房企中期业绩激增的背后:豪宅项目贡献较多

来源:地产中国网 2016-07-08 09:36:00

首先,权益收益这部分要比自身的项目要大,比如占股5%,但是ROE必须要大于这个5%所获的收益,有可能对应不同项目甚至可以达到10%。张宏伟进而分析,之所以能够产生这种收益的原因是:品牌房企的号召力与产品专业运作能力;其次,在资本市场上,品牌房企的融资成本与额度有优势,融资成本4%-5%,而小房企融资成本一般会高于5%。以万科小股操盘为例。2012年有一个名为昆明云上城的项目,由于一期销售欠佳,资金遭遇困难,引入万科进行开发,并与万科达成小股操盘协议:万科投入0.23亿元,占比23%,通过与土地方浙联地产达成小股操盘协议,正式介入项目。双方还约定,若二期住宅销售均价不超过11000元/平米,万科收取5%的技术服务费;若二期住宅销售均价在11000-12000元/平米之间,万科收取5.5%的技术服务费;若二期住宅销售均价超过12000元/平米,万科收取6%的技术服务费。与此同时,双方还设置了退出机制。

很显然,上述品牌房企与小房企这种高达5%的资本利差,对于小股操盘的合作方来说,是具有一定吸引力的。这就会形成合作房企之间的分配机制,具体体现在资金管理费等收益上。

小股操盘比重渐增

目前不仅大房企与小房企可以合作,央企与民企、规模相当的房企之间也可以形成合作机制,从拿地到开发一条龙全程展开合作。这种现象在今年尤为明显。仅上海土地市场一项,不少房企都是联合体拿地,或者拿地之后引入合作方,比如信达地产泰禾地产保利与首创等等层出不穷的新的组合体。

多名业内人士指出,小股操盘将会成为行业趋势,万科的对标企业铁狮门就曾经透露,铁狮门通过合资基金模式,公司以不到5%的资本投入,分享了项目 40%以上的收益。而万科自身2014年权益占比小于50%的项目所占比例有明显提高,合作开发项目越来越多。比如,该公司2013年新增项目104个,其中合作开发项目有69个,占比66.4%,这当中小股操盘的只有12个,占比11.5%;到了2014年,万科新增41个项目,其中合作开发项目36个,占比87.8%,小股操盘16个,占比39%。不管是合作开发还是小股操盘均逐年上涨。

其实,早在2014年旭辉董事长林中就谈到这种模式。林中坦言,旭辉大概有30%-40%的项目是合作开发的,小股操盘占比不算多,但未来会大面积推广这一模式。而这几年旭辉的业绩增长,小股操盘功不可没。比如即便是小股操盘中股份占比较高的项目,对于旭辉的业绩贡献也是显著的。旭辉于2014年9月拿下浦东陆家嘴综合体地块,随即与香港置地展开合作。根据2015年年报,恒基旭辉中心项目,旭辉占比49%的住宅部分——柏悦滨江已销售2.18万平方米。据内部人士透露,销售去化速度与溢价能力都达到了较高水准,从财报上也可见,该项目总交付6.4万平方米,总销售收入23.36亿元,占比全年销售收入13.7%,是贡献最大的。

旭辉从上市之初2012年末的销售额95.4亿元,到2015年仅用10个月就超过2014年全年220亿元,今年则用了半年时间超越去年业绩。这几年其净利润也快速增长:2014年净利润同比增长28%,2015年同比增长102%。

旭辉相关负责人对21世纪经济报道透露,今年上半年其小股操盘的项目占比只有10%左右。然而,来自第三方机构的一份研究报告表明,其合作开发的项目仍然在增加。2015年其手上的项目中有49%是合作开发,土地储备中,持作未来开发的物业中有68.9%是合作开发,在2015年新获取的25个项目中,有20个是合作开发,占比高达80%。

因此,不难理解同样有小股操盘项目在手的远洋地产远洋万和公馆 远洋一方),也有一个千亿的目标,如何尽快实现目标?上述业内人士指出,主要靠的还是轻资产运作,落到实处,则为小股操盘与合作开发。

来源:21世纪经济报道

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房企中期业绩激增的背后:豪宅项目贡献较多
来源:地产中国网2016-07-08 09:36:00
大部分 房企均接近甚至超过全年目标的一半,其中不少房企的销售业绩已经占了全年目标的70%左右。
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