原标题：豪宅泛滥 下半年楼市最大风险源于中低价房缺失

2016年的北京楼市始终在调控政策的宽松与收紧之间徘徊动荡，棋至盘中，购房需求和楼市供应都悄然发生着改变，加上政策的不确定性，楼市走向很可能在下半年横生许多变数。但短时间内难以动摇的是，北京楼市高端化的现实，平均价格不断被刷高，豪宅遍地。但同时，土地供应的严重不足，也导致中低端优质房源愈加稀缺，这样的失衡进一步加剧了楼市风险，也为下半年带来了明显的调整压力。不过需要看到的是，不少开发商上半年超额完成了任务，处于不差钱的强势阶段，即便下半年楼市反转，期待价格迅速回落似乎并不容易。

下半年住宅高端化趋势难以逆转

从2015年开始，楼市成交的持续火爆，高价地王的频频拍出，让北京楼市的成交均价又站上了新台阶。中原地产统计数据显示，上半年北京普通住宅的成交均价高达34874元/平方米，也是第一次稳稳站上3万元关口。

价格提高的直接后果就是豪宅泛滥，刚需离场，中端需求受到挤压。并且这种趋势在下半年依然难以逆转。

就像上周开盘的几个住宅项目，报价普遍上涨。其中位于昌平区的首开国风美唐，此次开盘均价48000元/平方米，而其去年最后一期入市价格是34000元/平方米，涨幅高达41%。另外朝阳区的江南府项目时隔一周后再次开盘，已经比一周前每平方米上涨4000元。

即便价格跳涨，却仍然能够获取市场认可，两个项目都在开盘不久后售罄。亚豪机构市场总监郭毅分析，普宅存量以及新增供应量的减少，再加上地价的持续上涨，是支撑普宅项目价格不断跳涨的根本动力。

而普通住宅的不断涨价也导致中低端需求被更多地挤出住宅市场。

中原地产市场研究部的统计数据显示，北京房地产市场趋向改善化，高端化。上半年，累计签约商品房住宅24186套，而楼市实际供应量只有12926套，供需比高达1:2，高端化趋势明显。从供需比看，2016年平均单套住宅成交均价高达510万，而相比2015年上涨幅度达到了34%。

数据显示，今年新房总成交额达1901亿元，同比大涨7成，在3月和6月分别出现两个集中成交的高峰。

从成交比例看，1000万以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例为5.8%。从占据销冠榜单的项目数量看，也基本实现豪宅化。成交额排名前15的项目，签约均价在3万以下的只有一个项目，而签约均价在4万以上的多达13个。均价在6万以上的高端更是达到了6个。整体市场进入了高端化。

不难看出，地王频繁出现，顶豪占比上涨。北京楼市高端化趋势将越来越明显。并且今年出让的住宅土地平均楼面价已经超过4万，而按照目前的房价，地价已经普遍的超过了房价。这也导致下半年楼市豪宅化的趋势难以发生太大改变。

商住楼挑大梁的情况或将终结

虽然房价不断跳涨，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在内的商品住宅总成交量是去年同期的2倍之多。但这并不代表购房人的购买力加强了，而主要得益于商住楼的大行其道。

来自中原地产市场研究部的统计数据显示，今年上半年普通住宅的成交仅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的两倍多，达到了24418套。

之所以商住公寓如此受欢迎，一方面是由于总价低、不限购的因素，导致被挤出的自住和投资需求都在关注商住楼。但另一方面，“商住限购”的德摩克里斯之剑似乎随时都有落地的可能，这也刺激大量商住项目在上半年积极推出，赶在政策出台前销售。

不过，这样的做法同时也透支了商住楼的需求，造成了上半年的商住过于火热，下半年很可能难以为继。

虽然商住限购一事已经被相关部门否认，但由于否认得相对含糊，导致市场仍猜测商住限购会成为大概率事件。“虽然主管部门对‘停止网签’一说辟谣了，但究竟限不限购仍然没有表态。是不是7月1日之后，还会限购？谁也说不清楚，所以几乎没有项目会掉以轻心。”大兴区某商住项目相关负责人告据记者。

张大伟也预计，上半年惊鸿一瞥的北京商住公寓市场，下半年将趋于稳定。政策的不确定性，将使商住市场观望气氛浓郁。

另外，也有多位业内人士表示，主管部门对商办类项目限购只字未提，就意味着限购可能依然存在。如果商住市场继续太惹眼，那么不排除下半年谣言会变成现实的可能。所以几乎可以断定，不管限购不限购，商住项目难以像上半年一样风光无限了。