原标题：商业地产风险凸显 三四线城市冲击最大

房地产依然是拉动经济增长的支柱产业，坐拥 资源优势 的一二线城市的房地产市场，尽管目前看起来有弹性空间，但三四线城市的商业地产，其供需矛盾和去化周期远甚于住宅市场。

商业项目经营不善关门倒闭的案例日渐增多，监管部门针对商业地产的政策时有调整。日前， 工商银行 上调个人商业住房贷款的首付比例，也被解读为金融机构已经提前感知到商业地产泡沫的风险。

供应过剩

近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布了关闭旗下部分亏损门店。商业地产服务商睿意德在报告中列出了2015年商业地产行业最为突出的八大现象，其中排在第一和第二的均是关于商场关店现象，分别是“主力店上演关店潮”和“奢侈品关店降价求生”。

这些现象不仅发生在三四线城市，在一线城市也很常见。上海一位商业地产项目投资人士告诉记者，其日前调研的位于上海浦东的三林城市商业广场，2010年开始招租，到2015年业主就逐步停止续约物业租赁合同，清理所有租户，到今年4月就仅剩下沃尔玛一家租户。

该人士向记者解释，造成这一结果的原因主要是：第一，周边人口环境和消费水平不能充足地支撑这个商场；第二，周边已经有几个发展较成熟的商场；第三，租金过高，运营管理可能有问题；第四，该项目对面就是一个档次低一点的大卖场，周边人群以拆迁居民、外来人口为主，消费更集中于此类商场。

这可能是大量倒闭商场的一个缩影。市场对于商场关店现象早已见怪不怪。大家多把造成这一现象的主要原因归结为“宏观经济疲弱”、“电商冲击”等。但事实上，这只是原因之一，甚至不是最主要的原因。商业地产面临的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用房这三类物业的待售面积（即库存）分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

中信证券 的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。

为何商业地产会出现如此极不匹配的情况呢？上述研报解释了两个主要原因：第一，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列；第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。