原标题：京住宅平均成交总价达510万 下半年或将进入调整期

“北京房地产市场正全面趋向改善化和高端化的局面。机构统计数据显示，截至6月下旬，北京商品房住宅的供需比达1:2，今年平均单套住宅成交均价高达510万元，相比去年同期上涨幅度达到了34%，创下历史新高。与此同时，市场成交均价也首次突破3万元/平方米，在今年的商品房成交榜单上，3万元/平方米以下项目更是凤毛麟角。

新房全面高端化

据中原地产研究部统计数据显示，截至6月20日，累计签约商品房住宅22095套，而供应量只有11062套，供需比高达1:2。2016年平均单套住宅成交均价高达510万元，相比2015年上涨幅度达到了34%。

从成交比例看，单套总价在1000万元以上的高端住宅，成交占比高达11.1%，而在2015年这一比例仅为5.8%。

整体来看，北京住宅已经进入了高端年，市场成交均价也明显上涨，2016年至今成交均价达34519元/平方米，这也是北京首次成交均价突破3万元/平方米的年度。

从占据销冠榜单的项目数量看，也基本全面呈现豪宅化。

目前北京2016年成交榜单的项目看，排在前15名的项目，签约均价在3万元/平方米以下的只有一个项目，而签约均价在4万元/平方米以上的多达13个。均价在6万元/平方米以上的高端项目更是达到了6个。

同时，从平均单套成交面积来看，2016年前5个多月平均单套成交套型面积高达147.7平方米，而在之前一年仅为127.9平米左右，商品房市场已经进入改善为主阶段。

土地稀缺是源头

可以说，北京商品房住宅土地供应稀缺，是商品房高端化的源头。

据中原地产统计，2013年至2015年，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除配建中1350万平方米为住宅，且其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

折算成为商品房住宅只有约4.5万套左右，“这只够北京历史成交最差的一年消化”，中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照目前市场供应比例计算，这些土地大部分将建设成为中高端物业，以获得足够的市场溢价和利润率。

从未来供应看，张大伟认为，北京已经进入城市化末期，供应量将很难有明显增加，虽然政策增加了7090土地供应，但从今年市场来看，供需结构紧张的形势仍然很难改变。