的物业中有68.9%是合作开发，在2015年新获取的25个项目中，有20个是合作开发，占比高达80%。

因此，不难理解同样有小股操盘项目在手的远洋地产（远洋万和公馆 远洋一方），也有一个千亿的目标，如何尽快实现目标？上述业内人士指出，主要靠的还是轻资产运作，落到实处，则为小股操盘与合作开发。

来源：21世纪经济报道